Revente appartement résidence senior

Il est tout à fait possible de revendre un appartement que vous avez acquis au sein d’une résidence seniors (ehpad) quelle que soit la raison (besoin de liquidités, changement de situation personnelle, etc.).

Vous pouvez effectuer cette démarche seul ou faire appel à un professionnel de l’immobilier qui vous accompagnera de bout en bout dans votre projet, de la diffusion des offres jusqu’à la revente définitive. Cette option est d’ailleurs recommandée en raison du caractère particulier de la revente d’un appartement en résidence senior, lié principalement au bail commercial.

Calcul du prix de revente, plus-value immobilière, moment opportun pour revendre votre bien en résidence senior… Voici les subtilités à connaître pour le traitement optimal de votre opération.

Pour quelles raisons revendre un appartement résidence sénior ?

Investir dans une résidence de seniors comporte de nombreux avantages. Cependant, vous pouvez choisir d’y revendre votre appartement pour plusieurs raisons :

• Vous avez besoin de liquidités afin de rembourser un emprunt, réaliser des travaux, concrétiser une reconversion professionnelle, etc.
• Vous faites face à un imprévu d’ordre professionnel ou personnel (séparation, divorce, décès, licenciement).
• Ou vous souhaitez tout simplement mettre fin à votre investissement locatif et ne plus être engagé dans un bail commercial.

Comment procéder à la revente de votre appartement en résidence senior ?

Pour revendre votre bien en résidence senior, plusieurs solutions s’offrent à vous :

• Gérer vous-même la revente de votre appartement en résidence senior en recherchant un acheteur ou vous tournant vers un réseau spécialisé. Notez qu’il s’agit du moyen le plus simple pour revendre votre bien.
• Faire appel à une agence immobilière spécialisée dans les locations meublées en résidence senior. L’avantage est qu’elle jouera le rôle d’intermédiaire entre vous et les potentiels acheteurs, s’occupera de la diffusion de l’offre, des négociations, etc.
• Contacter un professionnel de la gestion de patrimoine. De cette manière, vous bénéficiez d’un accompagnement optimal jusqu’à la revente de votre appartement en résidence senior et profitez du solide réseau du professionnel.

Revente appartement résidence senior : est-il indispensable de faire appel à un professionnel ?

Bien qu’il soit tout à fait possible de procéder à la revente de votre bien de façon autonome, utiliser les services et le réseau d’un professionnel vous fera gagner du temps et vous soulagera dans toute la gestion administrative (mise en place des annonces, etc.).

En effet, la revente d’un appartement résidence senior, qui plus est sous le statut LMNP, est une vente immobilière particulière. Elle est en ce sens beaucoup plus complexe qu’une vente immobilière classique. Une donnée importante à garder à l’esprit ! La principale complexité ? Le bail commercial et ses modalités : le renouvellement du bail par l’exploitant-gestionnaire de la résidence est-il prévu ? Le mobilier va-t-il être renouvelé ? Si oui, à quel prix ? Des travaux sont-ils à prévoir ? Comment valoriser le bien en résidence senior ? Quels risques juridiques en cas de mauvaise pratique ? Qui paye la TVA immobilière ? Autant de questions délicates auxquelles un professionnel pourra répondre en s’adaptant à votre situation afin de sécuriser la revente.

Revente appartement résidence senior : comment réaliser une plus-value ?

En tant que propriétaire d’un appartement en résidence senior que vous mettez en location, vous êtes assujetti à la taxe sur la plus-value immobilière puisqu’il ne s’agit pas de votre résidence principale. Cette plus-value se calcule en soustrayant le prix de cession du prix d’achat.

Pour espérer réaliser une plus-value lors de la revente de votre appartement en résidence senior, il est nécessaire que plusieurs conditions soient réunies :

• Votre appartement en résidence services doit avoir pris de la valeur d’année en année : attractivité de la zone géographique, amélioration des prestations et services, demande locative en hausse… plusieurs éléments peuvent favoriser la valorisation de votre bien.
• La plus-value imposable doit être calculée chez le notaire chargé de la revente, qui établira également la déclaration. Tant que vous n’avez pas revendu votre appartement, la plus-value n’est que virtuelle.

Quand revendre votre appartement en résidence senior ?

Le moment idéal pour revendre votre appartement en résidence senior est après le renouvellement du bail commercial. Pour rappel, ce dernier est généralement signé pour une durée minimale de 9 ans, avec tacite reconduction. En effet, une revente avec un bail renouvelé rassure un potentiel investisseur qui le reprend « en l’état », avec les conditions déjà établies, etc. A contrario, si vous revendez l’appartement avant l’échéance du bail, l’investisseur pourra se méfier des éventuels travaux à prévoir, des nouvelles conditions imposées, etc. et demander par conséquent une prime au risque, ce qui amoindrira votre capital net vendeur.

Notez qu’il est possible de revendre votre bien à tout moment, avec transmission du bail car une résiliation du bail engendre des frais et ne facilite pas la revente du bien.

Comment calculer le prix de la revente de votre appartement en résidence senior ?

Contrairement à une vente immobilière classique, le prix de revente de votre logement senior ne se base pas sur la valeur du foncier, mais va dépendre de plusieurs éléments :

• L’angle purement immobilier : prestations/services, surface, emplacement, ancienneté, entretien, etc.
• L’angle commercial : durée du bail, répartition des charges, qualité du locataire, montant des loyers…

L’angle commercial est généralement le plus déterminant car l’acheteur potentiel souhaite bénéficier d’une rentabilité optimale et sûre. Ensuite, pour calculer le prix de vente total, il faudra diviser le loyer annuel HT par le taux de rendement du marché investisseur (déterminé en amont).