Comment faire un investissement dans des murs commerciaux ?

Lorsque vous envisagez un investissement dans l’immobilier commercial et donc d’acheter des murs commerciaux, deux choix s’offrent à vous : acheter et louer à titre personnel ou bien investir via une SCPI (Société civile de placement immobilier).

La première solution d’investissement de murs commerciaux vous permet d’avoir une vision précise de votre investissement et d’obtenir une meilleure rentabilité puisque vous n’avez pas d’intermédiaire entre votre locataire et vous. La seconde solution est, elle aussi, intéressante lors d’un investissement dans des murs commerciaux, puisque vous bénéficiez à la fois d’une diminution des risques, mais aussi d’un gain de temps. Toute la gestion de la location est déléguée à la SCPI.

Focus sur ces deux stratégies d’investissement dans l’immobilier commercial.

Par Lydie B.

5 min de lecture

21 décembre 2023

Un investissement dans l’immobilier commercial en achetant directement des murs commerciaux pour les louer

Créer une SCI est plus avantageux pour acheter des murs commerciaux pour la location

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L’acquisition de murs commerciaux peut se faire à titre personnel, au nom de la société ou par le biais de la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI). C’est-à-dire qu’il n’y a aucun intermédiaire entre l’investisseur et l’entreprise locataire.

Souvent, les investisseurs optent pour la solution de la SCI car elle présente de nombreux avantages :

  • Vous séparez votre patrimoine immobilier personnel et professionnel. Ainsi, si votre investissement dans l’immobilier commercial est un échec, vos biens personnels ne sont pas impactés. Un point très sécurisant.

  • Si vous achetez un local commercial avec un ou plusieurs autres investisseurs, la gestion est simplifiée en optant pour une SCI. Les décisions sont prises collectivement, réduisant le risque de tensions.

  • Les SCI offrent de nombreux avantages fiscaux. Certaines règles permettent de faciliter la cession des biens et il est même possible de choisir entre deux modes d’imposition.

  • Il est aussi plus simple de transmettre les parts d’une SCI, ce qui offre une grande flexibilité de la gestion de son patrimoine.

L’achat et la location de murs commerciaux est une opération immobilière notariée

Comme tout investissement, l’achat et la location de murs commerciaux sont des opérations complexes. Elles nécessitent un certain investissement en temps de la part de l’investisseur, qui doit rechercher les locaux commerciaux à vendre, réaliser des visites, faire appel à des prestataires pour réaliser un diagnostic complet…

Une fois le bien trouvé, il faut encore négocier son prix d’achat avec le vendeur, rédiger l’offre d’achat et signer le compromis de vente.

Enfin, quelques démarches administratives sont une nouvelle fois à la charge de l’investisseur : constitution d’une SCI si c’est l’option choisie, demande de financement auprès d’un organisme bancaire, rédaction d’un acte de vente chez le notaire, paiement des frais d’acquisition… Il faudra ensuite trouver une entreprise locataire qui accepte les conditions de la location. A vous de rédiger un bail et de négocier les termes avec elle !

L’achat et la location de murs commerciaux sont des opérations complexes. Elles nécessitent un investissement en temps conséquent de la part de l’investisseur, ainsi que des notions juridiques importantes.

L’obtention d’un financement bancaire, une étape cruciale pour l’investissement dans l’immobilier commercial

Puisque l’achat de murs commerciaux demande un financement important, bon nombre d’investisseurs ont recours à un prêt bancaire. L’organisme effectue bien entendu une analyse complète de la situation financière de l’emprunteur et de la qualité de son projet d’investissement. Voici quelques documents indispensables à présenter :

  • Les bilans et relevés de compte de l’entreprise

  • Les relevés de compte personnels

  • Les justificatifs de revenus

  • Les plan d’affaires

  • Le budget prévisionnel

  • Le compromis de vente

  • Les dossiers relatifs à la SCI si elle existe.

En fonction de l’analyse, la banque peut accorder un prêt immobilier pour financer tout ou partie de l’achat des murs commerciaux. Le financement accordé peut prendre différentes formes :

  • Prêt amortissable à taux fixe ou à taux variable

  • Prêt in fine

  • Prêt relais

N’hésitez pas à solliciter plusieurs banques afin de choisir le prêt le plus avantageux pour vous et votre stratégie d’investissement dans l’immobilier commercial.

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L’investisssement dans l’immobilier commercial via une SCPI, l’option la plus simple

Comment se déroule un investissement dans l’immobilier commercial via une SCPI ?

Si vous ne disposez pas d’assez de temps pour acheter et louer des murs commerciaux à titre personnel, l’autre solution qui se présente à vous est de passer par une SCPI (Société civile de placement immobilier). Cela fonctionne ainsi : vous confiez vos économies à cette SCPI qui choisira elle-même les projets d’immobilier commercial dans lesquels vous investirez.

Elle s’occupe aussi de toute la location, de la recherche d’entreprise locataire jusqu’à la gestion du quotidien. Chaque trimestre (pour la plupart des SCPI), vous recevez les bénéfices des investissements réalisés avec votre épargne. Notez qu’en 2022, le rendement moyen des SCPI de commerces était de 4,81 %.

Quels avantages de l’investissement dans des murs commerciaux via une SCPI ?

Mis à part le rendement intéressant que peuvent offrir les SCPI, investir dans des murs commerciaux via une SCPI permet aussi de mutualiser les risques grâce à une diversification du portefeuille. En effet, toute votre épargne n’est pas mise sur un seul bien mais sur de nombreux murs commerciaux, ce qui réduit les risques d’investissement. Une stratégie qui n’est pas possible lors d’un achat à titre personnel pour beaucoup d’investisseurs.

Ensuite, vous vous libérez de toute la charge de gestion d’une location de murs commerciaux. Que ce soit la recherche d’entreprise locataire ou bien la gestion au quotidien de la location, vous ne vous préoccupez de rien, seulement de la réception de vos intérêts.

Une SCPI vous libère de toute la charge de gestion d’une location de murs commerciaux, tout en sécurisant votre investissement.

Enfin, l’investissement dans une SCPI présente des avantages fiscaux intéressants. Les revenus locatifs perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais les SCPI permettent de bénéficier d’un régime de fiscalité avantageux, avec la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt et les frais de gestion, et de bénéficier d’un abattement sur les revenus fonciers.

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