Dans quelle ville investir dans l’immobilier en France ?

Ne négligez pas le risque de dépréciation immobilière. Il faut en effet se projeter au-delà du prix d’achat et de la valeur actuelle d’un bien. En tenant compte de l’évolution de la population, de la santé de l’économie locale et de l’évolution des prix du marché immobilier sur une longue période, essayez de comprendre si un bien va prendre de la valeur ou non.

Enfin, selon le montant que vous souhaitez investir et le type de bien ciblé, intéressez-vous également à la fiscalité qui s’appliquera. Il existe en France de nombreux dispositifs d’aide à l’investissement pour absorber une partie des coûts liés à l’achat (lire ci-après).

On le voit avec cette première liste de critères pour investir dans l’immobilier en France, la bonne ville et le bon bien vont dépendre de votre stratégie globale.

Selon que vous souhaitiez vous constituer un patrimoine solide et valorisable ou plutôt privilégier un achat qui apporte un fort rendement, la ville idéale ne sera pas la même. Nous évoquons ci-après plusieurs projets : investir dans une ville avec rentabilité élevée et risque locatif faible, investir dans une ville qui donne accès à des aides financières et enfin un focus sur Paris. De quoi enfin comprendre dans quelle ville investir dans l’immobilier en France.

Les aides financières pour l’achat d’un bien immobilier sont nombreuses. Elles ciblent parfois les primo-accédants (comme le prêt à taux zéro), mais certaines sont également destinées à l’investissement locatif. Dans ce second cas, elles sont directement attachées à des biens en particulier, en prenant en compte leur situation géographique.

C’est le cas du dispositif de défiscalisation Pinel, qui permet à tout investisseur achetant un logement neuf dans le but de le louer, de bénéficier d’une réduction d’impôt. Les communes concernées doivent se situer dans les zones A bis, A, B1.

Dans l’ancien, le dispositif Denormandie est une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction est accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé pour le mettre en location. 222 villes sont éligibles au dispositif Denormandie, 245 si l’on compte les villes ayant engagé une Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT).

Faites preuve de prudence si vous vous intéressez aux dispositifs de défiscalisation. Si l’État défiscalise, c’est qu’il existe un risque qui peut coûter cher. N’oubliez pas que vous n’achetez pas de la défiscalisation. L’objectif d’un investissement immobilier est d’acheter de la « pierre » et pas seulement la promesse d’une réduction d’impôt, soumise à de nombreuses contraintes et aléas (travaux à effectuer, plafonds de revenus pour les locataires, loyer à ne pas dépasser, etc.).

Pour un investissement immobilier en France sûr et permettant de se constituer un patrimoine, certains professionnels ne vous recommanderont qu’une seule destination : Paris. Le dynamisme économique de la capitale ainsi que les nombreux projets d’infrastructures majeurs qui se préparent font de Paris – et plus globalement de toute l’Île-de-France – un secteur toujours prisé des investisseurs. Nombreux sont les étrangers à cibler Paris comme la priorité pour investir en France. Avec raison ?

Dans Paris intra-muros, le cap des 10 000 € le m² en moyenne a maintenant été dépassé (en 2019). Mais atteindre une rentabilité forte en achetant aujourd’hui s’avère difficile. Ce prix élevé pour les candidats à l’achat et la rentabilité faible ne doivent pas faire oublier une grande disparité à l’échelle générale qu’est le Grand Paris, et plus globalement l’Île-de-France. Il reste toujours possible de trouver dans les départements voisins de la Seine (75) des biens immobiliers avec un prix inférieur à 2 000 € le m². Surtout, c’est en s’éloignant du périphérique que l’on peut trouver des biens avec une rentabilité brute supérieure à 4 % ou plus. Attention toutefois au marché locatif qui, logiquement, y est moins dynamique.

Dans quelle ville investir dans l’immobilier en France à proximité de Paris ? Aubervilliers, Bondy, Créteil, Montreuil ou Neuilly-Plaisance par exemple. Ne négligez pas également Gif-sur-Yvette (qui va bénéficier de l’arrivée de la ligne 18 du Grand Paris Express) ou encore Poissy, avec d’importantes opérations d’urbanisme en cours pour moderniser le parc de logements vieillissant.