Investir dans les résidences étudiantes : enjeux et avantages financiers

Comment choisir la résidence étudiante sur le marché ? Quel financement utiliser ? Quelles règles respecter quant aux caractéristiques du logement, en fonction du dispositif ? Pour quel régime fiscal opter ? Autant de questions auxquelles nous apportons des éléments de réponse.

Les logements sont généralement relativement petits – studios – mais bien agencés et parfaitement équipés : évier, meubles, micro-onde, plaques de cuisson, connexion WIFI… De nombreux étudiants louent chaque année des logements au sein de résidences étudiantes durant leur cursus scolaire.

Investir dans une résidence de services de type résidence étudiante vous permet de :

• Percevoir des revenus locatifs réguliers et certains grâce à la signature d’un bail commercial avec l’exploitant de la résidence étudiante.

• Vous constituer un patrimoine immobilier.

• Faire l’acquisition d’un logement neuf, en VEFA ou réhabilité.

• Profiter d’une gestion locative intégralement prise en charge par le gestionnaire de la résidence étudiante : ce dernier s’occupe en effet de la recherche de locataires, la réalisation des états de lieux, l’entretien des locaux et des logements, etc.

• Bénéficier d’une rentabilité locative intéressante.

• Optimiser votre fiscalité.

La réponse est oui mais celle-ci varie selon les caractéristiques de la résidence étudiante (emplacement, standing, services, niveau de charges), le promoteur ou le programme neuf proposant la résidence étudiante ou encore le régime fiscal choisi. Il est donc important de faire les choix les mieux adaptés à votre situation afin de maximiser la rentabilité de votre projet d’investissement. Notez que la rentabilité moyenne se situe entre 3 % et 4 %.

Ce dernier vous laisse le choix entre deux régimes fiscaux avantageux :

• Le régime réel : vous pouvez déduire vos charges (intérêts d’emprunt, frais d’assurance et de gestion…) de vos revenus fonciers et pratiquer des amortissements chaque année. Vous pouvez également récupérer la TVA versée lors de l’achat.

• Le régime micro-BIC : vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Attention : pour que ce régime soit intéressant, il est nécessaire que le montant des charges soit inférieur à la moitié des loyers encaissés. Dans le cas contraire, il sera préférable d’opter pour le régime réel.

Si vous vous demandez comment louer une chambre à un étudiant sans payer d'impôt, sachez que ces régimes fiscaux permettent de réduire considérablement le montant de vos impôts, voire de réduire la totalité de votre assiette imposable, autrement dit de ne pas payer d’impôts en louant un appartement au sein d’une résidence étudiante.

Comme pour tout investissement, plusieurs modes de financement sont possibles :

• Le financement à crédit

• Le financement au comptant

Le choix du financement dépend avant tout de votre profil, de votre situation et de vos objectifs.

Quant à l’apport, il n’est pas obligatoire mais fortement recommandé, d’autant plus en ces temps d’inflation et de hausse des taux d’intérêt.

Mais comment devenir propriétaire d'un appartement étudiant sans apport ? Vous devez réussir à convaincre un établissement bancaire de vous accorder un crédit immobilier sans apport, ce qui peut ne pas être chose aisée.

Pour réussir votre investissement au sein d’une résidence étudiante, voici les règles à respecter et les critères à prendre en compte :

• Les caractéristiques de la résidence étudiante 

  • L’emplacement : idéalement à proximité d’une université ou d’une grande école, au cœur d’un centre-ville, proche des commerces et commodités, mais aussi des transports en commun.

  • La qualité des prestations et services proposés au sein de la résidence pour étudiants.

  • La qualité de la résidence (construction, etc.) : un avantage pour le confort des étudiants mais aussi pour l’exploitant qui profitera d’un coût de gestion réduit.

• Les caractéristiques des logements : quelles contraintes respecter pour créer un logement étudiant rentable et répondant à leurs besoins ?

  • La surface du logement : elle ne doit pas être trop petite.

  • L’éclairage au sein du logement : il doit être optimal.

  • L’état du logement : il doit être aux normes et ne pas nécessiter beaucoup de travaux afin d’optimiser sa rentabilité.

• La fiabilité du gestionnaire exploitant de la résidence puisque c’est lui qui vous versera les loyers et s’occupera de trouver les locataires. Vous pouvez vérifier le montant de son capital social afin de mesurer sa santé financière.

• Le bail commercial et ses clauses. Dans le cadre d’un investissement dans une résidence étudiante, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire-exploitant d’une durée de 9 ans minimum. Etudiez donc bien les modalités liées aux loyers (indexation…), à la reconduction du bail et à sa résiliation, le montant des rendements (ils ne doivent pas être trop élevés, etc.). Pour ce faire, vous pouvez vous faire aider par un professionnel (avocat, consultant, etc.).