Investir dans une résidence de tourisme

Parmi les solutions d'investissement locatif à disposition des particuliers, investir dans une résidence de services est une opportunité qui peut correspondre à votre stratégie.

En choisissant une résidence de services ou une résidence de tourisme, vous accédez à un patrimoine qui diverge de l’achat immobilier classique. En acquérant un bien qui répond aux besoins spécifiques des étudiants, des seniors, des touristes ou d’une clientèle d’affaires, vous misez sur un produit immobilier dont la rentabilité peut être forte, avec des rendements sécurisés. Un placement qui a souvent un rôle complémentaire à un achat immobilier classique, en bénéficiant notamment d’un cadre fiscal attrayant.

Investir dans une résidence de tourisme : les avantages

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Investir dans une résidence de tourisme présente une palette d'avantages financiers, fiscaux et pratiques.

La récupération de la TVA

L'un des avantages fiscaux forts lorsque vous décidez d'investir dans une résidence de tourisme concerne la récupération de la TVA.

  • Soit vous payez cette TVA et elle vous est remboursée ultérieurement ;

  • Soit elle est directement prise en charge par l'exploitant de la résidence de tourisme.

Pour bénéficier de cette récupération de TVA, un engagement de détention du bien pendant au moins 20 ans est nécessaire. En cas de non-respect de cet engagement, la TVA devra être remboursée au prorata des années restantes.

Le rendement locatif élevé selon la zone touristique

Les résidences de tourisme peuvent offrir un rendement locatif élevé. Ce rendement est d'autant plus important lorsque la résidence est située dans une région touristique à forte affluence, ce qui maximise les chances d'une occupation élevée tout au long de l'année.

Le gestionnaire peut alors avoir des garanties solides, et proposer une distribution de revenus élevée (une fois ses frais de gestion appliqués). 4, 5, 10 % ou plus, la performance varie d’un programme à l’autre.

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Avantages fiscaux grâce au statut LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un autre atout fiscal de taille qui prend tout son sens avec un achat de résidence de tourisme. Ce statut s'applique lorsque les revenus locatifs générés par la résidence de tourisme sont inférieurs à 23 000 € par an ou ne surpassent pas les autres revenus du foyer fiscal. Il permet aux investisseurs de déduire les charges lors de la déclaration des loyers.

Deux régimes fiscaux sont possibles dans ce cas : le régime forfaitaire et le régime micro-BIC. Le premier permet un abattement fiscal de 50 %, tandis que le second autorise la déduction des charges pour leur montant réel.

JB, Kadran

La gestion locative simplifiée

L'investissement en résidence de tourisme permet de ne pas subir les contraintes liées à la gestion locative. La recherche des locataires est prise en charge par une société d'exploitation spécialisée. Vous bénéficiez ainsi d’une garantie des loyers, souvent fixée dès la signature du bail commercial, et vous n’avez pas d'efforts à faire pour trouver des touristes à héberger.

Les inconvénients de l’investissement en résidence de tourisme

Bon rendement locatif, sécurité du placement, visibilité dans le temps, le tout avec un cadre fiscal avantageux, investir dans une résidence de tourisme offre de nombreux atouts. Mais il existe des limites, et quelques freins à connaître pour mieux les contourner.

La non-éligibilité au dispositif Censi-Bouvard

Contrairement à d'autres types de résidences, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles à la loi Censi-Bouvard depuis 2022. Cela signifie que l'investisseur ne bénéficie pas de la réduction d'impôt de 11 % autrefois accordée.

La restitution de la TVA conditionnée à une détention longue

L'un des principaux avantages de l'investissement dans une résidence de tourisme concerne la récupération de la TVA. Mais cet atout peut se transformer en inconvénient. En effet, si vous ne conservez pas le bien pendant 20 ans, une portion de la TVA devra être remboursée au prorata du temps de détention. En cas de besoin anticipé de liquidités, et de revente prématurée, l'économie réalisée sur la TVA sera donc en partie annulée.

Un coût d’investissement parfois surévalué

L'investissement initial pour une résidence de tourisme peut être relativement élevé, surtout en comparaison avec des logements anciens dans la même zone géographique. La qualité de la construction n'est pas toujours à la hauteur du prix d'achat, notamment lorsqu’il ne s’agit pas d’un programme neuf. Le risque de “surpayer” un bien est réel… mais peut être pris de manière consciente si les loyers garantis sont eux aussi élevés, et permettent d’atteindre un retour sur investissement.

Le risque du bail commercial révisable

Le bail commercial, généralement signé pour une durée de 9 à 12 ans, fixe les conditions de versement des loyers. Ces conditions sont révisables, ce qui peut conduire à une baisse des loyers en cas de crise économique ou d'autres facteurs défavorables.

Ce bail vous lie à un exploitant, ce qui induit un autre risque : celui de la possible défaillance de la société de gestion. Si elle fait faillite, il faudra alors trouver un nouvel exploitant, ce qui peut affecter la rentabilité de l'investissement, et même mettre en péril la stabilité des revenus locatifs.

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Les critères de sélection d'une résidence de tourisme pour investir

Avant d’investir, il est important d’avoir une grille d’évaluation des biens gérés, pour choisir la résidence de tourisme cohérente au regard de vos objectifs.

Choisir le bon exploitant, et le bon emplacement

Tout commence par le choix de l’exploitant. Un des critères les plus importants pour investir dans une résidence de tourisme est de pouvoir compter sur un gestionnaire de qualité. Il est impératif de choisir une entreprise fiable, reconnue, et idéalement avec une forte assise financière. Vous pouvez vérifier l’historique des opérations réalisées, lire les avis des investisseurs précédents, et mener votre propre enquête pour être sûr de votre choix.

L'emplacement est souvent cité comme le critère le plus crucial en immobilier, et les résidences de tourisme ne font pas exception. L’emplacement est encore plus essentiel, car il conditionne directement l’attractivité et la rentabilité du bien.
  • Pour une résidence à la mer, la proximité du rivage est souvent recommandée, tout comme la présence d'une piscine, d'un parc aquatique à proximité ou d'une belle vue.

  • Dans le cas d’une résidence située dans une station de montagne, la proximité des pistes de ski et des zones pour le VTT est essentielle, ainsi que le taux d'enneigement de la station. Optez pour des emplacements en haute altitude pour maximiser vos chances d'occuper votre bien. La présence de commerces et de moyens de transport est également un vrai plus qui peut influencer la rentabilité de votre investissement.

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Lorsque l’on parle de tourisme, il est plus capital que jamais. Être à proximité d’un site d'intérêt, avoir une vue ou encore proposer un appartement dans un bâtiment historique, c’est la garantie d’une rentabilité accrue.

Le bail, les frais et les prestations, tout doit être clair

Avant d’investir dans une résidence de tourisme ou une résidence de vacances, le bail commercial doit être minutieusement étudié. Il doit mentionner clairement les obligations respectives du propriétaire et de l'exploitant, notamment concernant les travaux et l'entretien du bien. Il est également important de comprendre les clauses liées à la révision des loyers, les conditions de rupture du bail, et les pénalités associées.

En parlant de rentabilité, il faut, avant de s’engager, connaître le montant de la taxe foncière et des autres frais annexes. Ces “coûts cachés” doivent être clairement explicités, surtout si la résidence est située dans une zone touristique où la taxe foncière est particulièrement élevée.

Pour maximiser la rentabilité, privilégiez les résidences qui offrent des prestations haut de gamme. La proximité de commerces, de restaurants, ou d’infrastructures comme des stations de ski ou des remontées mécaniques peuvent grandement influencer le taux d’occupation de votre bien. Toutes ces prestations - ou leur absence - ne doivent pas être une surprise pour vous investisseur. Vous devez connaître cet environnement immédiat, avant votre achat.

JB, Kadran

L'investissement dans une résidence de tourisme doit être réfléchi et basé sur plusieurs critères clés pour maximiser les chances de rentabilité. Le choix de l'exploitant, de l'emplacement, et une étude minutieuse du bail sont des étapes incontournables. Sans oublier de prendre en compte tous les frais annexes et les prestations offertes par la résidence pour assurer une occupation optimale de votre bien… et un avantage face aux autres biens proposés !

Les règles fiscales d’un investissement en résidence de tourisme

Un investissement dans une résidence de tourisme, c’est un investissement pensé pour viser une rentabilité élevée. Plusieurs statuts juridiques, et plusieurs solutions de gestion des revenus fonciers sont envisageables.

Investir avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Investir dans une résidence de tourisme vous ouvre généralement le droit au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui présente des avantages fiscaux puissants. Les conditions pour obtenir ce statut comprennent des limites sur les revenus annuels générés par la location (23 000 € maximum) et sur leur proportion par rapport au revenu global du foyer fiscal (pas plus de 50 %).

  • Défiscalisez vos loyers grâce à l’amortissement du régime réel : toutes les charges liées à l’exploitation du logement loué peuvent être déduites de votre revenu global ;

  • Si vous optez pour le régime du micro-BIC en LMNP, un abattement forfaitaire de 71 % est accessible en résidence de tourisme.

  • Pas de comptabilité stricte, la simple tenue d’un journal avec les entrées et les sorties d’argent suffit.

Choisir le LMNP est souvent un choix fiscal. Mais c’est aussi un choix financier ! Vous déléguez toute la gestion locative à l’exploitant en vous constituant un complément de revenu.

Choisir la Loi Censi-Bouvard pour investir dans une résidence de tourisme, encore possible ?

La loi Censi-Bouvard offrait une réduction d'impôt équivalant à 11 % de la valeur d'achat du bien, jusqu'à 300 000 €. Cette option très intéressante en cas d’impôt élevé pouvait être combinée avec le statut LMNP. Mais le Censi-Bouvard n’a pas été renouvelé en 2023. Il ne concerne donc que les investisseurs qui y ont souscrit de 2009 à 2022.

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