Définition de la promesse synallagmatique de vente (selon le Code civil)

La promesse synallagmatique de vente, aussi appelée compromis de vente, est un contrat préalable à la vente définitive d’un bien immobilier.

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Elle engage réciproquement le vendeur et l’acheteur, contrairement à la promesse unilatérale de vente qui n’engage que le vendeur. La promesse synallagmatique est encadrée par l’article 1589 du Code civil. Il est important de bien comprendre sa portée avant de s’engager.

Promesse synallagmatique de vente : ce que prévoit l’article 1589 du Code civil

L’article 1589 du Code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix”.

Plus en détails, le Code civil indique que “si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. »

Cela signifie que la promesse synallagmatique de vente équivaut à une vente ferme et définitive dès lors que l’acheteur et le vendeur sont d’accord sur le bien immobilier à vendre et sur son prix de cession. Dans le cas spécifique d’un terrain loti ou à lotir, l’acceptation de la promesse de vente par l’acheteur se matérialise par :

• Le versement d’un acompte sur le prix de vente convenu, peu importe le terme utilisé pour qualifier cet acompte (arrhes, dédit, indemnité d’immobilisation…)
• La prise de possession effective du terrain par l’acquéreur

Les conditions de validité de la promesse synallagmatique

Pour produire tous ses effets juridiques, la promesse synallagmatique de vente doit réunir plusieurs éléments essentiels :

• L’identité complète du vendeur et de l’acheteur, tous deux consentants
• La désignation précise du bien immobilier objet de la vente (adresse, superficie, numéro de lot…)
• Le prix de vente librement convenu entre les parties
• La date butoir à laquelle l’acte authentique de vente doit être signé chez le notaire
• Les éventuelles conditions suspensives (comme l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur)

Même si aucun formalisme n’est exigé par la loi, il est vivement conseillé d’établir la promesse par écrit afin de se ménager la preuve de son existence et de son contenu. Le plus souvent, une promesse synallagmatique prend la forme d’un acte sous seing privé rédigé et signé directement entre les parties. Mais rien n’interdit de la faire rédiger par un notaire.

Un engagement fort et réciproque des parties

Dès la signature de la promesse synallagmatique, acheteur et vendeur sont tous deux engagés de manière irrévocable jusqu’au jour de la régularisation de l’acte authentique de vente en l’étude du notaire. Ils ne peuvent plus revenir sur leur engagement sauf à y être autorisés par l’autre partie ou par le juge.

Si l’une des parties décidait de se rétracter sans motif légitime, elle s’exposerait à devoir payer des dommages et intérêts à son cocontractant pour réparer son préjudice. C’est la raison pour laquelle un délai de rétractation de 10 jours est accordé à l’acquéreur non professionnel. Ce dernier dispose de ce délai pour renoncer à la vente, sans avoir à se justifier ni à verser d’indemnité.

La promesse synallagmatique valant vente, elle exclut que le vendeur puisse proposer son bien à un autre acheteur potentiel pendant la durée du contrat. De son côté, l’acheteur est définitivement tenu d’acquérir le bien au prix et conditions convenus. La signature de l’acte authentique chez le notaire n’est qu’une formalité qui officialise le transfert de propriété et le paiement du prix.

Promesse synallagmatique et demande de prêt immobilier

Si le financement de l’achat immobilier nécessite la souscription d’un emprunt, il est indispensable de prévoir dans la promesse une condition suspensive d’obtention de prêt par l’acheteur.

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Cette condition suspensive permet de protéger l’acquéreur en lui donnant la possibilité de renoncer à la vente sans pénalité si jamais sa banque lui refusait le crédit demandé. La demande de prêt doit être effectuée dans le délai et selon les modalités fixés dans le compromis.

En cas de non-réalisation de la condition suspensive, l’acheteur est délié de son engagement d’acheter. Le vendeur doit alors lui restituer l’acompte versé lors de la signature de la promesse. En effet, lors de la signature de la promesse synallagmatique, l’acquéreur verse en principe au vendeur un acompte sur le prix de vente. Le montant de cet acompte est librement fixé par les parties, dans la limite de 10 % du prix.

L’acompte est destiné à prouver l’engagement de l’acheteur et à indemniser le vendeur si l’acheteur se rétractait sans motif valable. Il vient ensuite en déduction du prix à payer lors de la signature de l’acte authentique.

Si la vente ne se réalise pas pour une cause légitime ou en cas de non-réalisation d’une condition suspensive, l’acompte doit être restitué à l’acheteur. Si à l’inverse c’est l’acheteur qui se rétracte de façon infondée, il perd l’acompte au profit du vendeur à titre de dédommagement.

Pour résumer

• La promesse synallagmatique engage acheteur et vendeur de manière réciproque et irrévocable
• Elle vaut vente si les parties sont d’accord sur la chose et le prix
• Des conditions de validité doivent être respectées (identité des parties, désignation du bien, prix, délai, conditions suspensives)
• Un écrit est fortement recommandé pour prouver son existence et son contenu
• L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de 10 jours