Estimation immobilière fiable avec les données à jour de 2024 : voici comment calculer la valeur d'un bien immobilier

L'estimation immobilière est une démarche qui peut être entreprise par un notaire ou un agent immobilier. Elle vise à évaluer le prix moyen d'un bien. Une estimation immobilière fiable se base généralement sur :

• La surface du bien et les prestations qu'il offre,

• Le nombre de pièces : T2, T3, T4, sous sol, garage,

• Sa localisation,

• Les commerces, transports et écoles disponibles,

• Le contexte du marché immobilier,

• Les dernières ventes effectuées sur un secteur,

• Le prix auquel sont proposés les biens similaires.

Quand le propriétaire d'un bien reçoit une estimation immobilière, il doit ainsi disposer des arguments ayant permis de l'effectuer. Il est important de souligner que l'estimation immobilière engage la responsabilité civile de celui qui l'a produit.

Pour évaluer le prix d'un bien, on a souvent le choix entre l'estimation, la vie de valeur et l'expertise immobilière. Pour les distinguer, on peut pointer du doigt la fiabilité de chacun, mais aussi l'utilisation qui peut en être faite.

• La différence entre une estimation et un avis de valeur réside dans le fait que ce second document n'engage pas la responsabilité civile de celui qui le produit.

• La différence entre une estimation et une expertise immobilière est que pour cette seconde démarche, les données utilisées sont plus précises, et la démarche plus approfondie. Cela permet de déterminer avec davantage de précision le prix d'un bien. L'expertise immobilière peut d'ailleurs être utilisée, dans le cadre judiciaire.

Sur le marché immobilier français, les prix moyens immobiliers varient fortement selon la région : à Paris, le prix moyen est de 9279 € au m², et dépasse 10 000 € par m² dans les quartiers les plus prisés de la capitale, tandis qu’il oscille entre 2 000 et 4 000 € par m² dans de nombreuses villes de province. En zones rurales, les prix peuvent descendre sous les 2 000 € par m². Les grandes métropoles comme Lyon et Bordeaux affichent des prix autour de 4 500 € par m².

Pour autant, l'évolution des prix est constante, et seule une estimation précise du bien immobilier, en fonction du contexte et du marché, peuvent vous donner un prix m2 estimé pertinent. Prenez les chiffres annoncés au dessus comme une simple tendance en 2024, et non une réalité absolue.

La plupart du temps, l'estimation immobilière est réalisée dans le projet de vendre une maison. Il est pourtant possible de faire estimer sa maison sans la vendre. Cette évaluation peut avoir pour but :

• De connaître la valeur de son patrimoine,

• De mettre un bien en garantie d'un prêt,

• De mettre en place une succession,

• D'anticiper le montant de la taxe foncière,

• De connaître la valeur du bien pour l'assurance habitation.

Avant de contacter un professionnel, il peut être intéressant de réaliser une estimation soi-même pour avoir une première idée de la valeur d'un bien. Vous pouvez utiliser un outil d'estimation qui prend en compte l'emplacement, la superficie et l'état du bien. Il suffit de remplir les informations demandées pour obtenir une estimation instantanée. Ces outils donnent un prix de vente estimé et une valeur indicative basée sur des biens similaires vendus récemment dans votre secteur.

Procédez très simplement de la façon suivante :

1. Choisissez une plateforme d’estimation : sélectionnez un outil en ligne fiable qui utilise des données récentes du marché immobilier. Le site sur lequel vous vous trouvez, Kadran, propose son propre simulateur immobilier. Essayez-le !

2. Renseignez les informations : entrez les détails de votre bien (adresse, superficie, nombre de pièces, état général).

3. Obtenez une estimation instantanée : la plateforme analyse les données de biens similaires et vous fournit une fourchette de prix indicative.

Pour estimer le prix d'une maison gratuitement, on peut choisir de faire appel à un agent immobilier. La plupart du temps, les agences proposent effectivement une estimation immobilière gratuite. L'objectif étant par la suite de contribuer à la vente du logement, sur laquelle le vendeur sera commissionné. La réalisation d'une estimation immobilière étant généralement sans engagement, les particuliers peuvent néanmoins en profiter, sans pour autant faire appel au service du professionnel par la suite.

Il faudra payer pour faire estimer sa maison par un notaire. Ce professionnel facture effectivement des honoraires correspondant au service rendu. Il faut généralement compter entre 100 et 400 €, pour obtenir une évaluation.

L'appel à un notaire reste néanmoins pertinent, pour la fiabilité des informations auxquelles il a accès. Par ailleurs, aux yeux des acheteurs, l'estimation d'un notaire peut avoir plus de valeur. En effet, il n'est pas biaisé par les mêmes enjeux commerciaux que les agents immobiliers.

La meilleure solution pour connaître le prix d'un bien est de réaliser plusieurs estimations immobilières en ligne ou avec des professionnels. Vous pourrez ainsi comparer les différents tarifs établis par les professionnels, ainsi que les caractéristiques utilisées par chacun.

Pour savoir si un bien est surévalué, vous pouvez aussi analyser :

• S'il se vend rapidement,

• Si son prix est cohérent avec les annonces immobilières pour des biens similaires,

• Si les offres reçues sont très en dessous du prix affiché,

• Si le prix est avancé par la totalité des acheteurs comme un frein à la vente.

Comprendre et évaluer l'impact des travaux réalisés sur la valeur de votre maison ou appartement est un aspect crucial de l'estimation immobilière. Toutefois, il est essentiel de noter que tous les travaux n'accroissent pas nécessairement la valeur de votre bien.

Si vous avez réalisé des travaux d'entretien courants comme le changement de chaudière ou la rénovation de la toiture, cela garantira la salubrité et le bon fonctionnement de votre logement mais ne contribuera pas à augmenter significativement son prix de vente. Cependant, ces travaux sont essentiels pour éviter une décote lors de l'estimation de la valeur de votre bien.

D'autre part, les travaux d'amélioration comme l'ajout d'une extension, la rénovation de la cuisine ou de la salle de bain sont des investissements importants qui peuvent augmenter la valeur de votre maison ou appartement. En effet, ces améliorations peuvent rendre votre bien plus attractif aux yeux des acheteurs potentiels. Cependant, il est important de veiller à ne pas survaloriser ces travaux. En effet, la valeur ajoutée par ces améliorations dépendra en grande partie du marché immobilier local et des attentes des acheteurs.

L'impact du DPE sur un logement, et sur l'évaluation de sa valeur n'est plus à démontrer. De plus en plus de particuliers sont en quête de logement dans la classification se rapproche de la lettre A. Dans cette tendance, on a vu émerger le concept de valeur verte d'un logement. Pour calculer la valeur verte d'un bâtiment, on va s'intéresser à :

• Son efficacité énergétique,

• Les énergies utilisées pour son fonctionnement,

• L'utilisation de matériaux durables pour la construction ou la rénovation,

• La qualité de l'air à l'intérieur et à l'extérieur du logement,

• L'emplacement, et la présence de transport durable,

• Les certifications environnementales type BBC obtenu par le logement,

• Le coût d'exploitation est d'entretien de l'habitat.

La valeur verte immobilière est devenue incontournable, et doit être prise en compte dans l'estimation immobilière d'un bien. C'est en ce sens que l'appel à un professionnel est indispensable, pour pondérer le prix en fonction des caractéristiques du logement.

Pour estimer votre maison ou appartement, vous pouvez faire appel à un agent immobilier, utiliser des outils d'estimation en ligne, ou consulter un expert en évaluation immobilière. Chaque méthode présente des avantages : les agents immobiliers offrent une expertise locale, les outils en ligne sont rapides et gratuits, et les experts apportent une évaluation détaillée.

Lors de l'estimation d'un bien immobilier, plusieurs critères sont pris en compte : l'emplacement, la superficie, l'état général du bien, les caractéristiques spécifiques (comme un jardin ou une terrasse), ainsi que les tendances du marché local. Les commodités à proximité et l'environnement général du quartier peuvent également influencer la valeur.

Une estimation en ligne est généralement basée sur des algorithmes qui prennent en compte des données publiques et des informations sur le marché immobilier. C'est une méthode rapide et gratuite, mais elle peut manquer de précision. Une estimation par un professionnel, comme un agent immobilier, est plus détaillée et précise car elle repose sur une connaissance approfondie du marché local et une visite du bien.

Le coût d'une estimation immobilière par un professionnel peut varier en fonction de l'expert et de la région. La plupart des agents immobiliers offrent ce service gratuitement. En revanche, un expert en évaluation immobilière peut facturer des honoraires, généralement compris entre 200 et 500 euros, selon la complexité de l'estimation.

Le temps nécessaire pour réaliser une estimation immobilière dépend de la méthode choisie. Une estimation en ligne peut être obtenue en quelques minutes. En revanche, une estimation par un professionnel peut prendre plusieurs jours, incluant la visite du bien, l'analyse des données et la rédaction du rapport d'estimation.

• En général, il faut prévoir entre 2 et 7 jours pour obtenir une estimation précise par un professionnel.