Quelle rentabilité pour des murs commerciaux ?

L’immobilier d’entreprise est réputé pour offrir plus de rentabilité que l’immobilier résidentiel. Si cela se vérifie aisément, il est par contre plus difficile de saisir toutes les subtilités du secteur de l’immobilier professionnel. Ainsi, lorsque l’on souhaite se lancer et calculer la rentabilité d’un loyer commercial avant d’investir, mieux vaut réaliser des calculs détaillés en n’oubliant aucun facteur qui pourrait influencer le succès de l’investissement dans des murs commerciaux.

La rentabilité de murs commerciaux doit être calculée en prenant en compte divers facteurs de variabilité comme la localisation, l’activité de l’entreprise locataire, la surface du local… Il faut d’ailleurs procéder différemment s’il s’agit d’un local commercial déjà occupé ou non. Quelques conseils d'investissement en immobilier d'entreprise.

Par Lydie B.

6 min de lecture

21 décembre 2023

Quelle formule appliquer pour calculer la rentabilité d’un loyer commercial ?

Le rendement brut d’un bien commercial est une mesure de la rentabilité d’un investissement immobilier. Il est déterminé en prenant en compte deux facteurs principaux : le prix d’acquisition du local commercial et son loyer brut annuel. Si vous connaissez donc ces deux éléments, vous pouvez faire une première estimation de la rentabilité obtenue en appliquant cette formule :

Rendement locatif brut = (loyer annuel x 100) / prix d’achat du bien immobilier

Notez que ce calcul ne prend pas en compte les coûts supplémentaires tels que les taxes foncières, les frais d’entretien ou les charges de copropriété. Ces coûts peuvent réduire le rendement locatif net de votre investissement immobilier, mais ils varient en fonction de chaque situation et de chaque bien commercial.

De même, cette première formule vous permet d’obtenir un premier aperçu de la rentabilité des murs commerciaux. Pour déterminer s’il s’agit d’un bon investissement, il faut prendre en compte d’autres critères que voici :

  • L’emplacement du local commercial

  • Sa surface

  • L’activité qui y est pratiquée

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La localisation des murs commerciaux, principale variable de leur rentabilité

Première variable à prendre en compte lors du calcul de la rentabilité de murs commerciaux : son emplacement. En effet, cette donnée fera varier grandement le montant du loyer. Dans une grande ville, le local commercial aura plus de valeur que dans un petit village excentré. Même chose s’il est situé en centre-ville ou bien en périphérie. Une rue piétonne ou une zone touristique fera monter sa rentabilité en flèche !

D’une manière générale, un secteur vivant, accueillant et dynamique permettra à l’entreprise de générer un meilleur chiffre d’affaires et permettra donc à l’investisseur d’obtenir une meilleure rentabilité grâce à ses murs commerciaux. Bien sûr, cela signifie aussi que le prix à l’achat sera plus élevé. A vos calculettes donc pour évaluer le rendement qu’il est possible de générer en fonction de chaque situation géographique.

Les emplacements plus éloignés, dans des quartiers plus calmes, peuvent parfois s’avérer être des localisations rentables. Mais tout dépend du type de commerce qui s’y installera, de l’activité pratiquée et de la clientèle recherchée.

L’activité pratiquée au sein du local commercial agit sur sa rentabilité

La valeur des murs commerciaux est aussi évaluée en fonction de la rentabilité de l’affaire qu’ils abriteront. Enseigne reconnue ou commerçant indépendant ? Votre choix de locataire sera crucial. En effet, si cette variable a peu d’influence sur la rentabilité des locaux, elle a un impact crucial sur le chiffre d’affaires de l’entreprise. Les moyens marketing mis en place par ces deux types de clients ne sont effectivement pas les mêmes et influencent donc la rentabilité de l’affaire.

Sachez que dans le cas où les locaux sont inoccupés lors de l’achat, vous ne pourrez estimer la rentabilité d’un loyer commercial que sur les prévisions financières fournies.

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Ne pas négliger la surface pondérée d’un local commercial pour estimer sa rentabilité de manière fiable

Lorsque l’on évalue la valeur d’un local commercial en prenant en considération sa superficie, il faut prendre en compte la taille réelle et celle pondérée du bien.

La surface pondérée inclut des zones qui peuvent avoir une importance commerciale, telles que les zones de passage, les vitrines, les caves, les remises et les toilettes, même si elles ne sont pas directement liées à l’activité pratiquée.

En général, le prix au mètre carré est déterminé en fonction de la nature du local, qu’il s’agisse d’une activité commerciale, artisanale, tertiaire, industrielle ou agricole.

Évaluer la rentabilité de murs commerciaux occupés ou inoccupés : quelles différences ?

Comment calculer la rentabilité d’un loyer commercial avec une entreprise locataire en place ?

Il est plutôt simple de calculer le rendement locatif annuel si un bail commercial est en place. En général, la valeur des murs commerciaux correspond à dix fois le loyer annuel hors taxes, mais cette base doit être ajustée selon diverses variables. Malgré tout, si le bail est en cours depuis un certain temps et que le loyer n’a pas été révisé, il est possible que celui-ci ne soit plus adapté au marché actuel. Dans ce cas, il est nécessaire de croiser les informations avec la valeur locative actuelle pour obtenir une estimation précise.

Comment évaluer la rentabilité de murs commerciaux libres ?

Il est plus complexe d’évaluer la valeur de murs commerciaux libres. Il est possible de comparer à des loyers pratiqués au sein du même quartier ou sur des locaux similaires. Notez que les ventes et les locations de murs commerciaux dans les mêmes rues ou quartiers au cours de l’année écoulée peuvent également être utilisées comme des références fiables.

N’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier pour obtenir une estimation fiable de la rentabilité de murs commerciaux si vous éprouvez quelques difficultés ou si vous souhaitez être rassuré.

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