Quel statut juridique choisir en LMP ?
Le dispositif de la location en meublé attire de nombreuses personnes, notamment intéressées par les avantages fiscaux que cela permet. En meublé professionnel ou non, le régime à choisir dépend de plusieurs critères, comme l'objectif de rendement souhaité.
Pour exercer une activité de loueur en meublé professionnel (LMP) vous pouvez opter pour un statut juridique plutôt qu'un autre. Certains sont plutôt adaptés pour la location meublée, à l'instar de la SAS, la SARL de famille ou encore la Société en Nom Collectif (SNC). D'autres statuts juridiques semblent moins adaptés pour la LMP, ce qui est notamment le cas de la SCI. Il est donc préférable de miser sur la SARL si vous souhaitez également anticiper la transmission de votre patrimoine ou la SNC si les associés sont d’accord pour engager leur responsabilité de manière indéfinie. Voici un éclairage pour faire le meilleur choix de statut juridique pour votre LMP.
Quel est l’impact du statut juridique sur la LMP ?
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Pour défiscaliser en LMP, la question du statut juridique intervient très rapidement quand on souhaite bénéficier des meilleurs avantages fiscaux possibles. Le loueur en meublé professionnel perçoit des revenus fiscaux imposés à l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés. En pratique, cela dépend du statut juridique choisi. D'où la nécessité de faire le bon choix ! Dans tous les cas, le bailleur exerçant en LMP est considéré comme un commerçant. En ce sens, il est assujetti au régime des TNS (Travailleurs Non Salariés).
Rappelons que vous dépendez du régime de loueur en meublé professionnel si vous percevez des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € TTC à l’année et que ces recettes excèdent les revenus d'activité dans le foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous dépendez du régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP), soumis à d’autres règles.
23,000 €
Vous dépendez du régime de loueur en meublé professionnel si vous percevez des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € TTC à l’année et que ces recettes excèdent les revenus d'activité dans le foyer fiscal.
EURL et loueur en meublé professionnel
L'Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) est une entreprise spécifique ayant un objet commercial, agricole ou bien industriel. En réalité, la SARL et l'EURL sont identiques d'un point de vue juridique puisqu'il s'agit de sociétés de personnes. Toutefois, la spécificité de l'EURL est qu'elle n'est détenue que par un seul associé au statut de gérant.
Fiscalement, l'EURL est imposée à l'impôt sur le revenu (hormis si vous optez pour une imposition sur les sociétés), dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Via l'EURL, le bailleur peut bénéficier d'une déduction des amortissements et ainsi d'une imposition allégée, voire nulle si les amortissements excèdent la part des bénéfices. En outre, si vous avez comme projet d'anticiper la transmission de votre bien loué en meublé, la structure de l'EURL (ou de la SARL) est très avantageuse. Elle vous permet de continuer à profiter de l'avantage fiscal offert par l'amortissement, même une fois votre bien transmis.
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La SARL de famille, un statut juridique adapté au régime du LMP
La SARL (société anonyme à responsabilité limitée) de famille est une variante de la SARL classique et convient à des personnes qui sont membres d'une même famille. Ces dernières deviennent alors associés de la SARL. Il s'agit des parents en ligne directe, des frères et sœurs, ascendants et descendants et leurs conjoints (hormis les concubins).
Nombreux sont ceux à se tourner vers la SARL de famille pour gérer une location en meublé professionnelle, au regard de ses nombreux avantages. Niveau fiscal, l'imposition se fait à l'IR, avec une option possible à l'IS. Toutefois, si vous souhaitez revenir à l'impôt sur les sociétés, sachez que cela vous retire le droit de choisir à nouveau le régime de la SARL de famille.
La SARL, et encore plus la SARL de famille, sont idéales si vous souhaitez anticiper la transmission de votre patrimoine au sein de la famille. Notez également que vous pouvez être exonéré d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans le cas d'une LMP sous le statut de la SARL de famille, à condition d'exercer votre activité de location à titre principal et de manière effective.
Le fonctionnement de la SARL de famille est assez simple et sa création plutôt souple.
Les associés ne sont responsables que de leurs apports, leur responsabilité est donc limitée avec une séparation des patrimoines.
La comptabilité de trésorerie est simplifiée et la cession des parts est fiscalement imposée à un taux faible.
La SARL, et encore plus la SARL de famille, sont idéales si vous souhaitez anticiper la transmission de votre patrimoine au sein de la famille.
La Société en Nom Collectif, statut juridique peu connu mais avantageux pour la LMP
La SNC est une société commerciale par nature, également utilisée dans certaines activités civiles. Imposée à l'IR au titre des BIC, la société en nom collectif peut également être imposée à l'IS si vous activez l'option. Les statuts sont rédigés avec souplesse, avec la possibilité de dissocier certains pans de la société, garantissant une fiscalité plus avantageuse.
Si vous conservez l'imposition à l'IR, vous relevez du régime fiscal de la société de personnes. Ainsi, les associés sont respectivement imposés à concurrence de leurs bénéfices sociaux, dans la catégorie des BIC.
Toutefois, la responsabilité des associés est solidaire et indéfinie, ce qui peut rapidement poser problème en cas de dettes de la société. En outre, l'ensemble des associés est considéré comme faisant partie de la catégorie des commerçants. A ce titre, les associés sont immatriculés à l'URSSAF et payent des cotisations sociales.
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La SCI convient-elle à une location meublée professionnelle ?
En réalité, la société civile immobilière (SCI) est une fausse bonne idée dans le cadre d'une location meublée professionnelle. En effet, la SCI est par nature une société civile qui n'est pas créée pour tirer des bénéfices dans le cadre d'une activité commerciale.
D'un point de vue fiscal, ce statut juridique vous place immédiatement au régime fiscal de l'impôt sur les sociétés si vos revenus locatifs excèdent 10 % du chiffre d'affaires total réalisé par la SCI. En outre, si vous souhaitez céder un actif, cela sera assez coûteux puisque vous êtes soumis au régime de la plus-value professionnelle.