La promesse de vente d’un terrain

La promesse de vente d’un terrain est un contrat préalable obligatoire lors de l’acquisition d’un terrain, qu’il soit isolé ou en lotissement. Elle engage vendeur et acheteur sur les conditions de la future vente devant notaire. L’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après signature de la promesse et de garanties renforcées s’il s’agit d’un terrain en lotissement. Passé ce délai, il ne peut se rétracter qu’en versant des indemnités au vendeur.

Savez-vous combien vaut votre bien ?

Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !

Estimer un bien

Qu’est-ce qu’une promesse de vente de terrain ?

Vous souhaitez vendre un terrain pour qu’un acheteur puisse y faire construire sa maison ou qu’un promoteur y lance un projet ? La promesse de vente est une étape clé du processus d’achat. Il est important de bien comprendre ce document qui vous engage, ainsi que l’acheteur.

La promesse de vente, aussi appelée compromis de vente, est un avant-contrat par lequel vous vous engagez en tant que vendeur à vendre un bien immobilier, ici un terrain, à un prix déterminé. En contrepartie, l’acquéreur s’engage à l’acheter.

Il existe deux types de promesses de vente :

• La promesse unilatérale de vente : seul le vendeur s’engage à vendre. L’acquéreur dispose d’une option pour acheter le terrain pendant une durée déterminée (en général de 2 à 3 mois). S’il lève l’option, la vente doit être réitérée par acte authentique chez le notaire.
• La promesse synallagmatique de vente : les deux parties, vendeur et acquéreur, s’engagent réciproquement à vendre et à acheter le terrain. La vente est considérée comme définitive dès la signature de la promesse. Elle doit simplement être réitérée par acte authentique. –

Ne confondez pas promesse et offre d’achat. L’offre d’achat n’engage que l’acquéreur. Si vous l’acceptez, vous devrez alors signer une promesse ou un acte de vente définitif.

Le contenu de la promesse de vente

La promesse de vente d’un terrain doit obligatoirement contenir un certain nombre de mentions :

• La désignation précise du terrain (superficie, références cadastrales, description, servitudes éventuelles…)
• Le prix de vente et ses modalités de paiement
• La durée de validité de la promesse
• Les conditions suspensives (comme l’obtention de votre prêt)
• Le montant du dépôt de garantie versé (5 à 10 % en général)
• Un descriptif du terrain suite à un bornage réalisé par un géomètre expert 

Doivent également être annexés :

• Les documents d’urbanisme (certificat d’urbanisme, règlement du lotissement…)
• Les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, état des risques…)
• Les servitudes éventuelles grevant le terrain

Les conditions suspensives

La promesse peut prévoir des conditions suspensives, qui repoussent la vente à la réalisation de certains événements. Tant que ces conditions ne sont pas remplies, l’acheteur n’est pas obligé d’aller au bout de la vente. Les conditions les plus fréquentes sont :

• L’obtention de votre prêt immobilier
• L’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours
• L’absence de servitudes, de pollution des sols…

Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée dans les délais prévus, la promesse est caduque. Le dépôt de garantie est alors restitué à l’acquéreur, qui n’est plus engagé.

Le droit de rétractation

Depuis la loi SRU de 2000, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse. Pendant ce délai, il peut revenir sur son engagement sans avoir à se justifier. Il lui suffit d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur. Le dépôt de garantie doit lui être restitué.

Passé ce délai, l’acquéreur est définitivement engagé à acheter aux conditions prévues dans la promesse. S’il se rétracte, il perdra son dépôt de garantie.

Terrain isolé ou en lotissement : quelles différences ?

Les règles diffèrent selon que vous vendez un terrain isolé ou situé dans un lotissement.

Savez-vous combien vaut votre bien ?

Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !

Estimer un bien

Promesse de vente d’un terrain isolé

Pour un terrain isolé destiné à la construction, vous pouvez exiger la signature d’une promesse de vente et le versement d’un dépôt de garantie par l’acquéreur. Mais ce n’est pas une obligation.

Afin de sécuriser la vente, il est recommandé de faire signer une promesse et de la faire enregistrer aux impôts dans les 10 jours. L’acquéreur dispose ensuite d’un délai de rétractation de 10 jours.

La promesse doit prévoir une condition suspensive d’obtention par l’acquéreur des autorisations d’urbanisme nécessaires à son projet de construction (certificat d’urbanisme opérationnel ou permis de construire purgé du recours des tiers).

Promesse de vente d’un terrain en lotissement

L’achat par l’acquéreur d’un terrain situé dans un lotissement est plus encadré et lui offre davantage de protections :

• Vous ne pouvez signer de promesse de vente tant que vous n’avez pas obtenu l’arrêté de lotir (pour les lotissements de plus de 10 lots) ou le permis d’aménager.
• Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par vous tant que vous n’avez pas obtenu la garantie d’achèvement des travaux du lotissement.
• La promesse doit contenir un certain nombre de documents spécifiques : le règlement du lotissement, le cahier des charges, les plans de bornage des lots…
• L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, comme pour un terrain isolé.
• La vente ne peut être conclue qu’une fois les travaux d’aménagement du lotissement achevés (sauf autorisation spéciale).
• L’acquéreur peut également demander l’annulation de la promesse dans le mois suivant l’acte authentique de vente si le descriptif du terrain issu du bornage n’y est pas annexé.

L’achat d’un terrain en lotissement apporte donc des garanties supplémentaires à l’acquéreur, notamment sur la viabilisation du terrain et la conformité aux règles d’urbanisme.

Pour résumer

• Une promesse de vente de terrain vous engage, ainsi que l’acquéreur, à conclure la vente définitive devant notaire.
• Son contenu est strictement encadré : désignation du terrain, prix, conditions suspensives, etc.
• L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après signature de la promesse.
• L’achat d’un terrain en lotissement est plus protecteur pour l’acquéreur que celui d’un terrain isolé.
• Il est fortement conseillé à l’acquéreur de se faire accompagner par un notaire et par un constructeur de maisons individuelles expérimenté pour sécuriser son achat.