Comment acheter un entrepôt logistique ?
Avec un rendement qui est estimé entre 6 % et 10 %, soit plus élevé que la majorité des investissements locatifs, l’achat pour location d’un ou de plusieurs entrepôts séduit de plus en plus d’investisseurs. L’offre est très étendue sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise et certaines affaires peuvent paraître très intéressantes. Le marché de la logistique devient de plus en plus accessible grâce, d’une part, à l’explosion du e-commerce durant la crise sanitaire et d’autre part grâce à l’investissement par SCPI qui se popularise.
Pour investir dans l'immobilier d'entreprise et spécifiquement dans la logistique, deux choix s’offrent à vous : l’achat direct d’entrepôt ou bien l’investissement via une SCPI spécialisée dans le secteur.
Investir dans la logistique : est-ce accessible aux particuliers ?
Pendant longtemps et jusqu’à très récemment, l’investissement dans la logistique restait l’apanage des professionnels. En effet, la location d’entrepôts destinés à la pratique d’une activité commerciale, artisanale ou bien de productions industrielles est très spécifique.
La connaissance du secteur, de ses enjeux, mais aussi de ses réglementations est essentielle afin d’éviter de réaliser une opération trop hasardeuse ou qui pourrait se révéler être un véritable gouffre financier.
De ce fait, l’achat et la location d’entrepôts ont longtemps été réservés aux professionnels ou ex-entrepreneurs qui connaissaient bien les problématiques et les risques de l’investissement logistique.
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Le développement du e-commerce et l’apparition de SCPI
Mais la pandémie de Covid-19 a accéléré la digitalisation des achats. Depuis, le secteur du e-commerce ne cesse de croître : en 2022, il atteint les 146,9 milliards d’euros, avec une hausse de 13,8 % en une année seulement selon les chiffres de la Fevad (Fédération du e-commerce et de la vente à distance). De ce fait, les besoins en entrepôts et en espaces de stockage, plus précisément, se sont accélérés.
Beaucoup d’investisseurs ont vu à ce moment une réelle opportunité au sein de cette classe d’actifs. Grâce à l’immobilier digital, l’opportunité d’y investir s’est ouverte au grand public par le biais des SCPI. Effectivement, en investissant par ce moyen, le particulier peut devenir copropriétaire d’un parc immobilier logistique sans forcément connaître l’ensemble des règles qui le régissent : c’est un professionnel du secteur qui gère ses actifs.
Acheter en direct un entrepôt pour le louer à une entreprise : quels freins ?
Du fait de la complexité du secteur, de son évolution rapide et des besoins spécifiques des entreprises qui souhaitent louer un entrepôt, l’achat direct n’est pas l’option généralement retenue par les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier logistique. En effet, il existe de nombreux risques pour ceux qui achètent un entrepôt sans être des investisseurs aguerris du secteur :
Les vacances locatives peuvent être très longues. Il ne s’agit pas de particuliers qui cherchent à se loger ici, mais bien d’entreprises qui ont un besoin spécifique et qui se développent sur un secteur ou bien cherchent à s’agrandir. Les occasions sont donc logiquement plus rares.
La rentabilité du bien peut varier en fonction de la situation économique du pays. Si cette dernière est tendue et que les fermetures d’entreprises se multiplient, le bien se perd en valeur immédiatement.
Les zones recherchées sont mouvantes. Elles peuvent avoir beaucoup de succès puis être délaissées des industriels à cause d’une volonté de réduction des coûts, d’une nouvelle loi ou encore d’une nouvelle construction.
Il est régulièrement recommandé de créer sa société – une SCI généralement – pour pouvoir acheter un entrepôt et le louer à des professionnels.
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La SCPI logistique, la méthode la plus simple pour acheter un entrepôt
La SCPI permet d’accéder à des secteurs d’investissements nécessitant des connaissances pointues
La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier compte parmi ses nombreux avantages d’ouvrir de nouveaux horizons d’investissements immobiliers sans avoir des compétences dans un secteur particulier. En effet, l’investisseur n’a aucune action de gestion immobilière à réaliser. Si ce n’est participer à l’assemblée générale annuelle. Si vous décidez d’investir dans la logistique, sachez que l’équipe de professionnels de la SCPI s’occupera :
De la détermination de la stratégie d’investissement
De la sélection des actifs immobiliers à acheter
Du pilotage des travaux si nécessaire
De la sélection de la ou des entreprises locataires
Du versement des revenus locatifs
De leur traitement fiscal
Comment acheter un entrepôt via une SCPI ?
Lorsque vous investissez dans une SCPI logistique, vous n’achetez pas réellement un entrepôt. Vous financez plutôt une entreprise qui achète un entrepôt pour vous. Vous devenez donc propriétaire d’une partie d’un parc immobilier et vous touchez une partie des revenus nets des loyers en cours, correspondant à la somme que vous avez misé.
L’avantage est que vous bénéficiez d’une sélection d’entrepôts minutieuse et avec la meilleure rentabilité sans avoir à gérer cette location. Sachez tout de même qu’il existe un délai de jouissance, une période de six mois suivant votre investissement pendant laquelle vous ne toucherez pas de loyer. La SCPI se donne ainsi le temps de sélectionner, d’acquérir et de louer de nouveaux bien dans les meilleures conditions qu’il soit.
Qui sont les acteurs des SCPI logistiques ?
Il existe des SCPI qui sont spécialisées dans l’investissement logistique. La plus connue d’entre elles est certainement la SCPI Activimo, créée en 2019. Elle se concentre sur l’investissement des immeubles d’activité et de logistique, des entrepôts (à 51 %) et des centres de tri. Elle affiche un rendement moyen de 5,50 % en 2022. Le prix moyen de la part est de 610 euros. Notez qu’il en faut au minimum une dizaine pour devenir associé.
La SCPI Interpierre France affiche quant à elle un rendement plus ou moins similaire avec 5,40 % sur 2022. La part est de 1 050 euros et il en faut au minimum cinq pour être associé. Créée en 1991, cette SCPI est spécialisée dans l’immobilier d’entreprise.
LF opportunité immo est aussi un acteur majeur des SCPI logistiques. Elle s’inscrit dans la même rentabilité que les deux autres SCPI avec un rendement de 5,4 % à l’année et un prix à 1015 euros la part. Là encore, il faudra en acquérir cinq pour devenir associé. Elle a été créée par la société de gestion La Française AM en 2012.