Quelques exemples de vente à réméré pour bien comprendre cette transaction

Quelles sont les différentes étapes composant cette opération immobilière ? Comment calculer son coût ? Voici un exemple concret pour y voir plus clair.

La vente à réméré est une transaction immobilière particulière. Pour comprendre son fonctionnement, prenons un exemple de vente à réméré. Un couple sans enfant, propriétaire de son appartement, est en difficulté financière. Pour renflouer ses dettes et éviter la saisie, il décide de vendre la valeur de sa propriété afin de percevoir des fonds (liquidités immédiates), tout en ayant la possibilité de le racheter plus tard. La vente à réméré est une solution qui lui permet également, grâce à la convention d’occupation, de rester vivre dans son appartement durant toute la durée du réméré, déterminée en amont.

Exemple d’une vente à réméré : les étapes

Les étapes composant la vente à réméré sont presque identiques à celles d’une vente immobilière classique. Les deux différences majeures sont : la possibilité de racheter son bien en priorité et la possibilité de continuer à l’habiter.

Dans notre exemple de vente à réméré, le couple endetté passera par les étapes suivantes :

1/ La recherche d’investisseur-acquéreur

• Pour trouver un acheteur, le couple peut faire appel à un organisme de vente à réméré. Ce dernier sera en effet à même d’analyser la faisabilité du projet de vente à réméré du couple : c’est-à-dire, sa capacité à rembourser ses dettes via la vente à réméré et sa capacité à racheter son bien dans un délai fixé à l’avance.  
• L’organisme de vente à réméré se chargera également d’établir la proposition de vente à réméré. Cette dernière comprend : la somme versée par l’acquéreur, la durée de la vente à réméré (pouvant aller de 6 mois à 5 ans), le prix de rachat du bien ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation devant être payée chaque mois par le couple.  

2/ La signature du contrat de vente à réméré

• Une fois que toutes les formalités liées à la vente à réméré sont effectuées, le couple vendeur et l’acquéreur-investisseur vont signer un contrat de vente à réméré devant le notaire. Ce document obligatoire comprend deux clauses spécifiques : la faculté de rachat et la convention d’occupation.  
• Le notaire prépare le futur rachat : signature d’un compromis de vente et conservation d’une partie du capital versé par l’acquéreur qui sera utilisé comme apport par le couple pour le potentiel rachat. 
• Le couple peut également choisir sa modalité de versement de l’indemnité d’occupation - mensuellement ou intégralement – lors de la signature. Notez qu’en cas de non-versement de cette indemnité, le couple peut être expulsé de son appartement. C’est un des risques de la vente à réméré. Notez également que la taxe foncière et les frais d’entretien de l’appartement sont à la charge du couple vendeur. 

3/ La fin du réméré

• Si le couple a pu retrouver une situation financière stable au terme de la vente à réméré, il peut alors racheter son bien en effectuant un emprunt auprès de la banque. Notez que le prix de rachat correspond à celui fixé en amont dans le contrat, et que les frais découlant du rachat sont les mêmes que pour un achat immobilier classique.  

Exemple d’une vente à réméré : les calculs

Afin d’aller plus loin dans notre exemple de vente à réméré et d’en saisir toutes les subtilités, voici une simulation chiffrée.

Le couple, qui possède un appartement de 70 m² à Bordeaux, a fait appel à un organisme de vente à réméré pour son projet de vente à réméré. Celui-ci a été accepté, et ce, pour une durée de 3 ans.

Exemple de vente à réméré : le montant de la vente

• L’appartement du couple est estimé à 280 000 €. 
• Le montant de la dette du couple s’élève à 40 000 €. 

• Les prix de la vente à réméré, fixé par le couple et l’acquéreur, s’élève à 210 000 € avec la décote. 
• Le dépôt de garantie déterminé par le notaire pour le futur prêt immobilier est de 25 000 € (en prévision du rachat à l’issue des 3 ans). 
• L’indemnité d’occupation mensuelle s’élève à 1 500 € pour une durée de 36 mois (54 000 € au total). 
• Les frais de commission de l’organisme à réméré sont de 7 000 €. 

Le couple peut ainsi espérer toucher un capital de : 210 000 (vente) – 25 000 – 7 000 (frais) – 40 000 (dettes) = 138 000 €.

Exemple de vente à réméré : le montant du rachat à la fin du réméré

• Le prix de rachat de l’appartement fixé par le contrat est de 230 000 € avec 20 000 € de marge pour l’acquéreur-investisseur. 
• Les frais de notaire sont de 10 000 €. 

Pour racheter leur bien, le couple peut donc contracter un prêt immobilier de : 230 000 + 10 000 – 25 000 € de dépôt de garantie, soit 215 000 € maximum.

La vente à réméré permet ainsi à ce couple de sortir de sa situation financière difficile, sauver son bien et rembourser un crédit immobilier aux mensualités supportables.