Comment louer une chambre à un étudiant sans payer d’impôt ?

Pour louer une chambre à un étudiant sans payer d’impôt (ou presque !), il est nécessaire de posséder le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ensuite, vous devez opter, selon votre situation, pour le régime réel ou le régime micro-BIC.

Si le premier permet de déduire l’ensemble de vos charges et vos amortissements de vos revenus locatifs, le deuxième vous fait profiter d’un abattement forfaitaire de 50 %, à condition que vos recettes annuelles n’excèdent pas 72 600 €. Vous pouvez ainsi faire baisser considérablement le montant de vos impôts, voire le réduire à néant. Toutefois, pour pouvoir bénéficier de ces avantages fiscaux et louer à un locataire étudiant sans payer d’impôts, il convient de respecter certaines règles. Explications.

Louer une chambre à un étudiant sans payer d’impôt : la procédure d’exonération

Investir dans une résidence étudiante peut s’avérer particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal. La baisse de vos impôts est bien évidemment l’avantage numéro 1. Voici comment procéder pour en profiter en toute légalité en tant que bailleur.

Déclarer votre statut LMNP

Louer un logement meublé à un étudiant au sein d’une résidence implique d’entrer dans la catégorie fiscale des LMNP. Toutefois, pour y éligible, des conditions s’imposent :

• Vos revenus locatifs à l’année ne doivent pas dépasser le seuil « raisonnable » de 23 000 € et ne peuvent pas représenter plus de la moitié de vos revenus globaux. Dans le cas où vos revenus locatifs dépassent 23 000 €, vous serez soumis au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
• Vous devez déclarer votre statut LMNP dans les 15 jours suivant le début de votre contrat de location. Pour cela, vous devez souscrire « une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité par voie dématérialisée sur le GFE » (Guichet des Formalités des Entreprises).
• Vos revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Au moment de déclarer vos impôts, vous devez choisir, selon votre profil, entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel, possédant l’un comme l’autre leurs avantages et leurs inconvénients.

Louer une chambre à un étudiant sans payer d’impôt : opter pour le régime réel ou le régime micro-BIC ?

Que ce soit le régime réel ou le régime micro-BIC, tous deux vous permettent de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Concrètement, vous pouvez louer une chambre à un étudiant en payant peu d’impôts sur vos revenus fonciers, ou même, dans certains cas, sans payer d’impôt.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur la totalité des loyers perçus dans l’année. Vous y êtes automatiquement soumis si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €. Notez que si vos revenus sont inférieurs à  305 €, vous ne paierez pas d’impôt en louant une chambre à un étudiant.

Attention : l’inconvénient avec ce régime est que vous ne pouvez pas pratiquer d’amortissements ni récupérer la TVA.

Le régime réel

Le régime réel vous permet de déduire vos charges liées au logement (frais de gestion locative, frais administratifs, frais de notaire, taxe d’habitation, frais de dossier, impôts locaux, intérêt d’emprunt, frais de réparation et d’entretien, etc.) et vos amortissements. De cette manière, vous pouvez parvenir à un déficit foncier : vos revenus fonciers ne sont alors plus imposables.

Autre avantage du régime réel LMNP pour la location d’une chambre à un étudiant : la possibilité de récupérer la TVA à 20 %. De ce fait, lorsque vous investissez pour louer une chambre à un étudiant sans payer d’impôt, vous ne payez que le prix du logement hors taxe.

Attention toutefois : cet avantage n’est ouvert que si vous investissez dans une résidence étudiante neuve, si vous confiez le logement à un gestionnaire exploitant pendant au moins 9 ans et si vous le conservez pendant 20 ans minimum. Dans le cas contraire, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années durant lesquelles vous avez été propriétaire du logement étudiant.

Cas particulier : louer une chambre chez soi à un étudiant sans payer d’impôt

En investissant au sein d’une résidence étudiante, soit une résidence services, vous signez un bail commercial avec l’exploitant gestionnaire de la résidence services, qui prend alors intégralement en charge la gestion locative et vous reverse les loyers sécurisés et nets de charges.

En louant une chambre de votre domicile à un étudiant, vous gérez vous-même la location et tout ce qui en découle. Les loyers ne sont pas garantis et aucun bail commercial n’est signé. Toutefois, comme pour l’investissement en résidence étudiante, vous bénéficiez du statut LMNP et vos revenus sont imposables dans la catégorie des BIC.

A noter : si les recettes annuelles provenant de la location d’une chambre dans votre domicile sont inférieures à 305 euros, alors vous ne paierez pas d’impôts.