Est-ce rentable d'acheter dans une résidence étudiante ?
Acheter dans une résidence étudiante est intéressant dans la mesure où vous bénéficiez de certains avantages fiscaux et d’une rentabilité attrayante, liés principalement au statut LMNP et au fonctionnement spécifique des résidences étudiantes.
Marché porteur, gestion locative entièrement prise en charge par l’exploitant gestionnaire de la résidence étudiante, loyers sécurisés grâce au bail commercial, rendements intéressants, fiscalité attractive (déduction des charges et des amortissements, déduction de la TVA ou encore abattements de 50 % selon le régime fiscal choisi)… Les atouts d’un achat en résidence étudiante sont nombreux. Toutefois, il est important de souligner qu’investir dans une résidence étudiante présente également quelques risques et inconvénients qu’il convient de prendre en compte avant de vous lancer.
Pourquoi est-il intéressant d’acheter dans une résidence étudiante ?
Un marché porteur
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Le secteur immobilier étudiant ne semble pas souffrir de la crise. Malgré le nombre conséquent de logements étudiants, la demande demeure supérieure à l’offre. En tant qu’investisseur, vous êtes donc assuré de l’occupation de votre bien tout au long de l’année et au fil du temps. Toutefois, il est nécessaire de choisir de manière stratégique l’emplacement de la résidence. Car la demande dépend également du lieu : les grandes villes ont logiquement plus la cote auprès des étudiants. Malgré tout, évitez d’investir dans des villes où la concurrence est rude.
Une gestion intégralement prise en charge par l’exploitant-gestionnaire
Acheter dans une résidence étudiante vous permet de déléguer entièrement la gestion locative de votre logement à l’exploitant gestionnaire de la résidence.
Ce dernier s’occupe en effet de rechercher des locataires, effectuer les états des lieux, gérer la partie administrative, percevoir les loyers, etc. Vous n’avez pour ainsi dire aucune chose à gérer. Les différentes modalités sont définies dans le bail commercial.
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Des loyers sécurisés grâce au bail commercial
Le bail commercial signé lors d’un achat en résidence étudiante est différent des autres baux immobiliers classiques. Il s’agit en effet d’un véritable contrat de location encadrant plusieurs éléments : durée, montant des loyers, répartition des travaux, etc. En ce sens, il vous garantit le versement de loyers réguliers et nets de charge, même en cas de vacance locative.
Des intérêts fiscaux
En achetant dans une résidence étudiante, vous pouvez opter pour le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Ce dernier donne droit à deux régimes fiscaux avantageux : le régime réel et le régime micro-BIC. Selon votre profil et votre situation, vous pouvez opter pour l’un ou l’autre. A savoir que le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges et vos abattements de vos revenus locatifs et de récupérer la TVA (s’il s’agit d’un logement neuf) ; et le régime micro-BIC vous permet de profiter d’un abattement de 50 %. Tous deux contribuent à faire baisser considérablement le montant de vos impôts.
Des rendements attractifs
Les rendements annuels en résidence étudiante oscillent entre 3 % et 4 % selon l’emplacement de la résidence, ce qui est généralement supérieur aux rendements dans l’immobilier classique.
Un investissement accessible à tous
Il est également intéressant d’acheter dans une résidence étudiante car le budget nécessaire n’est pas très élevé : vous pouvez en effet devenir propriétaire d’un logement étudiant à partir de 60 000 €, selon la ville dans laquelle vous investissez. Vous pouvez en outre financer votre achat avec un prêt immobilier, avec ou sans apport.
Acheter dans une résidence étudiante, quels sont les risques ?
Si l’achat dans une résidence étudiante peut être particulièrement intéressant et rentable, il n’en demeure pas moins risqué, comme tout investissement immobilier. Pour autant, en connaissant les différents risques liés à cette acquisition immobilière particulière, vous pourrez plus facilement les contourner et maximiser vos chances de rentabilité.
Un emplacement peu stratégique
L’emplacement de la résidence étudiante est un élément très important puisqu’il va en partie déterminer la rentabilité de votre investissement. Les résidences étudiantes les plus demandées sont celles situées près de grandes écoles, d’universités et des transports. La proximité avec les commerces et le centre-ville est également recherchée.
Une résidence et un logement peu qualitatifs
Les services proposés par la résidence doivent être de qualité et adaptés aux étudiants, tout comme le logement : WIFI, laverie, sécurité, surface, équipements, confort… Veillez à sélectionner rigoureusement la résidence en tenant compte de ses prestations et de la qualité de ses logements.
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Un gestionnaire-exploitant peu fiable
Le choix du gestionnaire de la résidence est également important puisque c’est lui qui se chargera de vous verser les loyers et de trouver des locataires pour occuper votre logement.
Afin de vous assurer de sa fiabilité, vous pouvez vérifier en amont le montant de son capital social. Par ailleurs, prenez le temps d’étudier le bail commercial et ses clauses (notamment sur les loyers) avec attention car une fois signé, vous pourrez difficilement revenir en arrière. A noter : le recours aux services d’un professionnel peut vous aider dans l’étude du bail commercial.