Faut-il investir dans l’immobilier ?

Les produits d’épargne classiques avec un niveau de risque réduit ont une rémunération très faible. C’est le cas notamment du Livret A, dont le taux de rémunération a atteint un point bas historique au début de l’année 2020 (à 0,5 %).

En ce qui concerne les autres livrets ou même l’assurance-vie, autre placement apprécié des Français, les rendements ne sont pas toujours au plus haut.

Les marchés financiers continuent toujours de susciter la méfiance des ménages. Autant d’éléments qui parlent en faveur de l’immobilier. Un conseil d'investissement immobilier : dans un contexte de taux d’intérêt bas – mais de prix de l’immobilier élevés – de nombreux ménages se retrouvent dans une configuration idéale pour acheter.

Acheter un bien immobilier ensuite mis en location permet de se constituer à terme un capital mais également de générer des revenus complémentaires. Un double avantage qui, en plus, peut être financé à crédit ! Il s’agit là d’une des spécificités de l’investissement immobilier. Contrairement aux autres formes d’investissement (comme la bourse), il est possible d’utiliser l’effet de levier du crédit bancaire. S’endetter sur plusieurs années avec un coût réduit pour se créer un patrimoine, voilà l’atout maître de l’immobilier.

• Pour un premier investissement immobilier comme pour l’achat d’un énième bien, il est important de viser l’autofinancement au minimum. On parle d’autofinancement lorsque le loyer permet de couvrir les mensualités du crédit et les différentes charges relatives à la propriété (coût de l’assurance, taxe foncière, charges de copropriété, etc.).

• Pour générer un revenu rapidement, certains biens immobiliers sont à privilégier. C’est le cas par exemple des petites surfaces, qui possèdent une rentabilité locative plus forte. Cela peut également être le cas d’un logement plus grand ensuite découpé en plusieurs lots mis sur le marché sous forme de collocation. Il est possible de percevoir un cash-flow chaque mois et de commencer à se générer un revenu complémentaire même lorsque le crédit est en cours de remboursement.

• Un investissement immobilier à succès repose sur un crédit bancaire bien négocié. Il est important de s’intéresser aux options de votre futur crédit. Celui-ci peut notamment avoir des mensualités modulables à la hausse ou à la baisse, mais encore être remboursable par anticipation sans pénalité. Des conditions à négocier pour de grosses économies à la clé.

L’investissement immobilier est un des seuls éléments du patrimoine que vous pouvez développer en empruntant. La pierre est une valeur refuge. Il ne s’agit pas pour autant d’un placement miracle. Même si un investissement vous semble idéal, avec une bonne rentabilité locative et tous les paramètres bien passés au crible, redoublez de vigilance.

Pour que votre projet d’investissement immobilier soit couronné de succès, vous devez suivre certaines étapes.

Tout commence par une définition de vos objectifs. L’investissement locatif doit répondre à un besoin actuel présent sur le marché. Vous pouvez faire le choix d’un logement proche d’une université, d’une chambre dans une résidence de service ou encore d’une maison en plein cœur d’une zone résidentielle en devenir. Répondre à un besoin et s’inscrire dans une logique de valorisation est capital. Vous devez connaître votre profil d’investisseur : l’objectif est-il de générer rapidement des revenus ou de viser plutôt le long terme et la capitalisation de votre achat.

Sauf si vous pouvez vous permettre d’acheter cash, il est souvent nécessaire de se tourner vers la banque pour obtenir un financement. Emprunter de l’argent pour un investissement locatif n’est pas si compliqué. Contrairement à l’achat d’une résidence principale, un projet d’investissement locatif apporte pour les banques une certaine sécurité. En effet, cet achat ne va pas vous coûter de l’argent (comme votre résidence principale) mais plutôt vous en rapporter. On parle donc d’un véritable actif. Sollicitez votre banque mais également d’autres banques. Vous pouvez vous adjoindre les services d’un courtier en crédit immobilier pour disposer d’une vision complète du marché.

Il est indispensable de connaître la zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir et plus particulièrement les emplacements sur lesquels vous voulez vous positionner. Étudier l’état du marché locatif est primordial pour comprendre l’intérêt des futurs locataires et éviter d’acheter un bien qui ne trouvera pas preneur. L’emplacement, la réputation d’une ville ou d’un quartier sont des éléments parfois difficiles à appréhender mais sur lesquels vous devez vous pencher.

Préparer son investissement locatif est une chose. Mais le moment des visites de terrain est arrivé. Il faut visiter de nombreux biens pour évaluer l’attractivité d’une ville, l’état des logements proposés et finalement vous positionner. Si un bien semble correspondre à votre stratégie, visitez-le plusieurs fois. Vous devez cerner ses défauts, évaluer le coût des travaux et projeter votre future rentabilité. Avoir à votre disposition des professionnels de la construction et du bâtiment peut être déterminant. Pour contrôler l’état général d’un bien, mais également pour en évaluer la valeur réelle, ces regards professionnels sont souvent judicieux.

Maintenant que vous avez identifié un bien immobilier que vous souhaitez acheter, et que vous avez déjà obtenu une première simulation bancaire, le moment est venu d’optimiser votre financement. La négociation du taux mais également des conditions du crédit conditionnent votre rentabilité future. Pensez également à étudier les dispositifs de défiscalisation et les éventuelles aides. Certains dispositifs peuvent réellement changer votre rentabilité en vous aidant à réduire vos impôts ou à financer une partie des travaux.

Le moment de la grande décision est toujours très solennel. Après la signature d’un avant-contrat, le changement de propriété intervient devant le notaire. Le contrat de vente final en poche, vous voici désormais au premier jour du reste de votre vie d’investisseur immobilier.

Selon que des travaux sont nécessaires pour remettre le logement en état ou non, la période avant la mise en location sera plus ou moins importante. Mais cette mise sur le marché doit être votre seul et unique objectif. Il faut la préparer. Avec un bon argumentaire, une annonce rédigée de manière fluide et précise ou encore des photos lumineuses, votre logement mérite une attention particulière pour trouver rapidement un locataire.