Puis-je augmenter le loyer à la fin de Pinel ?

Le dispositif loi Pinel est intéressant pour de nombreux propriétaires qui souhaitent bénéficier d’une défiscalisation.

Avant de se lancer dans une location encadrée par cette loi, il est toutefois important de calculer la rentabilité d’un logement loué en loi Pinel. Le loyer pratiqué étant plus bas, est-ce qu’il rembourse le prêt contracté pour acheter ce bien ? Est-ce que les économies réalisées en termes d’imposition sont plus avantageuses qu’une location classique ? Si ces questions peuvent paraître évidentes, une l’est beaucoup moins : Puis-je augmenter le loyer à la fin de Pinel ? Ne faites pas l’erreur de nombreux bailleurs qui pensent pouvoir afficher une hausse importante du loyer dès que le dispositif est terminé. Il y a des règles à respecter et bien souvent, le propriétaire n’est pas aussi libre qu’il le pensait. Respecter l’Indice de Référence des Loyers (IRL)  Dans une zone tendue, respecter l’encadrement des loyers en place.  Focus sur chacune de ces conditions pour augmenter le loyer à la fin de Pinel.

Comment augmenter le loyer à la fin d’un Pinel lorsque le locataire reste en place ?

Une augmentation du loyer possible mais encadrée par l’IRL

Intéressons-nous à un premier cas. A la fin de votre location Pinel, le locataire qui bénéficiait du dispositif décide de rester au sein du logement. Vous pensez certainement qu’il peut faire le choix de rester à la condition qu’il accepte l’augmentation de loyer que vous imposerez. Attention, il est impossible d’augmenter le loyer comme bon vous semble, d’autant plus lorsque le locataire reste en place.

Exemple d’une augmentation de loyer après un Pinel avec un locataire qui reste en place

Prenons un exemple : vous louez votre 50 mètres carrés à Toulouse, en zone B1,

à 570 euros en loi Pinel. Situé près du Capitole, vous vous apercevez que vous pouvez le louer à 630 euros sur le marché immobilier classique. Mais vous ne pourrez pas augmenter votre loyer d’un coup, il vous faut respecter l’Indice de de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee.

Au premier trimestre 2023, l’indice est 138,61. Le calcul pour obtenir votre augmentation de loyer à la sortie de Pinel sera donc :

Loyer actuel (sous Pinel) x IRL actuel /  IRL appliqué lors de la dernière réévaluation de loyer = Loyer maximum à appliquer après Pinel 

Soit : 570 x 138,61 / 133,93 (si on estime que la dernière évaluation a été faite au T1 2022) = 589 euros

Ainsi, vous ne pourrez augmenter votre loyer que de 19 euros au maximum à la sortie de Pinel.

Pensez à bien mentionner cette augmentation au sein du bail

Autre condition pour pouvoir augmenter le loyer à la fin de Pinel alors que le locataire reste en place : il faut que cela soit mentionné au sein même du contrat de location. Hélas, si ce n’est pas le cas, le loyer ne pourra pas augmenter d’un euro.

Comment augmenter le loyer à la fin d’un Pinel lorsque le logement est libre ?

Est-ce possible de résilier le bail avec le locataire à la fin d’une location Pinel ?

Il est possible que le locataire décide de mettre fin au bail et donne son préavis à la fin du Pinel. Côté propriétaire, les choses sont plus compliquées. Selon la loi, il existe trois raisons pour lesquelles vous pouvez mettre fin au bail :

• Vous décidez de vendre votre bien.   
• Vous envisagez d’occuper votre logement actuellement loué.  
• Vous avez un motif légitime et sérieux contre le locataire (loyers en retard, plaintes des voisins…) 

L’augmentation du loyer à la fin de Pinel lorsque le logement est libre

Si votre logement est libre à la fin de Pinel, vous ne pourrez pas non plus fixer le loyer que vous souhaitez. Vous devrez aussi respecter l’IRL et son pourcentage d’augmentation maximum.

Zone tendue : attention aux encadrements des loyers à la fin de Pinel

Une dernière subtilité encadre l’augmentation des loyers à la fin de Pinel. Elle concerne les logements situés au sein des communes en zones tendues ainsi que ceux situés dans les villes suivantes :

1. Paris  
2. Bordeaux  
3. Montpellier 
4. Lyon  
5. Villeurbanne 
6. Le territoire d’Est Ensemble qui regroupe : Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Le Pré Saint-Gervais, Bondy, Pantin, Romainville et Noisy-le-Sec.  
7. Lille  
8. Hellemmes  
9. Lomme  Les logements situés au sein de ces villes font l’objet de loyers de référence et plafonnés. Chaque plafond est différent en fonction des communes et divers simulateurs sont disponibles sur le site du gouvernement.  

En plus de l’IRL à respecter, il faudra donc que le loyer obtenu après réévaluation ne dépasse pas les plafonds instaurés.

Comment surmonter le plafonnement des loyers dans les communes zones tendues à la fin d’un Pinel ?

Il existe deux moyens de surmonter le plafonnement des loyers à la fin d’un Pinel situé en zone tendue. 

• Effectuer des travaux d’amélioration (énergétique, de confort…) au sein du logement après le départ du précédent locataire. Dans ce cas et seulement si le montant de l’investissement est supérieur ou équivalent à 50 % d’une année de loyers, alors il est possible d’effectuer une augmentation de 15 % du montant de ces travaux (en TTC).  
• Laisser le logement à la fin de Pinel sans occupation pendant 18 mois minimum. A la fin de cette période, le propriétaire est libre de fixer le prix du loyer au montant qu’il souhaite.