Loi Pinel : tout ce qu'il faut savoir sur l'augmentation des loyers
Bien que les loyers des logements en loi Pinel soient encadrés et affichent des plafonds maximum, ils ne sont pas figés. Il est bel et bien possible de réaliser une augmentation de loyer en loi Pinel, tant que certaines règles sont respectées.
Pour réaliser une augmentation du loyer en Pinel, il faut :
Appliquer un calcul en se basant sur l’Indice de Référence des Loyers.
Vérifier que le montant obtenu ne soit pas supérieur au plafond
S’assurer que la clause de révision soit bien présente sur le bail.
Envoyer une lettre simple au locataire pour le prévenir.
Voici, point par point, comment appliquer une augmentation du loyer dans un logement loi Pinel tout en étant certain de respecter la loi.
L’indice IRL, une base pour calculer l’augmentation du loyer réglementaire en loi Pinel
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Logements assujettis à la loi Pinel ou non, dans tous les cas il n’est pas possible d’augmenter le loyer de son bien immobilier comme bon nous semble. Tous les bailleurs doivent respecter l’indice IRL. Aussi appelé Indice de Référence des Loyers, c’est un indicateur français qui a pour mission de réguler l’augmentation des loyers. Il est révisé et publié chaque trimestre par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE).
Il est calculé en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation et s’exprime en pourcentage. Au quatrième trimestre 2023, l’IRL était de 142,06 contre 138,61 au premier trimestre de la même année. Par glissement, le taux obtenu est de : 3,5 %. Ainsi, une augmentation du loyer en loi Pinel ne peut excéder ce taux.
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Quelle formule appliquer pour obtenir la bonne augmentation de loyer en loi Pinel ?
La formule à appliquer dépendra avant tout de la dernière date de calcul du loyer. Il faudra considérer les indices de référence. Voici un exemple :
En décembre 2023, date à laquelle le propriétaire aurait voulu revaloriser son loyer en loi Pinel, l’indice IRL était de 142,06. Il avait fixé son loyer de 600 euros en mars 2021. L’IRL était alors de 130,69. Il devra donc faire ce calcul :
Loyer x IRL décembre 2023 / IRL mars 2021 = Loyer maximum
600 x 142,06/130,69 = 652,19 €
Le propriétaire peut donc augmenter son loyer à 652,19 euros. Mais dans les faits seulement puisqu’il doit vérifier d'autres critères avant d’en informer son locataire.
(Pour information, ce loyer aurait pu être augmenté jusqu’à 636,3 euros en mars 2023, du fait d’un IRL de 138,61).
Quelles sont les limites de l’augmentation d’un loyer en loi Pinel ?
Il n’est pas possible de réaliser une augmentation de loyer en loi Pinel sans considérer aussi le plafond des loyers imposés par le dispositif. Pour garantir des logements accessibles aux foyers trop précaires pour le marché immobilier classique mais qui ne répondent pas aux conditions pour bénéficier d’un logement social, l’administration a défini les loyers maximums. Ceux-ci sont exprimés par mètres carrés. C’est là que tout se complexifie : les deux barèmes - soit l’IRL et les plafonds des loyers en loi Pinel - n’évoluent pas de la même manière. Alors, lequel respecter ?
Il faut s’intéresser au bulletin officiel des finances pour trouver un semblant de réponse. Le texte mentionne que : “Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à celui fixé à l’article 2 duodecies A de l’annexe III au CGI (cf. I-B-2-b)...” Autrement dit : c’est toujours le plafond de loyer imposé par le dispositif de la loi Pinel qui gagne !
Dans ce contexte : si le loyer obtenu après l’augmentation autorisée par l’IRL est au-dessus de celui indiqué par le dispositif, alors il est préférable d’appliquer le montant maximum indiqué par le dispositif Pinel. Il est même plutôt avisé de se laisser une petite marge d’erreur en fixant le loyer un peu en dessous de la limite (au cas où…).
M.G, Kadran
Quand peut-on augmenter le loyer Pinel ?
Tout dépend de votre bail ! En effet, comme dans toute location, il est possible d’augmenter votre loyer en loi Pinel tous les ans. Il faut toutefois que cela soit mentionné au sein de votre bail que vous avez fait signer au locataire au moment de son entrée au sein du logement. Dans le cas où votre bail ne contient pas cette “clause de révision”, le loyer doit rester le même pendant toute la durée de la location par le locataire.
Quels sont les délais et procédures à suivre pour augmenter le loyer en loi Pinel ?
Pour prévenir un locataire en loi Pinel d’une augmentation de loyer, l’envoi d’une lettre suffit. Si cette augmentation respecte l’IRL, elle est à effet immédiat, il n’y a donc pas besoin de l’accord du locataire.
Quels sont les risques pour le propriétaire en cas de non-respect des règles d'augmentation du loyer en loi Pinel ?
Les risques sont importants pour les propriétaires qui ne respectent pas les règles d’augmentation des loyers en loi Pinel. En effet, si le loyer est plus élevé que le plafond indiqué par le dispositif, le propriétaire peut perdre l’ensemble de ses avantages fiscaux. Non seulement il n’aura plus le droit de bénéficier de la loi Pinel pour louer son ou ses biens, mais il devra par ailleurs rembourser l’ensemble du montant des réductions d’impôts dont il a bénéficié. Mieux vaut donc respecter les barèmes et les règles de la loi Pinel en matière d’augmentation des loyers si l’on souhaite éviter ces désagréments.
Faut-il augmenter le loyer de sa location Pinel chaque année ?
Au premier abord, il peut paraître plus intéressant d’augmenter chaque année le loyer en fonction de l’indice IRL. Effectivement, il s’agit ici d’augmenter le bénéfice réalisé sur son investissement immobilier. Si cela peut paraître une bonne idée, attention à ne faire aucune erreur. Les gains ne seront que minimes d’une année sur l’autre, mais le risque de vous tromper dans vos calculs est bien réel et peut vous faire perdre plusieurs milliers d’euros. Qui plus est, la fiscalité va aussi augmenter d’une année sur l’autre, ce qui rendra le gain encore moins appréciable. Mieux vaut donc choisir d’autres méthodes plus efficaces comme les travaux de rénovation énergétique. Ces derniers ont la possibilité, eux aussi, d’amoindrir fortement votre fiscalité.
Comment calculer l'augmentation du loyer en loi Pinel ?