Comment vendre un bâtiment industriel (entrepôt, hangar, etc.) ?

Vendre un bâtiment industriel, qu’il s’agisse d’un entrepôt, d’un hangar ou de tout autre espace dédié à des fins commerciales ou logistiques, exige une approche de vente spécifique. Contrairement à l’immobilier résidentiel, la commercialisation de ces espaces industriels se concentre sur la valorisation de leurs caractéristiques techniques et de leur potentiel économique.

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Estimer un bien

Pour attirer des acquéreurs potentiels, qu’ils soient entrepreneurs désirant installer leur activité ou investisseurs cherchant à rentabiliser par la location, il est essentiel pour les propriétaires de valoriser chaque aspect du bien. De sa superficie à ses spécificités comme le zonage et les aménagements, chaque détail compte pour démontrer sa viabilité et son potentiel. Voici des conseils avisés pour optimiser votre vente de bien immobilier, en prenant en compte tous les critères nécessaires pour faire de votre bâtiment industriel un investissement séduisant sur le marché.

Comment déterminer la valeur d’un bâtiment industriel ?

Estimer la valeur d’un bâtiment industriel est une démarche complexe qui nécessite une compréhension approfondie de nombreux facteurs. Le coût de la construction du bâtiment, qu’il soit en acier, en bois ou en béton, joue un rôle significatif dans cette évaluation. Les spécialistes prennent également en compte la valeur locative, qui reflète le potentiel de rentabilité de l’immobilier industriel.

Pour les terrains d’exercice et les bâtiments démontables, la méthode comptable peut varier, influençant ainsi le coût admissible et l’amortissement. La localisation géographique, qu’elle soit urbaine ou rurale, ainsi que la proximité aux axes logistiques sont des critères déterminants pour l’évaluation. Les matériaux utilisés, tels que le bois ou l’acier métallique, et la conception du bâtiment industriel, peuvent aussi impacter le prix de revente. Enfin, les conditions du marché actuel et les chiffres relatifs aux transactions récentes fournissent des indications précieuses pour fixer un prix juste et compétitif lorsque l’on veut acheter un entrepôt.

Quant au coût d’un local d’activités, il peut être calculé de la même manière que nous calculons la valeur d’une maison ou d’un appartement. Mais cette méthode de calcul est en réalité trop restrictive et n’apportera pas une vision de la valeur réelle. D’autres aspects doivent être pris en compte. C’est le cas par exemple de la forme du local, de son zonage pour un entrepôt, de son emplacement ou des m² de vitrine sur la façade pour une boutique.

Voici un tableau récapitulant les différents critères à prendre en compte lors de l’estimation de la valeur d’un bâtiment industiel (entrepôt, hangar, local d’activité) :

Si votre entrepôt a un potentiel de création de valeur, et peut par exemple être agrandi ou modernisé, indiquez-le.

Ne divulguez aucune information financière avant d’avoir reçu un accord de confidentialité ou d’avoir fait signer à un prospect un accord de non-divulgation. Cela est particulièrement important si vous êtes dans un processus de vente de votre entrepôt car vous déménagez votre activité ailleurs. Toutes les informations qui concernent votre lieu de stockage doivent rester confidentielles et ne pas être récupérées ni exploitées par un concurrent. Il s’agit d’informations stratégiques.

La tendance du marché de l’immobilier logistique

Il existe dans certaines zones une véritable tension sur le marché de l’immobilier logistique avec une demande plus importante que l’offre d’entrepôts à vendre. Des entrepôts modernes, bien agencés et avec des outils informatiques déjà en place se négocient généralement à un prix élevé.

En ce qui concerne la fixation du prix : d’ailleurs, précisons que celui-ci est déterminé par un ensemble de facteurs. Il existe notamment une approche basée sur la comparaison qui permet de prendre en référence des bâtiments industriels similaires dans la même zone. En pondérant avec la valeur du terrain, les spécificités de la construction et les équipements déjà en place, on peut obtenir un prix cohérent. Une autre approche consiste à évaluer la rentabilité qu’apporte un hangar si celui-ci constitue un actif pour une entreprise et est par exemple acheté comme pur investissement.

Bien valoriser un bâtiment industriel selon sa nature

La première étape pour évaluer la valeur d’un entrepôt consiste à s’intéresser à son type et à ses atouts. La première donnée, la plus simple, concerne la superficie. Selon la surface de l’entrepôt, on peut déjà obtenir une première idée du prix au m² en regardant les prix de référence d’autres hangars et bâtiments de stockage. Ensuite, il faut affiner cette valeur de base en s’intéressant à l’usage possible de l’entrepôt.

S’agit-il d’un entrepôt logistique, d’un entrepôt frigorifique ou encore d’un entrepôt de messagerie ? Selon le type de marchandises ou les services qui peuvent être installés dans ce local professionnel, la valeur ne sera pas la même.

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• Pour un entrepôt de logistique, une grande variété de marchandises peuvent en théorie y être stockées. Mais la valeur de cet espace sera plus élevée si des options de rangement sont déjà présentes. Racks, containers, aires de stockage, quais de chargement et de déchargement, tout est à prendre en compte pour valoriser l’entrepôt. Vous devez aider le futur acheteur à comprendre comment il pourra réceptionner sa marchandise, en effectuer un contrôle et palettiser des produits par exemple.  
• Pour un entrepôt frigorifique, ce sont des données périssables ou sensibles que l’acheteur va chercher à stocker. Les entrepôts frigorifiques possèdent des règles strictes et il faut vérifier que le bâtiment que vous proposez à la vente soit aux normes. Contrôle de la température, bonne aération, gestion de l’éclairage ou encore consommation d’énergie, rien ne doit être négligé. Un entrepôt qui est déjà adapté pour recevoir des cargaisons de légumes, des produits laitiers ou encore stocker des médicaments se vendra plus cher qu’un bâtiment qui nécessite des travaux. 
• Comment vendre un entrepôt de messagerie ? L’objectif de ce type de bâtiment est de constituer un point de distribution avec de nombreux quais et un plan de circulation simple. Vous devez pouvoir présenter des plans détaillés, des aménagements pensés pour accueillir certains types de camions et idéalement un bâtiment évolutif. Si déjà des solutions intelligentes de gestion des flux entrants et sortants ont été mises en place, présentez-les aux acheteurs potentiels. 
• La vente d’un bâtiment industriel – avec un ou plusieurs entrepôts – possède elle aussi des règles particulières. Comment vendre un bâtiment industriel ? En prenant en compte les installations techniques, l’outillage et le matériel qui sont peut-être déjà présents dans l’entrepôt. Puisqu’un bâtiment industriel se dessine à la transformation ou à la fabrication, sa vente peut inclure en plus du local de nombreux lots. Il peut être pertinent de les vendre séparément ou au contraire de proposer le tout dans le cas d’une reprise d’activité (machines industrielles, solutions de conditionnement, chaînes d’assemblage et de fabrication, etc.). 

Savoir valoriser un bâtiment industriel pour s’assurer une rentabilité accrue

Avant de mettre en vente votre bâtiment, vous vous demandez comment rentabiliser un entrepôt et l’améliorer pour que son prix soit plus élevé ? Il peut être intéressant d’effectuer un certain nombre de travaux ou d’aménagements qui peuvent augmenter la valeur d’un entrepôt et ainsi mieux l’apprécier avant de le proposer sur le marché. Comment ?

• En adaptant les équipements logistiques à la superficie. Un petit entrepôt destiné à accueillir un stock limité n’a pas besoin par exemple d’avoir un système automatisé pour faire le picking des produits. Il s’adressera à des entreprises plus modestes et pas à de grands groupes ; 
• Optimisez l’espace en réduisant les déplacements inutiles et en choisissant une bonne répartition pour les produits à stocker. Il faut également que l’entrepôt possède des solutions pour le transport de charges lourdes ou puisse recevoir des machines spécifiques (emballage, remplissage, mise sous pli, etc.) ; 
• Structurez clairement l’espace dans l’entrepôt. Vous pouvez par exemple numéroter les quais, définir des zones et un plan de circulation ; 
• Suggérez une zone dédiée aux stocks à forte rotation. De nombreuses entreprises recherchent des solutions de stockage avec un espace dédié à leurs produits qui fonctionnent le mieux. Ces produits les plus demandés doivent si possible être dans une zone de stockage spéciale proche de la zone d’arrivée et de la partie expédition ; 
• Installez des systèmes connectés pour la gestion de stock, le suivi des entrées/ sorties et automatiser ce qui peut l’être. L’aspect technologique est primordial dans le monde logistique pour convaincre un acheteur ou un investisseur.