Quelle comptabilité pour la vente à réméré ?
Assez méconnue en France, la vente à réméré est une vente avec faculté de rachat qui permet de structurer certaines dettes dues par des particuliers, généralement interdits bancaires et fichés à la Banque de France.
D'un point de vue comptable, la vente en réméré obéit à plusieurs mécanismes spécifiques. Puisque l'acheteur n'a pas l'intention de garder les titres mais de les détenir pendant une certaine période en garantie, cette transaction est une opération hors bilan. Du côté du cédant, les titres vendus sont inscrits au compte “9048_Divers Engagements Obtenus” en constatant également l'entrée de l'argent dans le compte de trésorerie.
Comptabilité de la vente à réméré et droit de rachat
Une fois que le contrat de vente à réméré est établi et signé par les différentes parties, le processus suit son cours avec un droit de rachat de l'objet de la vente pendant une certaine période.
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En effet, le vendeur conserve le droit de racheter l'objet de la vente en remboursant le prix et les frais d'achat à l'acquéreur. Cela a pour conséquence de neutraliser pendant un temps le réméré sur le compte de résultat, ce qui s'explique par le fait que l'opération est un prêt gagé et non pas une vraie vente. Une fois que les fonds sont remboursés, l'acheteur restitue les titres au vendeur qui était endetté. Concrètement, l'opération est hors bilan et doit être enregistrée dans les comptes de la classe 9.
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Comptabilité du cédant des titres à réméré
Celui qui cède les titres vendus à réméré doit tenir une comptabilité précise afin de se prémunir contre toute difficulté, notamment d'origine fiscale. A la date de la vente, le titre sort de l'actif. Le cédant inscrit chaque cession dans le compte de résultat.
Concrètement, au moment où il cède ses actifs avec une clause de réserve de propriété, il débite le compte “9048_Divers Engagements Obtenus” et inscrit l'entrée d'argent dans la trésorerie. Il n'oublie également pas d'inscrire l'opération dans le crédit du compte 488 notaire. En effet, cela s'explique par le fait que le notaire (indispensable dans ce type de transaction) se sert de ces sommes pour rembourser les créanciers du cédant, le reste étant conservé dans un dépôt de garantie utilisé au moment du rachat du bien.
Lorsque l'exercice est clôturé et que la résolution de la vente est certaine, la moins-value ou plus-value de cession est annulée. Lorsqu'il apparaît que la valeur des titres est décotée par rapport à ce qu'elles valent comptablement lors de leur sortie, il est possible de constater une provision pour risques. L'ensemble des charges portant sur les opérations de réméré sont mentionnés dans le compte de résultat, conformément à la comptabilité applicable.
Règles comptables pour l'acheteur des titres à réméré
L'acheteur des titres (autrement appelé cessionnaire) est tenu d'enregistrer les opérations en mentionnant chaque prix d'achat, à la date de la transaction. Concrètement, l'acheteur débite le compte 9188 par le crédit du compte 9088. De même, il réalise une inscription au débit du compte 488 notaire par le crédit de son compte de trésorerie.
Au moment de la clôture de l'exercice comptable, il n'y a pas lieu de constituer de provision en cas de moins-value potentiel sur les titres, à condition que la résolution de l'achat soit certaine. Le compte de résultat dresse l'ensemble des produits à percevoir dans le cas d'une résolution.
Règles comptables applicables pendant la durée du contrat
Pendant la durée de vie du contrat, le vendeur continue à résider dans son logement s'il peut payer l'indemnité d'occupation. Il s'agit du loyer versé par le vendeur endetté à l'acheteur, qui se situe généralement aux alentours de 3 % du prix total du bien immobilier. Cette réalité comptable s'inscrit au compte 6588 par le crédit du compte de trésorerie.
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Règles comptables à l'issue du contrat de vente en réméré
Une fois que le contrat prend fin, plusieurs solutions sont possibles :
Soit le cédant a retrouvé une situation financière stable, dans ce cas il peut racheter son bien. Cette étape donne lieu au déblocage du dépôt de garantie. Le vendeur débite le compte 9148 ou le compte 9143 par le crédit en “9048_DIVERS ENGAGEMENTS OBTENUS”. Sans oublier le débit du compte 488 notaire indispensable. Pour l'acheteur, ce dénouement positif se transcrit par un débit au compte 9088 et un crédit au compte 9188, ainsi qu'un débit au compte 488 notaire,
Soit le vendeur ne peut pas racheter son bien, ce qui permet à l'acheteur d'en acquérir la pleine propriété. Le vendeur quitte alors les lieux, sous peine d'expulsion et procède aux opérations légales dans le cadre de la vente d'un bien immobilier. Le nouvel acquéreur débite le compte 9148 ou 9143 en crédit du compte “9048_DIVERS ENGAGEMENTS OBTENUS”. De même, il inscrit l'opération en débit de la TVA.
La vente à réméré : une alternative au rachat de crédit
Contrairement à ce que l'on pourrait penser, le réméré ne date pas d'hier puisqu'il existait déjà dans les années 1980. A cette période, il était utilisé principalement par les banques pour le refinancement de valeurs mobilières. Aujourd'hui, il est souvent considéré comme une solution alternative au rachat de crédit.
D'un point de vue comptable, la vente à réméré débute toujours par une évaluation de la situation et par l'estimation du bien immobilier dont est propriétaire le débiteur. Il y a également lieu d'évaluer le montant de la dette de ce dernier. Si la dette n'excède pas 70 % de la valeur totale du bien immobilier, on considère que le projet peut légitimement se réaliser.