Comment investir dans l’immobilier sans apport ?

Se lancer dans l’immobilier sans argent, c’est un objectif que vous cherchez peut-être à réaliser. Un objectif totalement atteignable, car l’immobilier constitue l’un des rares placements qu’il est possible de financer à crédit… parfois même sans le moindre euro apporté. Mais attention. Un achat sans apport n’est pas possible auprès de toutes les banques. De même, pour bénéficier de cette facilité de financement, vous allez devoir mettre en avant certains atouts : votre situation personnelle, votre situation professionnelle, votre projet.

Nous vous livrons nos conseils en investissement immobilier pour comprendre comment obtenir un prêt et investir dans l’immobilier sans apport.

Investir dans l’immobilier sans apport, c’est possible

Longtemps mis en avant comme condition indispensable pour obtenir un crédit immobilier, l’apport personnel n’est pourtant pas toujours exigé. Il n’existe en effet aucune loi imposant un apport personnel dans le cadre d’un projet immobilier, qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence principale ou encore d’un investissement locatif. Mais au fait, qu’est-ce que l’apport ?

Définition de l’apport pour un projet immobilier

On définit l’apport comme la somme que le ou les emprunteur(s) apportent pour financer une partie de leur projet. Certaines banques aiment que cet apport représente au moins 5 à 10 % du total emprunté.

L’usage veut que l’apport permette de couvrir les frais annexes à la vente (frais de notaires, frais de garantie), laissant la banque prendre en charge uniquement le coût d’achat du bien immobilier. Logique, car les frais annexes n’ont aucune valeur et la banque préfère vous prêter de l’argent pour acheter de la pierre plutôt que des garanties…

L’apport personnel, un gage de sécurité pour les banques

Pourquoi les banques apprécient-t-elles autant l’apport personnel dans le cadre d’un achat immobilier ?

• Disposer d’un apport personnel qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou de l’achat d’une résidence principale montre que vous savez faire preuve d’une bonne gestion de votre argent et que vous pouvez mobiliser votre épargne pour le projet. Un vrai gage de sérieux.
• Financer avec vos économies les frais liés à la vente, c’est un effort apprécié par la banque qui pourra alors accepter de vous proposer un taux plus attractif. Du « gagnant-gagnant ».
• Injecter de l’apport personnel est parfois indispensable afin de réduire votre taux d’endettement après l’achat et ainsi vous donner une capacité à emprunter.
• Avoir un apport personnel est un atout ! S’en passer, par exemple pour profiter d’un taux bas et conserver de l’épargne, c’est prendre un risque.

Pour emprunter sans apport, vous devez être convaincant !

Obtenir un financement pour l’intégralité de votre projet d’investissement immobilier (sans apporter un seul euro) nécessite de votre part un travail important en amont. Dans le cas d’un investissement locatif – ce qui nous intéresse ici – vous aller devoir faire preuve d’une vraie force de persuasion pour montrer votre capacité à rembourser les échéances du futur crédit.

• Puisque la banque va financer l’intégralité de l’opération, elle va accorder une importance particulière aux loyers qui seront perçus. Présentez alors une hypothèse réaliste, et même une simulation pessimiste qui permet, dans le pire des cas, de couvrir la mensualité du crédit.
• Montrez à votre interlocuteur que vous connaissez les frais annexes liés à la propriété, et que vous pourrez les honorer grâce aux loyers (coût de l’assurance, charges de copropriété, fond pour travaux, taxe foncière, etc.).
• Enfin, calculez l’effort d’épargne mensuelle que vous êtes prêt à consentir et que vous pouvez réaliser pour anticiper tout problème (vacance locative prolongée, travaux importants, etc.).
• En plus de vos arguments, la banque va évidemment examiner votre situation personnelle et notamment votre situation patrimoniale. Toutes ces vérifications sont indispensables afin de vous accorder un prêt amortissable sur l’intégralité de l’opération. Et en la matière, avec un apport ou non, votre capacité d’endettement future ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus (sauf exception).

Renseignez-vous sur le dispositif du prêt à taux zéro (PTZ). Si vous y avez le droit, la banque considère alors cette solution comme de l’apport personnel. En effet, l’argent vous est prêté sans aucun intérêt.

Investir dans l’immobilier sans apport via un prêt immobilier : quelle banque choisir ?

Toutes les banques ne sont pas aptes à vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier si vous ne souhaitez pas y consacrer un apport personnel. En effet, le montant de l’apport est souvent un élément clé dans la décision d’une banque. L’apport permet, comme nous l’avons vu, de rassurer les établissements financiers et d’assurer la prise en charge d’une partie des frais annexes. Sans apport, vous risquez d’essuyer des refus ou de profiter de conditions moins propices.

Pour autant, certaines banques acceptent des projets d’investissement locatif et mettent en place des financements sans apport. C’est le cas par exemple du Crédit Foncier, du Crédit Lyonnais, de la Banque Postale, du Crédit Agricole, de BNP Paribas, de la Société Générale ou encore d’ING Direct. Toutes ces banques – et d’autres – peuvent accepter dans leur politique commerciale de vous prêter une somme d’argent finançant l’intégralité de votre projet immobilier. Chacun possède sa stratégie. Chaque banque dispose de sa vision et de ses objectifs de conquête de nouveaux clients.

• Le crédit immobilier, surtout s’il est consenti sans apport personnel, est un produit d’appel. La banque acceptera de vous accompagner mais exigera en retour une domiciliation bancaire.
• Parce que le crédit immobilier n’est pas un produit qui apporte une rémunération forte pour les banques, ce sont d’autres produits que vous devrez peut-être souscrire afin d’obtenir un feu vert pour votre projet sans apport. La banque peut notamment vous suggérer de choisir son partenaire d’assurance pour votre future couverture PNO (Propriétaire Non-Occupant).
• Enfin, sachez que les conditions d’entrée et notamment les conditions qui encadrent l’apport ne sont pas figées dans le marbre. Les banques ajustent en permanence leurs conditions afin de tenir leurs objectifs de fidélisation et de conquête de clients. L’idéal est donc d’interroger plusieurs établissements avant de vous engager pour l’achat d’un bien. Ensuite, lorsque vous aurez un compromis entre les mains, interrogez de nouveau les banques en privilégiant celles qui étaient ouvertes à l’idée de vous aider à financer votre investissement immobilier sans apport.

On le voit, il n’existe pas une banque particulière à privilégier pour réaliser un investissement immobilier sans apport. Ce qui compte avant tout, c’est de présenter votre projet de manière claire et précise. Indiquez d’emblée que vous souhaitez un financement complet.