Quelles sont les principales modifications apportées au dispositif Cosse (Loc’Avantages) ?

Le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente sur leurs revenus fonciers en échange d’un engagement de location de leur bien à un montant inférieur au prix du marché local.

Le dispositif Loc’Avantages a pris le relais en 2022 du dispositif Cosse en vigueur précédemment (aussi appelé louer abordable). Voici les évolutions qui ont été apportées en matière d’engagement pour le propriétaire ou encore de définition du niveau des loyers pratiqués pour le locataire.

Les nouveautés du dispositif Loc’Avantages

La loi Cosse ne possédait pas exactement les mêmes règles que le dispositif Loc’Avantages apparu en 2022.

Les changements pour inciter les propriétaires à louer un logement ancien dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ont été nombreux.

La zone d’application du dispositif Loc’Avantages

Commençons par nous intéresser aux territoires concernés par Loc’Avantages. Alors qu’avec la loi Cosse, ce sont uniquement les logements situés dans les agglomérations en situation de tension locative qui étaient concernés, Loc’Avantages a ouvert ce dispositif à toute la France. Désormais, toutes les communes sont concernées par Loc’Avantages.

Le calcul du loyer plafond

Avec l’ancien dispositif, le plafond de loyer était calculé de manière relativement large, la France étant découpée en grandes zones. Cette méthode amenait à des niveaux de loyer incohérents pour certaines villes, le plafond étant très faible comparé à la réalité du marché. Avec l’avènement du dispositif Loc’Avantages, le calcul du loyer est affiné, réalisé ville par ville. Dans certaines agglomérations (Paris, Lyon et Marseille), c’est même à l’échelle de l’arrondissement que le loyer plafond est exprimé.

C’est maintenant une décote par rapport aux loyers observés à l’échelle communale qui est la règle. Le zonage national a disparu. Dans les zones tendues, avec des loyers relativement élevés, les plafonds sont donc mieux représentatifs de la réalité.

L’avantage fiscal

Dernière grande évolution entre le dispositif Cosse et le dispositif Loc’Avantages, le niveau de l’avantage fiscal. Celui-ci a été réduit mais est désormais plus “égalitaire”. Car contrairement à la loi Cosse qui permettait un abattement favorisant les personnes avec une tranche marginale d’imposition élevée, le dispositif Loc’Avantages est plus équilibré. Il apporte la même réduction d’impôt à tous les propriétaires bailleurs qui choisissent le même dispositif.

Si le nouveau dispositif Loc’Avantages a apporté des nouveautés, certains éléments restent en revanche identiques. C’est le cas par exemple de l’obligation de signer une convention auprès de l’Anah. Celle-ci vous oblige toujours à louer votre bien pendant 6 ans ou 9 ans si des travaux sont réalisés.

Les démarches sont également toujours les mêmes. Vous devez vous tourner vers l’Anah, et effectuer votre demande de conventionnement au plus tard dans les deux mois qui suivent la date d’effet de prise du bail.

En ce qui concerne les règles de cumul, Loc’Avantages n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou le Denormandie. Il est possible en revanche de solliciter des aides de la part des collectivités locales pour la réalisation de travaux ou encore certaines aides pour accompagner les propriétaires bailleurs qui font l’effort de proposer un niveau de loyer très bas. Renseignez-vous auprès de votre commune, du département ou encore de la région où se situe le logement.