Construire un garage en limite de propriété : quelles règles ?

Vous êtes propriétaire et souhaitez valoriser votre bien en profitant de chaque mètre carré de parcelle sur votre terrain ? Sachez qu’il est tout à fait possible de valoriser son garage en le construisant en bord de propriété.

Néanmoins, il faudra respecter les préconisations du Code de l’urbanisme, ainsi que le PLU de votre commune : le garage peut être en bordure de propriété à condition qu’il ne gêne pas le passage, ne dépasse pas 2,60 m de hauteur et que sa pente soit de 45°. Parcourez ces conditions en détail pour la construction d’un garage.

Construire un garage en limite de propriété : que dit la loi ?

Que ce soit pour la plus-value de votre bien immobilier sur le long terme ou pour valoriser le prix de vente de votre habitation, toutes les raisons sont bonnes pour construire un garage sur votre propriété.

Néanmoins, la construction d’un garage est soumise à certaines autorisations et règles d’urbanisme. Et c’était d’autant plus vrai lorsque l’on souhaite positionner son garage en limite de propriété. Alors, que dit la loi à ce sujet ?

Selon l’article R.111-19 du Code de l’urbanisme « tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu’en limite de propriété, sans besoin de l’accord du propriétaire voisin ». Sur le papier : la décision vous appartient. En revanche, la réalité des choses est un peu différente.

D’abord parce que le principe de bon sens s’applique : évoquer le sujet avec votre voisinage peut éviter de créer des tensions inutiles qui pourraient nuire à votre bonne entente. Mais aussi parce que d’autres articles de loi viennent apposer des conditions à respecter.

Oui, vous pouvez légalement faire construire un garage en limite de propriété, mais pas de n’importe quelle façon.

Quelles règles pour construire un garage en limite de propriété ?

Sachant cela, il est tout à fait normal de s’intéresser aux différentes règles légales à respecter pour une construction en limite de propriété parfaitement aux normes. À commencer par les distances. En matière de distance, deux réglementations majeures sont à prendre en compte :

1. Le Code de l’urbanisme – article R111.18 : il impose une distance minimale de 3 mètres avec la parcelle voisine si le garage n’est pas exactement installé sur la limite de propriété. Dans le cas contraire, il est possible de l’implanter sur la limite séparative.
2. Le PLU de votre commune : qui peut venir modifier cette première règle si des dispositions supplémentaires sont à prendre pour préserver le plan d’urbanisme.

À cela viennent également s’ajouter des règles qui concernent la hauteur de la construction. En effet, pour qu’un garage puisse être construit en limite de propriété, le mur bâti à proximité de votre voisin ne doit pas dépasser une hauteur de 2,60 m. De plus, ce mur ne pourra pas être surmonté par une toiture qui dispose d’une pente supérieure à 45°.

Une exception porte cette dernière règle à une hauteur de mur maximale de 3,20 m : c’est le cas des constructions qui ont lieu dans les communes de plus de 50 000 habitants, car la demande locative demande parfois des constructions plus élevées dans le paysage urbain.

Quelles autorisations pour construire un garage en limite de propriété ?

Même si vous disposez du droit de disposer de votre propriété comme bon vous semble, vous êtes tout de même tenu de respecter la loi et les autorisations nécessaires. Alors, quelles sont-elles ?

Pour commencer, n’hésitez pas à consulter votre Plan local d’urbanisme en mairie. Celui-ci vous donnera des indications importantes sur ce que vous avez ou non le droit de faire, et pourrait même venir modifier votre projet de construction.

Une fois que votre décision finale est prise, voici les démarches à réaliser :

• Pour un garage accolé à votre maison et dont la surface est inférieure à 20 m² (40 m² en zone urbaine) : une déclaration des travaux est suffisante. Vous pouvez obtenir le document ici.
• Pour un garage dont la surface est supérieure à 20 m² (40 m² en zone urbaine) ou lorsque la surface totale de votre maison excède 150 m² avec cette nouvelle construction : un permis de construire est une obligation. Vous pouvez obtenir le document ici.

Une fois la demande transmise en mairie, celle-ci dispose d’un mois à compter du dépôt pour vous répondre. S’il manque des justificatifs, vous avez 3 mois pour envoyer les pièces demandées. Sinon, votre dossier sera rejeté. Une fois la décision valide reçue, vous avez pour obligation de l’afficher sur le chantier pendant toute la durée des travaux.

Enfin, quand vous aurez terminé vos travaux, il faudra vous rendre en mairie pour recevoir une attestation d’achèvement et de conformité de vos travaux. Un document particulièrement important si, plus tard, votre construction de garage est contestée par le voisinage ou si vous rencontrez des problèmes lors de la déclaration de votre nouvelle surface aux impôts.