Investir dans les résidences seniors

Le bail commercial de 9 ans minimum, obligatoire, sécurise votre investissement et vous garantit le paiement des loyers, tandis que le statut LMNP vous apporte un réel intérêt fiscal. Il est important de distinguer la résidence senior - qui concerne les personnes âgées autonomes - des maisons de retraite EHPAD dédiées aux personnes âgées dépendantes.

Comment investir dans une résidence de services de type résidence senior ? Comment la sélectionner ? Comment fonctionne le statut LMNP ? Quels sont les avantages et les risques liés à un tel investissement ? Eléments de réponse.

Leurs principales caractéristiques étant les nombreux services et prestations proposés (animations, activités, restauration, conciergerie, ménage, coiffure, kiné, blanchisserie, assistance…), leur emplacement au cœur des villes ou à proximité, leurs logements adaptés et de qualité, ou encore leurs espaces communs conviviaux (salle de loisirs, salle de sport…).

La signature d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum – renouvelable tacitement - avec le gestionnaire-exploitant est obligatoire et sécurisant. Vous pouvez le résilier à l’échéance du terme afin, par exemple, de réaliser une revente appartement résidence sénior.

Investir dans une résidence senior présente des avantages intéressants :

• Se constituer un patrimoine.

• Préparer sa retraite en percevant des revenus fonciers peu ou pas imposés.

• Profiter d’un rendement locatif annuel non négligeable (d’environ 4 % en résidence senior).

• Profiter d’une gestion locative simplifiée et sécurisée : l’exploitant-gestionnaire prend en charge la location, l’entretien et la gestion de la résidence. Vous évitez ainsi le risque de vide locatif et la charge administrative conséquente.

• Percevoir des loyers fixes et nets de charges même si le bien est inoccupé, grâce au bail commercial : le gestionnaire-exploitant s’engage à vous verser les loyers même en cas de vacance locative. Vous n’avez pas à craindre le risque d’impayés.

• Réduire ses impôts via le statut LMNP.

• Louer à des personnes fiables et solvables : les personnes âgées ont généralement des revenus stables et sont considérées comme étant des locataires rassurants.

Toute personne majeure peut investir dans une résidence senior. Toutefois, il est nécessaire d’avoir un capital d’investissement compris entre 80 000 € et 150 000 €, sachant que les prix varient suivant la région, l’emplacement, la renommée du gestionnaire, les prestations proposées, etc.

La majorité des investisseurs des résidences seniors ont pour objectif de se constituer un patrimoine sans se préoccuper de la gestion locative de leur bien et en profitant de l’intérêt fiscal de ce type d’investissement.

Le statut LMNP résidence senior, vous permet de profiter d’une fiscalité avantageuse : possibilité de déduire charges et amortissements de vos revenus afin de faire baisser votre base imposable, et récupération de la TVA (s’il s’agit d’un bien neuf).

Attention : votre bien en résidence senior peut être comptabilisé dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur les Fortunes Immobilières) et donc imposable. 

La rentabilité de votre projet d’investissement en résidences seniors repose principalement sur le choix de la résidence, mais pas seulement. Pour éviter les mauvaises surprises et optimiser votre rentabilité locative, il est important de prendre en compte les critères suivants :

• Sélectionner un gestionnaire-exploitant sérieux, fiable et disposant d’une solide expérience. Vous pouvez pour cela vérifier son taux de remplissage ou ses fonds propres afin d’éliminer tout risque de faillite au cours de votre bail.

• Choisir l’emplacement idéal : dans un quartier attractif, proche ou au cœur du centre-ville. N’hésitez pas à vous rendre sur le lieu de la résidence senior afin de vous rendre compte de l’environnement (commerces, proximité transports, centre médical, infrastructures, offre culturelle…).

• Lire le bail commercial attentivement et vérifier la répartition des charges entre le gestionnaire-exploitant et vous. Dans le cas où vous êtes désigné « copropriétaire des parties communes », vous devez vous acquitter des coûts d’entretien. Si le gestionnaire-exploitant est le seul propriétaire des parties communes, alors ce sera à lui de prendre en charge financièrement l’entretien.

Malgré la conjoncture actuelle marquée par l’inflation, les résidences seniors sont en constante augmentation. Le parc des résidences seniors s’élevait environ à 1 147 résidences pour 92 273 logements en fin 2023. D’ici fin 2024, ce parc devrait s’étoffer de 264 unités supplémentaires, selon une étude de Capgeris. Les raisons ? La croissance de la population senior, la cohérence entre l’offre et la demande, mais aussi la solvabilité des locataires seniors.

Ce type de résidence offre ainsi une rentabilité locative certaine variant d’une résidence à l’autre.

Résidence senior et maisons de retraite EHPAD possèdent des points communs mais ne doivent pas pour autant être confondues. Comme expliqué précédemment, la résidence senior s’adresse à des personnes âgées autonomes. L'EHPAD est destiné, quant à lui, à des personnes âgées dépendantes, voire malades.

Est-ce rentable d'investir dans une maison de retraite ? Ou est-il préférable d’investir dans une résidence senior ? Ces deux types de résidences possèdent chacune leurs spécificités et leurs avantages. À vous de voir celle qui vous convient le mieux, selon votre situation et votre objectif.

Les principales mises en garde liées à un investissement dans une résidence senior concernent le gestionnaire-exploitant de la résidence. Expertise, légitimité, solidité financière… vous devez vous assurer de son sérieux. Aussi, la qualité et la diversité des services proposés doivent être prises en compte. Le risque lié à ce type d’investissement étant de vous engager avec un exploitant peu sérieux et peu scrupuleux, qui ne vous verserait pas les loyers dus.