Comment faire une estimation d’appartement ?

Dans le cadre d’une vente ou bien par simple curiosité, l’estimation d’un appartement peut se réveler être une donnée essentielle. En effet, c’est grâce à elle que vous pouvez déterminer combien vous pourrez revendre votre logement le temps venu, en fonction de plusieurs paramètres cruciaux : sa localisation, sa surface ou encore la qualité de son installation énergétique.

Pour réaliser l'estimation immobilière, vous pouvez faire appel aux services d’un professionnel, ou bien utiliser des outils gratuits en ligne. Voici plusieurs façons de procéder en fonction de vos choix.

Par Lydie B.

4 min de lecture

24 janvier 2024

Estimer son appartement seul

Bien que votre estimation puisse pêcher si vous décidez de la réaliser seul, il est tout de même possible d’emprunter ce chemin. Pour ce faire, vous devrez vous baser sur les ventes d’appartements réalisées dans votre secteur géographique ces derniers mois.

Un outil très complet du gouvernement existe, l’explorateur de données de valeurs foncières, qui répertorie toutes les ventes immobilières en France sur les 5 dernières années. Actuellement, ce nombre s’élève à 4 millions de transactions. Vous pouvez accéder à cet outil gratuit en vous rendant sur cette page. Problème cependant : il ne permet pas de réaliser une estimation personnalisée en fonction des caractéristiques de votre bien. Ainsi, vous ne tirerez qu’une estimation incomplète, mais c’est déjà un bon début !

De plus, les notaires ont mis à disposition des outils en ligne afin de trouver les prix médians d’une ville, d’un quartier ou d’un arrondissement, à l’échelle globale du pays et en fonction de la période d’observation. On peut également voir quels sont les prix hauts (les logements les plus chers) et les prix bas (les logements les moins chers). De quoi se faire une bonne idée de la fourchette de prix à laquelle vous pouvez prétendre. Vous pouvez accéder à cet outil sur cette page. Attention, si vous souhaitez des informations plus détaillées, il faudra payer (généralement entre 5 et 10 euros, en fonction du degré d’information que vous désirez).

Pour que votre estimation soit la plus proche possible du prix réel de votre appartement, il convient de vous baser sur des biens similaires, qui se rapprochent du vôtre au niveau des caractéristiques basiques (surface, nombre de pièces, etc.). Par exemple, vous pouvez baser sur les dernières ventes dans votre propre immeuble, ce qui révèle déjà une certaine tendance de prix pour votre propre bien.

Vendez plus vite, plus cher

L’expertise locale Kadran au service de votre transaction immobilière.

Faire une estimation de son appartement avec l’aide d’un professionnel

Bien que cela ait un prix, l’estimation grâce à l’aide d’un professionnel est la méthode la plus efficace afin d’obtenir une estimation de prix juste, puisque prenant en compte toutes les caractéristiques de votre logement.

Vendez plus vite, plus cher

L’expertise locale Kadran au service de votre transaction immobilière.

Premières étapes : rencontre et transmission des documents importants sur l’appartement

Avant de commencer à auditer l’appartement de façon minutieuse, l’agent immobilier va vous demander de lui transmettre tous les documents relatifs à l’appartement, ce qui comprend :

  • Les plans de construction ;

  • Le permis de construire ;

  • Les différentes taxes ;

  • Les factures (énergétiques, etc.) ;

  • Les actes de servitude

  • Etc.

En plus de ces documents, il est essentiel de fournir au professionnel les différents diagnostics précédemment réalisés dans le logement ainsi que les documents relatifs à la chaudière (attestant notamment de son ancienneté), etc. Grâce à ces différents renseignements, l’agent va pouvoir commencer à établir une première estimation.

La visite de l’appartement : étape essentielle pour l’estimation

Pour se faire une véritable idée du prix d’un bien, il est indispensable de relever aussi bien ses défauts que ses qualités. Il faut donc prendre en compte l’installation électrique, l’isolation, l’état de la peinture, des chauffages, etc. Il est également indispensable d’identifier les points de déperdition de chaleur, parce que ces derniers peuvent participer à faire baisser considérablement le prix de vente du logement

En tant que vendeur, il est conseillé lors de cette étape de faire en sorte que le logement soit sous son meilleur jour : ménage, travaux de peinture, rebouchage des trous dans les murs, etc. En effet, ces petits défauts de la vie courante peuvent venir influencer l’estimation finale. Ce serait donc dommage d’obtenir une estimation faible alors qu’il serait facile d’y remédier au préalable.

Une fois la visite terminée et tous les éléments recueillis, l'agent immobilier ou l'expert immobilier pourra consolider ses premières impressions avec les données factuelles et les critères du marché. En fonction de la zone géographique, de la demande actuelle, de l'évolution du marché et des caractéristiques propres à l'appartement, il ajustera son estimation (en surcote ou en décote). Cette phase est cruciale car elle permet d'intégrer des données souvent fluctuantes du marché immobilier.

Il est également possible que l'expert immobilier prenne en compte des éléments extérieurs tels que la proximité des services, la qualité de l'environnement, la présence de transports en commun ou encore l'attractivité du quartier. Ces éléments, bien que moins tangibles, ont un impact direct sur la valeur de votre bien et sont souvent importants pour les acheteurs.

Suite à cette analyse approfondie, l'expert vous remettra un rapport d'estimation. Ce document détaillé comportera non seulement l'estimation de la valeur de votre appartement mais aussi les éléments qui ont conduit à cette valeur. Il est recommandé de demander plusieurs estimations de différents professionnels pour avoir une idée précise et objective du prix de marché de votre bien.

Les agences immobilières proposent souvent ce service gratuitement dans l'espoir de récupérer le mandat de vente. Cependant, pour une évaluation plus neutre et objective, il peut être judicieux de faire appel à un expert immobilier indépendant, dont les services sont généralement payants.

Nos autres guides sur l'estimation immobilière

Vendez plus vite, plus cher

L’expertise locale Kadran au service de votre transaction immobilière.