Micro-BIC LMNP : comment ça marche ?

Le régime micro-BIC est un régime d'imposition qui peut être appliqué aux revenus locatifs pour un loueur de meublé non professionnel. Selon ce dernier, l'assiette imposable est directement constituée du chiffre d'affaires généré par l'activité de location. On lui applique un abattement, en fonction du type de location.

Les revenus locatifs sont ensuite imposés à l’IR au même titre que les autres revenus du particulier. Il faudra donc les cumuler aux autres revenus, et appliquer le barème de l’IR pour connaître le montant d'impôts à payer.

Pour pouvoir profiter du régime micro-BIC et de ses avantages, le chiffre d'affaires issu des recettes locatives ne doit pas dépasser 77 000 € par an. Pour l'activité de loueur de meublé non professionnel, le chiffre d'affaires ne doit pas dépasser 23 000 € par an. S'il s'agit du seul revenu pour lequel un propriétaire profite du régime micro BIC, il pourra donc rester sous ce régime. En cas de dépassement de ce plafond, les revenus locatifs sont imposés selon le régime réel.

Le régime micro BIC permet de profiter d'un abattement de 50 % sur les revenus locatifs. Cet abattement est effectué directement sur l'assiette imposable. Ainsi, un propriétaire percevant 10 000 € de loyer par an, sera imposé sur seulement 5 000 €.

Pour une location de chambre d’hôtes ou meublé de tourisme, l’abattement s’élève à 71 %. L'assiette imposable ne représente alors plus que 29 % du chiffre d'affaires généré par l'activité de location.

Vous l'aurez donc compris, contrairement à d'autres dispositifs comme la loi Pinel, le LMNP permet de réduire l'assiette imposable du contribuable. Il ne s'agit donc pas de profiter d'une réduction sur la somme d'impôt à payer.

Ce qui séduit de très nombreux propriétaires dans le régime micro-BIC, c’est évidemment sa simplicité de fonctionnement. Contrairement au régime réel, l'investisseur n'est pas tenu par des obligations comptables, comme la nécessité d'éditer un bilan ou un compte de résultats. Il doit simplement déclarer ses revenus locatifs au moment de la déclaration d'impôt sur le revenu.

Cela n'empêche pas certains de faire appel à un comptable. Il sera alors éventuellement chargé de gérer la facturation relative à la location. Il se porte aussi garant de la validité des déclarations effectuées. En cas de contrôle fiscal, ce professionnel s'occupe de tout.

Pour obtenir le statut LMNP, il faut remplir le formulaire P0i. C'est sur ce dernier qu'il sera possible de choisir son régime d'imposition. Sans sélection de la part du propriétaire, c'est le régime micro-BIC qui est automatiquement appliqué, dès lors que les revenus ne dépassent pas le fameux plafond des 77 000 €.

Il est aussi possible de sélectionner le régime réel au moment de l'inscription. Sachez que les propriétaires ont ensuite la possibilité de changer de régime chaque année, au moment de la déclaration des revenus. Ici aussi, le LMNP permet donc une certaine souplesse, pour pouvoir s'adapter à la situation des investisseurs.

Le montant total de chiffre d'affaires généré par la location est à reporter directement sur la déclaration annuelle des revenus. C'est ensuite l'administration fiscale qui applique automatiquement un abattement correspondant à votre situation.

Ce régime d'imposition ne permet pas de pouvoir récupérer la TVA. Si cette opération fait partie du calcul de rentabilité du propriétaire, il devra éventuellement opter pour le régime réel. Ce dernier permet effectivement de la récupérer.

Le régime réel dispose d'un fonctionnement différent du micro-BIC. Le contribuable ne déclare pas un chiffre d'affaires, mais un résultat. La différence est qu'il pourra soustraire d'éventuelles charges et amortissements du chiffre d'affaires avant imposition. Cette formule est avantageuse quand les charges représentent plus de 50 % du chiffre d'affaires.

De façon très concrète, un changement de régime au profit du régime réel peut être utile, quand le propriétaire entame des travaux coûteux, ou qu'il souhaite amortir certaines dépenses liées à la location.

Il faudra néanmoins se soumettre à des obligations comptables beaucoup plus strictes. Il faudra notamment éditer un bilan et un compte de résultat chaque année. Si l'appel à un expert-comptable n'est pas une obligation, il est quasiment incontournable quand on choisit ce second régime.