Comment bénéficier de la loi Denormandie pour acheter dans l'ancien ?

Toutes les villes ne sont pas éligibles à un investissement dans le cadre de la loi Denormandie. Chaque année la liste est mise à jour. Elle comprend les communes :

• Où le besoin de réhabilitation de logement est important,

• Disposant du label Cœur de ville,

• Ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire.

Pour faciliter la recherche de ville compatible avec un investissement Denormandie, il est possible de se rendre sur le simulateur du site du service public.

D'une manière générale, les villes où l’on peut bénéficier de la loi Denormandie sont celles où le besoin de logement est important. Dans de nombreux centres-villes de villes moyennes, des logements sont inhabitables, parce qu'ils n'ont pas été rénovés. Le dispositif permet donc de renouveler le parc immobilier, sans avoir à construire du neuf.

Concernant le logement, il faut impérativement que ce dernier soit ancien, et nécessite des travaux d'amélioration. Les tableaux devront permettre d'atteindre une classe énergétique E, au sens du nouveau DPE. Il peut aussi s'agir d'un local, qui sera transformé pour servir d'habitation.

Pour rappel, la valeur d'achat de l'appartement ne doit pas dépasser 300 000 €, pour bénéficier de la loi Denormandie. Il existe aussi un plafond d'une valeur de 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

Il existe deux grandes conditions pour choisir son locataire en investissement Denormandie. Il faut effectivement que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal de l'investisseur. Les revenus sont ensuite plafonnés selon un barème de ressources annuelles maximum.

Le loyer n'est pas non plus fixé librement par le propriétaire. Il doit se référer à un barème qui prévoit un plafond pour les loyers au mètre carré. En 2023, en fonction de la localisation du logement, le prix maximum au mètre carré sera ainsi compris entre 9,50 € et 18,25 €.

Pour acheter en loi Denormandie, il n'existe aucune condition propre à la situation de l'investisseur. Le tout n'est donc soumis à aucun revenu fiscal particulier. N'importe qui peut donc se lancer dans l'investissement locatif dans l'ancien en profitant de cette réduction d'impôts.

La première démarche à effectuer est de soumettre la déclaration d’impôt 2044 EB. C'est avec ce document que le propriétaire s'engage à louer le bien, selon les critères de la loi Denormandie. C'est donc une démarche qu'il ne faudra effectuer qu'une seule fois au début du dispositif.

Pour accéder à ce document, il suffit de consulter les déclarations annexes à la déclaration annuelle des revenus. Le propriétaire aura alors le choix de s'engager pour 6, 9 ou 12 ans. Si l'engagement de location n'est pas respecté, il faudra rembourser les réductions d'impôts au prorata de la durée effective de location.

Il faut ensuite remplir la déclaration d'impôts des revenus fonciers 2044. Cette démarche doit être réalisée tous les ans par l'investisseur. Il s'agit de déclarer les loyers perçus, après mise en location du logement.

La déclaration doit être faite dès la première année de détention du logement. Même quand ce dernier n'est pas mis en location immédiatement, pendant la durée des travaux, il sera possible de profiter de certaines déductions. Par exemple, les intérêts bancaires liés à un éventuel prêt pourront éventuellement être considérés comme des charges à déduire.

Pour finir, chaque année, il faudra remplir la déclaration 2042 ICI, qui remplace la déclaration 2042 C. Ce document à remplir chaque année est celui qui permet de profiter de la réduction d'impôts, suite à un investissement locatif dans l'ancien.

Pour y accéder, en effectuant sa déclaration de revenus en ligne, il faut aller dans la rubrique “investissements locatifs”. Le contribuable pourra saisir le montant d'investissement dans la case correspondant à la durée d'engagement de location choisie.