La procédure pour vendre un appartement détenu en indivision

Vous êtes propriétaire avec d’autres personnes d’un appartement et vous souhaitez le vendre ? Lorsque l’on est en indivision, c’est-à-dire que le bien appartient à plusieurs personnes sans que les parts de chacun soient individualisées, la vente nécessite normalement l’accord unanime de tous les indivisaires. Cependant, même si cet accord n’est pas obtenu, il reste possible de vendre un appartement en indivision en suivant une procédure spécifique.

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Voici tout ce qu’il faut savoir sur la vente pour un appartement détenu en indivision.

Qu’est-ce que l’indivision immobilière ?

On parle d’indivision immobilière lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes, sans que les quotes-parts de chacun soient matériellement déterminées. Chaque indivisaire possède une part du bien, mais tous en sont propriétaires de manière globale. Cette situation peut survenir suite à un achat en commun, une succession, une donation ou encore un divorce.

Les indivisaires disposent de certains droits sur le bien qu’ils possèdent ensemble :

• Chacun peut utiliser l’appartement, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres 
• Si le logement est loué, chaque indivisaire a droit à une fraction des loyers 
• Tous les indivisaires sont tenus des dettes liées à l’indivision (charges, impôts, travaux…) 

Ce mode de propriété amène à des particularités au moment de la vente d’un bien en indivision. On ne peut pas procéder à une vente classique, car chaque indivisaire possède ici un droit au regard du bien concerné.

Les règles de majorité pour vendre en indivision

• En l’absence de convention d’indivision, des règles de majorité strictes s’appliquent pour toute décision concernant le bien : Les mesures conservatoires (ex : réfection urgente de la toiture) peuvent être prises par un seul indivisaire. Il peut obliger les autres à participer aux dépenses. Les actes d’administration (ex : signature d’un bail, réalisation de travaux…) doivent être votés à la majorité des 2/3 des droits indivis. Ainsi, si un indivisaire possède 50% des parts, l’accord d’un seul autre indivisaire minoritaire suffit. Les actes de disposition, dont fait partie la vente, requièrent en principe l’unanimité des indivisaires. 

Si vous n’obtenez pas l’unanimité, cela ne signifie pas pour autant que vous ne pouvez pas vendre l’appartement indivis. La loi permet en effet à tout indivisaire de sortir de l’indivision quand il le souhaite.

Vendre sa quote-part d’appartement en indivision

Une première option est de vendre uniquement votre quote-part aux autres indivisaires ou à un tiers. Dans ce dernier cas, vous devez notifier votre décision par huissier aux autres indivisaires qui disposent d’un droit de préemption. L’acte d’huissier doit indiquer le prix et les conditions de la vente.

Chaque indivisaire a alors un mois pour vous informer par huissier s’il souhaite racheter votre part. La vente doit ensuite se faire dans les 2 mois.

Si aucun indivisaire ne se porte acquéreur de votre quote-part, vous pouvez demander au tribunal judiciaire la vente forcée de l’appartement.

Vendre l’intégralité de l’appartement indivis

Il est possible de vendre l’intégralité d’un bien en indivision même sans l’unanimité, si la décision est prise par un ou plusieurs indivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis.

La procédure à suivre est la suivante :

• Faire constater l’accord de la majorité des 2/3 chez un notaire 
• Signifier la décision aux autres indivisaires par huissier 
• Si les indivisaires restants s’opposent toujours à la vente, le notaire dresse un procès-verbal de difficulté 

La vente doit alors être ordonnée par le tribunal judiciaire. Après la vente, le prix est réparti entre les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts, sauf si l’acte d’achat prévoyait une répartition différente.

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Pour résumer

• Lorsqu’un appartement appartient à plusieurs personnes, on parle d’indivision immobilière 
• Chaque indivisaire possède une part du bien mais tous en sont propriétaires de façon globale 
• Les décisions de vente doivent en principe être prises à l’unanimité des indivisaires 
• Un indivisaire peut vendre sa quote-part seul, les autres ayant un droit de préemption 
• La vente intégrale du bien est possible sans unanimité si la majorité des 2/3 est atteinte 
• Le tribunal peut ordonner la vente en cas de désaccord persistant entre indivisaires