Quelle est la durée d'une promesse de vente ?

Lorsque vous vous accordez avec un vendeur sur l'achat d'un bien immobilier, vous allez généralement signer une promesse de vente avant l'acte définitif. Cet avant-contrat, bien que non obligatoire, est fortement recommandé pour formaliser votre accord mutuel. Il régit vos relations pendant la préparation de l'acte authentique de vente qui ne peut pas toujours être signé immédiatement, compte tenu des documents, démarches et vérifications nécessaires.

Une promesse de vente peut prendre deux formes différentes : le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) et la promesse unilatérale de vente. Le choix entre ces deux types de contrats dépend essentiellement de votre degré de certitude quant à la conclusion de la vente.

Si vous êtes sûr de vouloir acheter ou vendre le logement, vous pouvez opter pour un compromis qui vous engage définitivement, sauf clause contraire. S'agissant du compromis de vente, sa durée minimale est fixée par la loi à 10 jours (articles L271-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Durant ce "délai de réflexion", chaque partie peut se rétracter sans avoir à motiver sa décision ni à verser d'indemnité. Le délai démarre le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée de notification ou de remise en main propre du compromis.

Au-delà de ce délai, le compromis reste valable pendant une durée maximale de 18 mois s'il est conclu sous signature privée. Si l'acte authentique de vente n'a pas été signé avant l'échéance de ce terme, la promesse n'est plus valable. En revanche, lorsque le compromis est reçu en la forme authentique par un notaire, sa durée de validité peut excéder 18 mois.

En revanche, si vous souhaitez vous laisser une liberté de choix en tant qu'acheteur, la promesse unilatérale est plus appropriée car elle n'engage que le vendeur, l'acheteur restant libre de lever l'option d'achat ou non dans un délai déterminé. Cette promesse de vente doit être enregistrée sous 10 jours au service de l'enregistrement lorsqu'elle est conclue sous seing privé (article 1589-2 du Code civil).

Sa durée de validité est également limitée à 18 mois si le vendeur est un particulier, sauf si elle est reçue en la forme authentique. Cette limitation vise à protéger le vendeur non professionnel en lui évitant d'être engagé trop longtemps. Comme pour le compromis, l'acheteur bénéficie d'un droit de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification de la promesse.

Au-delà, il dispose d'un délai pour exercer son option d'achat, c'est-à-dire pour confirmer son engagement d'acquérir le bien aux conditions prévues dans la promesse. Passé la date limite mentionnée dans le contrat, s'il n'a pas levé l'option, la promesse devient caduque.

Quel que soit le type de promesse choisie, il est fréquent d'y inclure des clauses suspensives subordonnant la réalisation de la vente à certaines conditions. Il peut s'agir par exemple de l'obtention par l'acheteur d'un prêt immobilier pour financer son acquisition, ou encore de l'obtention d'un permis de construire si le bien est destiné à être rénové ou agrandi.

Si ces conditions ne sont pas remplies dans un certain délai, le compromis ou la promesse unilatérale devient caduc, permettant aux parties de se délier de leurs engagements sans pénalité. Ces clauses constituent donc des garde-fous importants pour sécuriser le projet.

En résumé, la durée d'une promesse de vente dépend de sa forme (compromis ou promesse unilatérale) et des clauses négociées entre le vendeur et l'acheteur. La loi fixe seulement une durée minimale (délai de rétractation) et une durée maximale pour protéger le vendeur non professionnel. Pour avoir une visibilité optimale sur votre projet d'acquisition, il est important de bien clarifier la durée de validité de la promesse dès le départ avec votre notaire ou votre agent immobilier.

Pour résumer

• La durée d'une promesse de vente dépend de sa forme : compromis ou promesse unilatérale.

• Le compromis engage les deux parties pour 10 jours minimum et 18 mois maximum.

• La promesse unilatérale n'engage que le vendeur, généralement pour 3 à 6 mois.

• Des clauses suspensives conditionnant la vente peuvent prolonger ces délais.

• Il est important de clarifier la durée de validité de la promesse avec un notaire ou agent immobilier.