Pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise ?

L’investissement dans l’immobilier d’entreprise est une opportunité que l’on retrouve dans chaque ville. Cette stratégie d’investissement est d’ailleurs plébiscitée par de nombreux investisseurs qui recherchent une bonne rentabilité sur le long terme. En 2022, selon l’étude publiée par JLL en février 2023, plus d’1,5 million de mètres carrés ont été loués par des entreprises au sein des neuf principales métropoles régionales. Une augmentation de 8 % sur un an. En île-de-France, la hausse est aussi au rendez-vous avec 2 108 300 m² de bureaux loués aux entreprises en 2022, soit une hausse de 10 % en un an.

Par Lydie B.

6 min de lecture

21 décembre 2023

Ces dernières années, ce sont tout de même les régions qui ont la cote et qui réunissent près de la moitié (43 %) des demandes au niveau national. L’installation de plusieurs grandes entreprises au sein des villes moyennes est responsable de cette envolée : la location des bureaux disposant d’une grande surface a augmenté de 15 % en un an.

Vous aussi, vous souhaitez investir dans l’immobilier d’entreprise, plus précisément au sein de bureau ? Voici quelques atouts qui vous convaincront certainement de vous lancer : l’immobilier d’entreprise offre une meilleure rentabilité que l’immobilier d’habitation, investir dans l’immobilier de bureaux est très sécurisant, les baux de bureaux sont plus flexibles et permettent donc de meilleures négociations.

Focus sur chacun de ces éléments qui représentent de réels avantages pour les investisseurs à la recherche d’un bon placement immobilier.

1/ Une meilleure rentabilité pour les investissements dans l’immobilier d’entreprise

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C’est un refrain que l’on entend régulièrement : l’immobilier d’entreprise, et plus principalement la location de bureaux, offre un meilleur rendement que l’immobilier locatif d’habitation. Il est difficile d’évaluer le rendement locatif d’un logement loué à un particulier puisque celui-ci dépend de nombreux critères comme le prix d’achat, les travaux effectués, la localisation, l’efficacité énergétique… Mais il est possible de comparer la différence de rendement entre les investissements réalisés en 2022 dans les SCPI (Société civile de placement immobilier) résidentielles et celles concentrées sur le marché de bureaux.

Le taux de distribution moyen en 2022 pour les SCPI de bureaux a été de 4,40%, selon les calculs de France SCPI. En comparaison, la rentabilité moyenne pour les SCPI résidentielles en 2022 selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) était de 4,17 % en 2022. On peut donc en conclure que, pour l’année passée encore, la rentabilité était meilleure pour l’investissement dans l’immobilier de bureaux d’entreprise.

Le taux de distribution moyen en 2022 pour les SCPI de bureaux a été de 4,40%, selon les calculs de France SCPI. En comparaison, la rentabilité moyenne pour les SCPI résidentielles en 2022 selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) était de 4,17 % en 2022.

2/ Investir dans l’immobilier de bureaux est plus sécurisant qu’investir dans l’immobilier à usage d’habitation

Il existe trois types de bail lorsque l’on souhaite louer des bureaux à une entreprise : le bail professionnel, le bail commercial et le bail précaire.

Le bail commercial, d’une durée de neuf ans minimum

Conçu pour les entreprises dont les activités sont rattachées à un fond de commerce, le bail commercial est signé pour neuf ans minimum. Cette durée laisse au locataire le temps de développer son activité. Ce type de bail fonctionne avec le principe du 3/6/9, c’est-à-dire que l’entreprise locataire peut quitter ses bureaux tous les trois ans en informant le propriétaire minimum six mois avant.

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Le bail professionnel, d’une durée minimale de six ans

Destiné plutôt aux professions libérales, le bail professionnel engage l’entreprise locataire pour six ans minimum. Elle ne peut quitter les bureaux que si elle en informe son propriétaire six mois avant par une lettre recommandée ou un acte d’huissier.

Le bail précaire, de 23 mois minimum

Le bail précaire est conçu pour les entreprises qui ne souhaitent pas s’engager sur une période de trois ans minimum. Le bail précaire est signé pour environ 23 mois et peut être renouvelé jusqu’à deux ans. Mais attention, il ne doit pas dépasser les 24 mois sous peine d’être requalifié de bail commercial.

Ce détail des engagements que représentent chaque bail répond aisément à la question pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise (bureaux) ? La réponse est simple : quel que soit le bail professionnel choisi, il est plus sécurisant qu’un bail locatif destiné aux particuliers. En effet, pour une location résidentielle, le locataire peut partir à tout moment, avec un préavis de trois mois ou d’un mois dans les zones tendues (grandes agglomérations essentiellement).

Le bail précaire est signé pour environ 23 mois et peut être renouvelé jusqu’à deux ans. Mais attention, il ne doit pas dépasser les 24 mois sous peine d’être requalifié de bail commercial.

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3/ Les baux pour les entreprises sont plus flexibles que les baux de particuliers

Une révision du loyer possible régulièrement pour l’immobilier d’entreprise

Contrairement aux loyers de l’immobilier résidentiel, les loyers appliqués dans l’immobilier d’entreprise peuvent être réajustés au cours du bail. Ainsi, lors de la signature, il est possible de décider à quel moment le loyer peut être révisé à la hausse (ou à la baisse). Il suffit pour cela de choisir un indice de référence avec l’entreprise locataire.

Une négociation du loyer possible selon plusieurs facteurs pour l’immobilier d’entreprise

Lors de la signature, il est aussi possible de négocier le montant du loyer. Il est envisageable, par exemple, de baser le montant du loyer sur celui du chiffre d’affaires réalisé par l’entreprise locataire. Cette option peut être rentable pour le propriétaire.

Le coût des travaux des bureaux peuvent être répartis entre l’entreprise et le propriétaire

Voilà encore une différence entre l’immobilier d’entreprise et l’immobilier résidentiel : alors que les travaux réalisés dans un bien destiné à la location de particuliers est à la seule charge du propriétaire, le coût de ces derniers peut être réparti dans le cas d’un investissement dans l’immobilier de bureaux. Un avantage considérable pour le bailleur qui peut ainsi optimiser ses dépenses.

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