Pourquoi investir dans l’immobilier commercial ?
Du petit magasin en centre-ville à un immense centre commercial, l’immobilier commercial, également nommé immobilier tertiaire ou CRE (Commercial Real Estate), peut revêtir bien des formes. Il regroupe les biens immobiliers dédiés à l’exercice d’activités génératrices de revenus et connaît un certain regain d’intérêt auprès des investisseurs.
Au premier trimestre 2022, la part du commerce dans le volume global des investissements en immobilier d’entreprise est passé de 12 % l’année précédente à 28 %. En cause ? Une volonté post-pandémie de consommer des produits de proximité et de faire vivre les petits commerçants. De ce fait, les tailles des locaux commerciaux diminuent et l’immobilier commercial devient plus accessible à tous types d’investisseurs. En parallèle, l’immobilier commercial a toujours séduit principalement grâce aux deux avantages majeurs qu’il offre : la sécurité et le rendement qu’il procure.
Investir dans l’immobilier commercial permet donc :
D’obtenir une rentabilité plus importante que dans l’immobilier résidentiel.
De bénéficier d’une meilleure sécurité grâce à des baux plus longs et un risque minimisé de loyers impayés.
De diversifier efficacement son portefeuille d’investissement.
Il est aussi accessible aux plus petits investisseurs.
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Investir dans l’immobilier commercial présente une rentabilité plus intéressante que l’immobilier résidentiel
En 2022, l’immobilier commercial représente 13 % des investissements d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), contre 10 % en 2021. Une croissance qui s’explique par sa rentabilité intéressante. Le taux de rendement offert par les SCPI de commerces est de 4,81 % en 2022. A titre de comparaison, les investissements réalisés dans le secteur résidentiel ont rapporté un rendement de 4,18 % à l’année. Ce n’est donc pas un mythe : l’investissement dans l’immobilier commercial est plus rémunérateur que celui qui se concentre sur l’immobilier résidentiel.
Quelques facteurs qui expliquent pourquoi investir dans l’immobilier commercial est plus rentable que dans l’immobilier résidentiel
Il est possible d’obtenir une rentabilité élevée en investissant dans l’immobilier commercial grâce à la valeur de l’emplacement et la rentabilité du local qui ne sont pas plafonnées. En choisissant soigneusement ses locataires en évaluant leur chiffre d’affaires, leur capacité à payer les loyers régulièrement et leur activité adaptée au local, les revenus locatifs peuvent être maximisés.
Sur le plan fiscal, les revenus de la location d’un bien commercial sont considérés comme des revenus fonciers et bénéficient donc du régime fiscal correspondant. Cela permet aux investisseurs de déduire toutes les charges liées à l’achat et à l’entretien du bien jusqu’à un montant de 10 700 euros par an.
L’entreprise locataire peut également supporter différentes charges, telles que les charges de copropriété, d’entretien, locatives, ainsi que les charges liées aux travaux de rénovation et d’aménagement, ce qui réduit considérablement les coûts pour le propriétaire. Cela n’est pas possible dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier résidentiel.
Pourquoi investir dans l’immobilier commercial offre une sécurité accrue ?
Si l’investissement dans l’immobilier commercial a la réputation d’être très sécurisant pour les investisseurs, cela est dû en grande partie à la nature du contrat de bail qui lie le locataire au propriétaire. Il offre une plus grande flexibilité et une protection plus favorable en cas de litige concernant les loyers impayés.
De même, la durée d’un bail commercial est également rassurante, avec un bail classique de 3-6-9 ans, ce qui garantit une grande stabilité financière pour le propriétaire. C’est d’ailleurs le bail le plus répandu en France pour la location d’immobilier commercial. La durée minimale du bail est de 9 ans et il est renouvelable tous les 3 ans. Le loyer peut être révisé à la hausse ou à la baisse pendant ces trois années, selon les conditions négociées entre le bailleur et le locataire. Une législation beaucoup plus sécurisante pour l’investisseur que celle appliquée aux locations résidentielles.
De même, si l’entreprise locataire souhaite mettre fin au bail en raison de l’arrêt de son activité, elle devra trouver un repreneur pour reprendre le bail et le fonds de commerce, ce qui permettra au propriétaire de continuer à bénéficier des mêmes conditions qu’avec le locataire précédent.
La taille des locaux se réduit, rendant l’investissement dans l’immobilier commercial plus accessible
Selon Le Moniteur, la taille des commerces a été divisée par deux en France depuis 2018, signant la disparition des projets immobiliers de plus de 10 000 mètres carrés. Suite à la crise sanitaire, l’intérêt pour les commerçants de proximité a connu un certain regain. Ainsi, les emplacements des locaux commerciaux en centre-ville ont pris de la valeur et sont plébiscités par bon nombre d’entreprises. Dans certaines zones, l’offre de locaux est limitée. C’est dans ces localisations qu’il est possible d’investir et de réaliser des investissements très intéressants en immobilier commercial.
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Diversifier son portefeuille d’investissement grâce à l’immobilier commercial
L’immobilier commercial est considéré comme une classe d’actifs distincte, ce qui signifie qu’il peut offrir une option de diversification efficace pour obtenir un portefeuille immobilier équilibré. Ainsi, si vous possédez des investissements dans différentes classes d’actifs, comme des actions et des obligations, ajouter de l’immobilier commercial à votre portefeuille peut aider à réduire les risques et à améliorer les rendements globaux.
Quel avenir pour l’investissement dans l’immobilier commercial ?
La CBRE, groupe de conseil en immobilier d’entreprise, a publié en 2023 un communiqué décrivant l’évolution de l’immobilier commercial ces prochaines années. Pour elle, bien que le secteur de l’immobilier commercial ait connu une légère reprise, il est encore loin d’avoir retrouvé son niveau d’avant la pandémie. Cependant, les Jeux Olympiques et Paralympiques qui s’organisent en France en été 2024 devraient offrir des perspectives prometteuses pour le marché locatif, ce qui pourrait entraîner une augmentation des locations et donc une meilleure rentabilité en immobilier commercial.