Est-ce rentable d'investir dans une maison de retraite ?

Toutefois, la rentabilité de votre projet d’investissement en maison de retraite va dépendre de plusieurs éléments, qu’il convient d’étudier en amont : choix de la maison de la maison de retraite et de sa zone géographique, choix du promoteur immobilier et de l’exploitant, modalités du contrat de bail…

Afin d’optimiser au maximum la rentabilité de votre projet, découvrez les critères et les risques à prendre en compte, ainsi que la fiscalité et la procédure liées à l'investissement dans une résidence sénior.

Contrairement à un investissement locatif classique, l’investissement en maison de retraite assure des rendements stables grâce au contrat de bail : en effet, les loyers sont versés par le gestionnaire, vous permettant ainsi de bénéficier de rentes régulières et d’éviter les vacances locatives. Toutefois, afin de vous prémunir de tout risque de faillite de l’exploitant, il est nécessaire de vérifier son sérieux, sa fiabilité et la bonne gestion de son établissement.

Le contrat de bail est généralement signé pour une période de 12 ans s’il s’agit d’un programme EHPAD neuf, mais s’il s’agit d’un bien ancien, la durée varie selon sa date d’achat.

La principale différence entre investir dans une maison de retraite de type EHPAD et investir dans une résidence senior ? La maison de retraite est médicalisée et la résidence senior est non médicalisée.

• La maison de retraite médicalisée s’adresse aux personnes âgées dépendantes et nécessitant des soins et/ou une assistance au quotidien. Elle comprend les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) mais aussi les USLD (les unités de soins longue durée) et les unités de soins spécifiques (Alzheimer, etc.).

• Les maisons de retraite non médicalisées concernent les personnes âgées autonomes et actives. Elles font généralement référence aux résidences seniors avec services, mais il peut également s’agir des résidences-autonomies, des EHPA (établissements d’hébergement pour personnes âgées) ou encore des MARPA (maisons d’accueil rural pour personnes âgées).

Investir dans une maison de retraite de type EHPAD consiste généralement à acquérir une chambre médicalisée au sein de la maison de retraite. La particularité de cet investissement réside dans la signature d’un bail commercial avec le gestionnaire-exploitant de l’établissement. En cas de rupture du bail et de son non-renouvellement, vous percevrez en tant que propriétaire une indemnité à la charge du bailleur.

L’investissement dans une maison de retraite est moins coûteux qu’un investissement classique : il vous faudra en effet prévoir entre 100 000 € et 300 000 € de budget, selon la superficie de la chambre, mais aussi la zone géographique.

Afin de maximiser la rentabilité de votre projet d’investissement dans une maison de retraite, il est nécessaire de prendre en compte les points suivants :

• La zone géographique de la maison de retraite : choisir un bon emplacement, proche ou au cœur d’un centre-ville, peut être déterminant dans la rentabilité de votre projet. Il peut également être judicieux d’étudier certaines sources de données démographiques comme l’INSEE ou Data Gouv ou encore le schéma gérontologique par département afin de d’avoir une visibilité sur la demande selon les zones géographiques dans les prochaines années.

• La fiabilité et le sérieux de l’exploitant-gestionnaire mais également du promoteur s’il s’agit d’un logement neuf.

• Les modalités du contrat de bail : il est important de vérifier les clauses du contrat comme la répartition des charges entre vous et le bailleur afin d’éviter d’affecter votre rentabilité avec des travaux non prévus. Concernant la durée du bail, il est préférable de partir sur une durée de 12 ans. Au-delà, un passage devant le notaire sera obligatoire et engendrera des frais annexes. Vous pouvez également – dans le but de vous protéger - ajouter une clause à votre bail excluant la possibilité pour le bailleur de donner congé au contrat au terme de chaque période triennale.

Si vous souhaitez investir dans une maison de retraite, le statut LMNP est le plus avantageux puisqu’il vous permet de profiter à terme d’un revenu locatif net d’impôts.

Toutefois, afin de pouvoir prétendre à ce statut, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € et 50 % de vos revenus globaux. Si vous remplissez ces conditions, vous pourrez déduire certaines charges de vos revenus, la taxe foncière et les intérêts d’emprunt et amortir la valeur de votre bien et du mobilier durant une période de plus de 20 ans. Par ailleurs, s’il s’agit d’un bien neuf, vous pourrez récupérer la TVA. Cela vous permet ainsi de faire considérablement baisser vos impôts, voire de ne pas en payer du tout.

Outre les avantages fiscaux liés au statut LMNP, investir dans une maison de retraite présente également les avantages suivants :

• Un investissement rentable sur le long terme avec le vieillissement de la population et la demande croissante de logements adaptés comme les EHPAD.

• L’assurance de loyers réguliers et nets de charges grâce au bail commercial signé avec le gestionnaire-exploitant de la maison de retraite. Le risque de vacance locative est ainsi nul.

• Une gestion administrative intégralement prise en charge par l’exploitant. Ce dernier s’occupe en effet de rechercher des locataires, réaliser les travaux, fixer les loyers…

Malgré les avantages indéniables que l’investissement dans une maison de retraite présente, certains inconvénients et risques peuvent être mettre en péril la rentabilité de votre projet sur le long terme :

• Une réglementation stricte voire contraignante, auxquelles sont soumises les maisons de retraite médicalisées, pouvant amoindrir la rentabilité de votre investissement (par exemple, dans le cas où des travaux de mise aux normes sont nécessaires, etc.).

• Une rentabilité et une qualité variant selon les régions et les établissements en raison du manque d’offres sur le territoire.

• Pas de plus-value lors de la revente : la maison de retraite bénéficie en effet d’une revalorisation foncière quasi nulle.