Quels sont les frais liés à une promesse de vente ?

Bien que facultative, la promesse de vente est une étape incontournable lors d’un achat immobilier. Si vous passez par un notaire, comptez entre 200 et 400 € de frais. Sous seing privé, ces frais de promesse de vente sont quasi nuls mais attention à bien rédiger le document. Dans tous les cas, vous devrez verser un acompte de 5 à 10 % du prix au vendeur lors de la signature.

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La promesse de vente est-elle obligatoire ?

Lorsque vous vous engagez dans un projet d’achat immobilier, la promesse de vente constitue une étape clé. Ce document signé entre le vendeur et l’acquéreur formalise leur accord sur les conditions de la transaction, avant la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Aucun texte de loi n’impose la signature d’une promesse de vente dans le cadre d’une transaction immobilière. Néanmoins, dans les faits, la quasi-totalité des ventes passent par cette étape qui permet de sécuriser le projet, aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur.

En signant une promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vendre son bien à l’acquéreur, à un prix convenu et pendant une durée déterminée (en général de 2 à 3 mois). L’acheteur n’est pas tenu d’acheter mais dispose d’une option exclusive pendant cette période. Cela lui laisse le temps de finaliser son dossier de financement et de s’assurer que le bien correspond bien à ses attentes.

Une alternative existe : le compromis de vente. Contrairement à la promesse, le compromis engage les deux parties de manière réciproque. L’acquéreur est tenu d’acheter, sauf cas de rétractation autorisée par la loi ou de non-réalisation d’une condition suspensive inscrite au contrat (comme l’obtention de son prêt immobilier par exemple).

Quel est le coût d’une promesse de vente chez le notaire ?

Si vous faites appel à un notaire pour rédiger votre promesse de vente, comptez entre 200 et 400 € d’honoraires en moyenne. Le montant exact dépend des études et de la complexité du dossier. Ces frais couvrent :

• La rédaction de la promesse et des clauses sur-mesure
• La vérification de la conformité des pièces justificatives fournies par le vendeur et l’acquéreur
• La conservation des fonds versés par l’acquéreur à titre d’indemnité d’immobilisation sur un compte séquestre

C’est l’acquéreur qui règle généralement ces frais de promesse. Ils sont d’ailleurs inclus dans les frais de notaire payés au moment de la signature de l’acte authentique. Mais le notaire peut demander de les régler dès la signature de la promesse.

Faire appel à un notaire n’est pas obligatoire mais présente des avantages non négligeables. Son expertise vous garantit un document complet et valide juridiquement. Il vérifie également l’origine de propriété du bien et l’absence de contentieux. Un intermédiaire rassurant, surtout quand on n’est pas un expert de l’immobilier.

Combien coûte une promesse de vente sous seing privé ?

Vous avez la possibilité de rédiger vous-même votre promesse de vente avec le vendeur, sans passer par un notaire. C’est ce qu’on appelle une promesse « sous seing privé ». Dans ce cas, les frais sont quasi nuls, puisque c’est vous qui vous chargez de la rédaction et des formalités.

Une promesse valide doit impérativement comporter un certain nombre de mentions obligatoires : désignation précise du bien, conditions suspensives, prix de vente, montant de l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur, durée de validité…

Veillez également à ce que chacune des parties fournisse les pièces justificatives nécessaires :

• Pour le vendeur : attestation de propriété, certificats relatifs à l’état du bien (diagnostic amiante, plomb, performance énergétique…), règlement de copropriété le cas échéant
• Pour l’acquéreur : justificatif d’identité, promesse de prêt bancaire (sauf achat au comptant), justificatif de domicile…

Une fois signée, la promesse doit être enregistrée au service des impôts. Cette formalité obligatoire coûte 125 €, à la charge de l’acquéreur. Elle permet de donner une date certaine au contrat.

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Quel acompte verser au moment de la promesse ?

En signant une promesse de vente, l’acheteur doit généralement verser un acompte au vendeur, pour manifester son engagement et « bloquer » le bien. Le montant est librement négociable entre les parties mais s’élève la plupart du temps à 5 ou 10% du prix d’achat.

Cette somme est consignée sur un compte bancaire spécifique jusqu’à la signature de l’acte authentique. Elle viendra alors en déduction du prix d’achat à régler.

Sachez que l’acheteur peut récupérer son acompte dans deux situations :

• S’il se rétracte pendant le délai légal de 10 jours suivant la signature de la promesse (uniquement si une faculté de rétractation est prévue)
• Si l’une des conditions suspensives de la promesse ne se réalise pas (par exemple si la banque lui refuse le prêt)

En revanche, hors de ces cas, si l’acheteur renonce alors que toutes les conditions sont réunies, il perdra son acompte qui vous restera acquis. Une indemnisation du préjudice causé par le renoncement.

Pour résumer

• La promesse de vente n’est pas obligatoire légalement mais elle est quasi-systématique dans les faits
• Son coût chez le notaire varie entre 200 et 400 €, à la charge de l’acquéreur
• Une promesse sous seing privé évite ces frais mais doit être rédigée avec soin pour être valide
• Un acompte de 5 à 10 % du prix au moment de signer la promesse est souvent demandé à l’acheteur