Une SCI peut-elle vendre en viager ?
Une SCI peut-elle vendre en viager ? Oui ! Une SCI peut réaliser cette opération qui permet de combiner les avantages de la SCI pour la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier, avec ceux du viager qui offre au vendeur (le crédirentier) des revenus réguliers sous forme de rente viagère jusqu'à son décès.
La SCI vend le bien à un acquéreur (le débirentier) qui en devient nu-propriétaire, tout en versant une rente au crédirentier. Au décès de ce dernier, la SCI n’a plus aucun droit de propriété sur le bien.
Qu'est-ce qu'une vente en viager ?
Avant de nous intéresser en détail au processus pour vendre un bien en SCI en viager, intéressons-nous à cette solution en particulier. Le viager est un mécanisme de vente immobilière spécifique, régi par les articles 1968 à 1983 du Code civil. Le principe est le suivant : le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, le débirentier, en contrepartie du versement d'une rente viagère. Celle-ci est versée jusqu'au décès du crédirentier.
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Deux options sont possibles :
Le viager occupé : le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès. L'acheteur devient nu-propriétaire et ne peut disposer du bien.
Le viager libre : le vendeur libère totalement le bien qui est immédiatement à disposition de l'acheteur, devenu plein propriétaire. Il peut alors y habiter, le louer ou le revendre.
Dans la plupart des cas, l'acheteur verse aussi un capital initial appelé "bouquet", en plus de la rente viagère. Le montant de la rente et du bouquet sont déterminés en fonction de plusieurs critères :
La valeur vénale du bien, estimée par un expert immobilier.
L'âge et l'espérance de vie du crédirentier, sur la base de statistiques de mortalité de l'INSEE. Plus le crédirentier est âgé, plus la rente sera élevée.
Le fait que le viager soit libre ou occupé. En viager libre, la rente sera plus faible car l'acheteur peut jouir du bien immédiatement.
Le viager occupé est la forme la plus courante. Il permet au crédirentier de rester chez lui tout en percevant un complément de revenus. Mais le viager libre peut être intéressant s'il souhaite changer de lieu de vie, par exemple pour se rapprocher de sa famille ou entrer en maison de retraite.
Une SCI est-elle adaptée pour vendre en viager ?
La réponse est oui. Une SCI peut tout à fait vendre un bien immobilier en viager.
Rappelons qu'une SCI est une structure juridique destinée à gérer un patrimoine immobilier. Elle peut être créée entre parents et enfants, entre frères et sœurs ou avec d'autres personnes de confiance.
La SCI, propriétaire du bien immobilier, vend celui-ci en viager à un acquéreur (le débirentier).
À la signature de l'acte de vente en viager :
La SCI reçoit un bouquet versé par le débirentier
Il est convenu que le débirentier versera une rente viagère mensuelle à la SCI jusqu'au décès du crédirentier
Si l'acte prévoit un viager occupé :
Un ou plusieurs associés de la SCI, identifiés comme crédirentiers, conservent un droit d'usage et d'habitation sur le bien vendu
Ils peuvent continuer à occuper le logement leur vie durant
Au décès du/des crédirentier(s) :
Le débirentier acquiert la pleine propriété du bien, sans avoir à payer de droits de succession
La SCI n'a alors plus de raison d'être si son objet était limité à la détention de ce bien
La SCI procédera alors à sa dissolution et liquidation, en répartissant entre les associés le bouquet initial et les rentes viagères perçues.
Ou si son objet est plus large, elle pourra conserver les fonds et éventuellement investir dans un nouveau bien immobilier.
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Quelles sont les synergies entre SCI et viager lorsque c'est la SCI qui vend ?
Pourquoi peut-il être intéressant de choisir la vente en viager avec une SCI ? Pour des raisons à la fois fiscales et financières.
Une gestion patrimoniale flexible et pérenne
L'intérêt principal lorsqu'une SCI vend un bien en viager est de faciliter la transmission du patrimoine familial entre générations. Les associés, parents et enfants, peuvent définir les modalités de la vente : viager occupé ou libre, durée de la rente, montant du bouquet initial et de la rente à percevoir en fonction de leurs besoins respectifs. La SCI crédirentière peut recevoir le bouquet et les rentes, qu'elle répartira entre les associés selon les règles prévues dans les statuts.
La forme sociétaire sécurise cette transmission en évitant les indivisions. Les parts pourront se transmettre en cas de décès. Et en cas de difficultés d'un associé, le patrimoine sera protégé de ses créanciers personnels.
Une fiscalité avantageuse
Lorsqu'elle vend en viager, la SCI profite d'une fiscalité intéressante. Elle peut opter pour l'IR ou l'IS selon son intérêt. À l'IR, les revenus issus de la vente (bouquet et rentes) seront imposés chez chaque associé, permettant d'imputer des déficits. À l'IS, elle bénéficie d'un taux réduit jusqu'à 38 120€ de bénéfices.
Une trésorerie pérenne
Grâce à la rente viagère régulière, la SCI crédirentière disposera de rentrées d'argent prévisibles pour assurer la gestion du bien (si c’est un viager occupe).
Le bouquet initial permettra également d'améliorer la trésorerie, de rembourser des emprunts ou d'investir dans un nouveau bien.
Pour résumer
Oui, une SCI peut vendre un bien immobilier en viager en tant que crédirentier.
Le crédirentier cède son bien contre une rente viagère et éventuellement un bouquet initial versé par le débirentier.
La vente en viager via une SCI facilite la transmission du patrimoine familial entre associés avec une fiscalité avantageuse.