L'indemnité d'immobilisation et la promesse de vente
Lors de la signature pour l'acquisition d'un bien immobilier, le vendeur peut demander le versement d'une indemnité d'immobilisation dans la promesse de vente. Cette clause financière vise à protéger le vendeur en cas de rétractation de l'acheteur. Concrètement à la promesse de vente, elle n’engage que le vendeur lors d’une période déterminée de 2 à 3 mois. Son montant est compris entre 5 et 10 % du prix de vente total.
Qu'est-ce que l'indemnité d'immobilisation ?
L'indemnité d'immobilisation est une somme d'argent versée par l'acquéreur au vendeur lors de la signature d'une promesse de vente. Contrairement au compromis de vente qui engage réciproquement les deux parties, la promesse de vente n'engage que le vendeur.
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Pendant une période déterminée, généralement de 2 à 3 mois, le vendeur s'engage à "bloquer" son bien le temps que l'acquéreur lève ou non l'option d'achat. L'indemnité compense donc cette période d'immobilisation où le vendeur ne peut proposer son bien à d'autres acheteurs potentiels.
Son montant représente en général 5 à 10 % du prix de vente. Elle est versée sur un compte séquestre chez le notaire ou l'agence immobilière. Si la vente se concrétise, l'indemnité viendra en déduction du prix d'achat. Sinon, elle sera restituée ou conservée selon les conditions prévues dans la promesse.
L'indemnité d'immobilisation : une protection pour le vendeur
Lorsqu'un acquéreur potentiel signe une promesse d'achat pour un bien immobilier, cette indemnité d'immobilisation représente une garantie importante pour le vendeur. En effet, elle a pour objectif de le protéger financièrement dans le cas où l'acquéreur déciderait finalement de se rétracter et de ne pas donner suite à l'achat, et ce en dehors des conditions suspensives prévues.
Il est vrai que la promesse d'achat contient généralement des clauses offrant la possibilité à l'acheteur de se désengager sans pénalité, notamment s'il n'obtient pas le prêt nécessaire pour financer son achat. Mais si sa rétractation est motivée par d'autres raisons, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au vendeur.
Cette somme, généralement équivalente à 5 à 10 % du prix de vente, permettra alors d'indemniser le vendeur pour le temps perdu pendant lequel il s'est abstenu de toute autre démarche de vente, ainsi que pour le préjudice commercial qu'implique le fait de devoir relancer l'intégralité du processus.
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Les obligations liées à l'indemnité
L'indemnité d'immobilisation n'est légalement obligatoire avec un montant minimum que dans deux cas précis :
Si la promesse de vente prévoit une durée d'immobilisation du bien supérieure à 18 mois. Dans ce cas, le code civil impose un montant minimum de 5 % du prix de vente. Si l'indemnité est inférieure, la promesse de vente est considérée comme nulle.
Si le vendeur est un particulier vendant un bien immobilier à titre non professionnel. La loi impose alors également un minimum de 5 % du prix de vente.
Cette obligation légale de prévoir une indemnité d'au moins 5 % ne s'applique que si ces deux conditions sont réunies simultanément.
En dehors de ces cas, le montant de l'indemnité d'immobilisation est libre et résulte de la négociation entre vendeur et acquéreur. Les parties sont libres de fixer le pourcentage du prix de vente qu'elles souhaitent.
Quel que soit le montant final, il est impératif que l'indemnité d'immobilisation soit clairement mentionnée dans la promesse de vente, avec ses modalités : somme précise, conditions de versement, clauses de restitution ou non en cas de rétractation.
J.B, Kadran
Si l'acquéreur souhaite récupérer l'indemnité d'immobilisation versée, deux possibilités s'offrent à lui :
Exercer son droit de rétractation dans les 10 jours suivant la signature de la promesse
Prouver que l'une des conditions suspensives spécifiées dans le contrat n'a pu être réalisée malgré les démarches entreprises (comme un refus de prêt bancaire)
Dans ces situations, l'indemnité devra lui être restituée intégralement et immédiatement par le professionnel qui la détenait sur un compte séquestre. À noter que l'indemnité n'est parfois pas due en cas de non-réalisation de certaines conditions (obtention d'un permis de construire, absence de servitude ou hypothèque, etc.).
Pour résumer
L'indemnité d'immobilisation compense la période de "blocage" du bien lors d'une promesse de vente
Son montant est de 5 à 10 % du prix de vente
Elle n'est obligatoire que dans des cas spécifiques mais doit toujours être mentionnée dans la promesse
Elle peut être conservée si l'acquéreur se rétracte hors motifs légitimes
L'acquéreur peut la récupérer s'il exerce son droit de rétractation ou remplit les conditions suspensives
Comment récupérer l'indemnité ?