LMNP résidence senior

Investir en LMNP résidence senior vous permet de profiter des avantages fiscaux liés au statut de Loueur Meublé Non Professionnel.

Par Lydie B.

5 min de lecture

10 avril 2024

Selon le régime d’imposition auquel vous êtes soumis, vous pouvez ainsi déduire vos amortissements et charges (régime réel) ou bénéficier d’un abattement de 50 % (régime micro-BIC), et profitez ainsi de loyers défiscalisés. Tout contribuable français majeur peut réaliser ce type d'investissement sur le marché de la location sénior, en respectant toutefois la condition principale : ne pas dépasser 23 000 € de revenus fonciers par an ni dépasser 50 % de ses revenus globaux.

Spécificités des régimes fiscaux en LMNP, avantages, conditions, inconvénients… Zoom sur le statut LMNP en résidence senior.

Qu’est-ce-que la LMNP résidence senior ?

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La résidence senior est un établissement réservé aux personnes âgées de plus de 60 ans, autonomes.

Elle est différente de la maison de retraite de type EHPAD dédiée aux personnes âgées dépendantes et/ou nécessitant une aide médicalisée. La résidence senior dispose de logements indépendants et propose différentes prestations adaptées aux besoins des seniors, variant selon l’établissement : restauration, petit-déjeuner, blanchisserie, conciergerie, animations quotidiennes, activités, coiffeur, ménage…

Pour investir dans une résidence senior, vous pouvez opter pour le statut LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel. Cela implique bien évidemment de louer un logement meublé situé au sein d’une résidence senior.

JB, Kadran

Qui peut investir en LMNP résidence senior ?

Tout contribuable majeur français peut accéder au dispositif LMNP résidence senior.

Ce statut concerne uniquement les investisseurs particuliers, contrairement au statut LMP. Si vous souhaitez bénéficier d’un investissement rentable sans avoir à gérer votre bien et en profitant d’une fiscalité avantageuse, l’investissement en LMNP résidence senior peut correspondre à vos objectifs. Notez que vous ne devez pas être inscrit au registre des sociétés ni au registre du commerce en tant que LMP.

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Les conditions à respecter pour accéder à la LMNP résidence senior

Le régime LMNP en résidence senior est soumis à certaines conditions qu’il convient de respecter afin de pouvoir y être éligible :

  • Le bien doit être neuf ou en VEFA et être loué meublé.

  • Vos revenus fonciers ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ni dépasser plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous serez soumis au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

  • Vous devez choisir un régime fiscal adapté à votre situation (réel ou micro-BIC) et respecter les plafonds de revenus locatifs.

  • Votre bien doit constituer le logement principal ou secondaire du locataire.

Le statut LMNP est moins restrictif que d’autres dispositifs d’investissement immobilier. En effet, il n’est pas limité géographiquement et s’étend à tout le territoire. Par ailleurs, il n’impose aucun plafond de loyers (sauf à Paris).

LMNP résidence senior : différents avantages fiscaux selon le régime d’imposition choisi

Comme tout investissement immobilier, l’investissement en LMNP résidence senior peut présenter quelques risques, limites et inconvénients, qu’il est important de prendre en compte avant de vous lancer :

  • Le régime réel s’applique automatiquement si vos revenus locatifs LMNP sont supérieurs à 72 600 € sur l’année. Dans le cas contraire, notez que vous pouvez tout de même opter pour ce régime si vos frais et charges excèdent 50 % de vos revenus locatifs. Le régime réel vous permet de déduire toutes les charges liées à votre investissement en résidence senior - comme les charges de copropriété, les frais de notaire, la taxe d’habitation, la taxe foncière, les travaux… - ainsi que tous les amortissements. Ces déductions vous permettent de réduire considérablement le montant de vos impôts. De plus, s’il s’agit d’un investissement dans le neuf, vous pouvez récupérer le montant de la TVA payée.

  • Le régime micro-BIC : si vos revenus locatifs LMNP n’excèdent pas 72 600 €, vous pouvez être imposé sous le régime micro-BIC. Ce dernier vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire correspondant à 50 % de vos revenus locatifs. Vos impôts sont ainsi calculés sur 50 % de vos revenus, ce qui diminue considérablement votre base imposable.

LMNP résidence senior : quels sont les risques ?

Investir en résidence senior sous le statut LMNP présente des intérêts fiscaux non négligeables. Ceux-ci varient en fonction du régime d’imposition pour lequel vous avez opté. En LMNP résidence senior, il en existe deux :

  • Une dévalorisation du patrimoine immobilier, autrement dit une baisse des prix. Pour l’éviter, il est recommandé de choisir avec soin la ville dans laquelle vous désirez investir : est-elle adaptée au senior ? Est-elle dynamique ? Est-elle bien desservie par les transports en commun ? Etc.

  • Le versement des loyers dépend de l’exploitant-gestionnaire de la résidence senior. Vérifiez son sérieux, sa réputation et sa fiabilité avant de signer le bail commercial.

  • Des régimes fiscaux limités : le statut LMNP est soumis à des plafonds de revenus locatifs. Cela implique d’être rigoureux et gérer de manière optimale votre investissement en LMNP résidence senior.

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