Investissement locatif à Lyon en 2024 : comparaison par quartiers, exemples et projections

L'investissement locatif à Lyon reste l'un des plus prisés en France en 2024, et ce malgré la hausse des taux d'intérêt. La capitale des Gaules conserve sa deuxième place au classement des villes les plus attractives pour l'investissement immobilier, juste après Paris.

En 2024, malgré un contexte de taux d'intérêt élevés, le marché immobilier lyonnais reste dynamique avec des prix moyens de 5 350 €/m² et des rendements locatifs bruts allant de 3% à 6% selon les secteurs. La forte tension locative (64,2% de locataires) et l'arrivée continue de nouveaux habitants (10 000 à 15 000 par an) garantissent une demande soutenue, élément clé pour sécuriser votre investissement. Voici quelques indicateurs clés et quelques simulations d'investissement locatif à Lyon.

Pour comprendre concrètement ce que représente un investissement locatif à Lyon, prenons l'exemple d'un studio de 25m² dans le 3e arrondissement. Avec un prix d'acquisition de 133 750 euros et un loyer mensuel de 375 euros, le rendement brut annuel atteint 3,4%. Ce type d'investissement, très demandé par les étudiants et les jeunes actifs, permet d'assurer un taux d'occupation optimal tout au long de l'année.

Le marché locatif lyonnais se caractérise par une forte tension locative, particulièrement marquée dans les zones estudiantines et les quartiers d'affaires. Cette demande soutenue garantit une location rapide des biens et limite le risque de vacance locative, principal atout pour un investisseur cherchant à sécuriser ses revenus locatifs.

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Avant de détailler les différents atouts de Lyon, il est important de comprendre pourquoi la ville attire autant d'investisseurs immobiliers. La métropole lyonnaise combine plusieurs avantages qui en font une destination privilégiée pour l'investissement locatif.

Une situation géographique stratégique au cœur de l'Europe

Lyon bénéficie d'une position géographique exceptionnelle, au carrefour des grands axes européens. Située à 2 heures de Paris, 1h40 de la Côte d'Azur et à proximité immédiate des Alpes, la ville offre un accès privilégié aux principales destinations françaises et européennes. Cette localisation stratégique attire naturellement entreprises et particuliers, assurant une demande locative constante.

Un réseau de transport performant et en expansion

Le système de transport lyonnais se distingue par sa modernité et son efficacité. La ville dispose de :

La ville poursuit son développement avec de nouveaux projets de transport, notamment l'extension du métro vers Saint-Genis-Laval prévue pour 2024, renforçant encore l'attractivité de certains quartiers pour l'investissement.

Une population étudiante en constante augmentation

Deuxième ville étudiante de France, Lyon accueille plus de 175 000 étudiants avec une croissance annuelle de 4,1%. Cette forte présence étudiante génère une demande locative soutenue, particulièrement pour les petites surfaces. L'université de Lyon, classée dans le top 10 européen, continue d'attirer des étudiants français et internationaux, assurant un vivier constant de locataires potentiels.

Une économie robuste et innovante

Le dynamisme économique lyonnais se traduit par un taux de chômage de 6,4%, inférieur à la moyenne nationale. En tant que deuxième pôle économique français, la ville héberge cinq pôles de compétitivité, dont deux de niveau mondial. Cette vitalité économique garantit un marché locatif stable, particulièrement attractif pour les jeunes actifs et les cadres.

Le dynamisme de la ville des lumières

Au-delà des aspects économiques et pratiques, Lyon se distingue par son dynamisme culturel et son cadre de vie. La ville poursuit sa modernisation à travers plusieurs grands projets urbains comme la Confluence, Part-Dieu et Gerland. Ces aménagements créent de nouvelles opportunités d'investissement dans des quartiers en pleine transformation.

La ville attire chaque année 10 000 à 15 000 nouveaux habitants, démontrant son attractivité croissante. Cette progression démographique soutenue garantit une demande locative durable, élément clé pour tout investisseur immobilier cherchant à sécuriser son placement sur le long terme.

Investir dans le 1er arrondissement de Lyon

Situé sur les pentes de la Croix-Rousse, le 1er arrondissement attire particulièrement les jeunes actifs et les étudiants. Avec un prix moyen de 6 500 €/m², ce quartier historique offre un excellent potentiel patrimonial. Les biens les plus recherchés sont les petites surfaces et les appartements avec cachet, notamment les anciens appartements de canuts. La rentabilité brute moyenne se situe entre 3 et 4%, compensée par une forte demande locative et une excellente valorisation sur le long terme.

La Presqu'île : investir dans le 2e arrondissement

Le 2e arrondissement, cœur historique et commercial de Lyon, représente une valeur sûre pour l'investissement locatif. Les prix au mètre carré atteignent 6 900 € en moyenne. Le quartier Confluence, en pleine mutation, offre des perspectives intéressantes avec un prix moyen plus accessible de 5 500 €/m². Ce secteur en développement promet une belle plus-value à moyen terme, notamment grâce aux nombreux projets urbains en cours.

Le vieux Lyon : investir dans le 5e arrondissement

Le 5e arrondissement se distingue par deux zones distinctes. Le Vieux Lyon, inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO, affiche des prix moyens de 5 800 €/m² et attire une clientèle aisée. Le secteur Saint-Just/Saint-Irénée, plus résidentiel, propose des biens autour de 4 800 €/m², offrant ainsi un meilleur rendement locatif.

Investir dans les 6e et 7e arrondissements

Le 6e, quartier bourgeois proche du Parc de la Tête d'Or, séduit une clientèle haut de gamme avec un prix moyen au m2 autour de 6 200€. Dans cet arrondissement, vous pouvez espérer une rentabilité brute de 3,5% environ.

Le 7e, en pleine mutation avec le quartier de Gerland, offre d'excellentes perspectives pour les investisseurs cherchant du rendement avec une rentabilité brute autour de 5%. Le prix moyen au m2 est d’environ 4 900€ et séduit une clientèle d'étudiants ou de jeunes actifs.

Investir dans la métropole de Lyon

Les communes limitrophes comme Villeurbanne, Bron ou Vaulx-en-Velin proposent des opportunités intéressantes pour les investisseurs cherchant de meilleurs rendements. Villeurbanne, avec ses 30 000 étudiants et un prix moyen de 3 800 €/m², permet d'atteindre des rentabilités brutes supérieures à 6%. Le développement des transports en commun et les projets urbains en cours renforcent l'attractivité de ces secteurs.

Le choix du quartier dépendra donc de votre stratégie : privilégier la sécurité et la plus-value avec un investissement en centre-ville, ou rechercher un meilleur rendement en périphérie. Dans tous les cas, la proximité des transports et des pôles universitaires reste un critère déterminant pour assurer la rentabilité de votre bien.

Investir dans une maison à Lyon : une alternative intéressante 

Les maisons représentent un segment particulier du marché immobilier lyonnais, offrant des opportunités uniques pour les investisseurs. Dans Lyon intra-muros, on trouve principalement des maisons de ville dans des quartiers historiques comme les Pentes de la Croix-Rousse (4e), le Point du Jour (5e) ou encore le secteur prisé de Montchat (3e). Ces biens, relativement rares, attirent une clientèle familiale CSP+ à la recherche d'un cadre de vie privilégié.

La première couronne lyonnaise (Caluire-et-Cuire, Tassin-la-Demi-Lune, Sainte-Foy-lès-Lyon) offre un choix plus large de maisons, avec des prix oscillant entre 550 000€ et 800 000€ pour des surfaces de 100 à 150m². Ces secteurs séduisent particulièrement les familles en quête d'espace et de proximité avec le centre-ville.

Des opportunités émergent dans certains quartiers en développement, notamment à Gerland-Sud où d'anciennes maisons de cheminots offrent un bon potentiel de rénovation, ou encore à Saint-Rambert où les maisons des années 60-70 disposent souvent de grands terrains. Ces secteurs, bien connectés aux transports en commun, présentent des prix d'entrée plus accessibles tout en promettant une belle valorisation à moyen terme.

Le dispositif Pinel à Lyon

Lyon étant située en zone A, la ville est éligible au dispositif Pinel. En 2024, le dispositif loi Pinel permet une réduction d'impôts modulée selon la durée d'engagement :

• 10,5% de réduction d'impôts sur la durée de location est sur 6 ans,

• 15% de réduction d'impôts sur la durée de location est sur 9 ans,

• 17,5% de réduction d'impôts sur la durée de location est sur 12 ans.

Cependant, le rendement des investissements Pinel reste limité à Lyon, principalement en raison des prix élevés du neuf et du plafonnement des loyers. Pour un investissement de 300 000 €, la réduction d'impôts maximale sur 12 ans s'élèverait à 52 500 €.

Le statut LMNP : une alternative intéressante

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) s'avère particulièrement adaptée au marché lyonnais, notamment pour les petites surfaces destinées aux étudiants. Ce statut offre plusieurs avantages :

En optant pour le régime réel, vous pouvez amortir le bien et son mobilier, réduisant ainsi significativement votre base imposable. Par exemple, pour un studio de 150 000 € (hors foncier), l'amortissement annuel de 3% représente une économie fiscale de 4 500 €.

Le dispositif Denormandie dans l'ancien

Pour les quartiers en rénovation comme Gerland ou certaines zones de Villeurbanne, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d'avantages fiscaux similaires au Pinel tout en investissant dans l'ancien avec travaux. Cette option est particulièrement pertinente pour les investisseurs souhaitant des prix d'acquisition plus abordables tout en conservant les avantages fiscaux.

Louer en meublé : une optimisation fiscale naturelle

La location meublée, particulièrement adaptée au marché étudiant lyonnais, permet de percevoir des loyers environ 15% plus élevés qu'en location nue. Cette solution, combinée au statut LMNP, optimise naturellement la rentabilité de votre investissement tout en réduisant sa fiscalité.

Le choix du dispositif fiscal dépendra de votre situation personnelle, de votre capacité d'investissement et de votre stratégie patrimoniale. Pour un investissement locatif à Lyon, le statut LMNP apparaît souvent comme la solution la plus pertinente, notamment pour les petites surfaces en centre-ville ou près des campus universitaires.

Faut-il investir dans le locatif à Lyon ?

Lyon représente un choix pertinent pour l'investissement locatif en 2024, principalement grâce à sa forte demande locative et sa stabilité économique. Avec une tension locative de 64,2% et une croissance démographique soutenue, la ville garantit un faible risque de vacance locative. Le prix d'entrée relativement élevé est compensé par la sécurité de l'investissement et le potentiel de plus-value à long terme.

Quel est l'investissement immobilier le plus rentable à Lyon ?

Le meilleur ratio rentabilité/sécurité s'obtient avec les petites surfaces (studios et T2) en location meublée, particulièrement dans les secteurs estudiantins. Par exemple, un studio de 25m² dans le 7e arrondissement, acquis pour 122 500 € (4 900 €/m²) et loué meublé 525 € par mois, génère une rentabilité brute de 5,1%.

Comment se porte le marché immobilier lyonnais ?

En 2024, le marché immobilier lyonnais montre une stabilité remarquable malgré le contexte économique. Les prix moyens se maintiennent à 5 350 €/m², avec une légère correction par rapport aux années précédentes, créant des opportunités d'acquisition intéressantes. Le volume des transactions reste dynamique, particulièrement pour les biens de qualité bien situés.

Un investissement immobilier locatif à Lyon permet-il de bénéficier d'une réduction d'impôts ?

Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont accessibles à Lyon :

• Pinel : jusqu'à 17,5% de réduction d'impôts sur 12 ans

• LMNP : amortissement du bien et des meubles

• Denormandie : réduction d'impôts pour la rénovation dans l'ancien Le choix du dispositif dépendra de votre situation fiscale et de votre stratégie d'investissement.

Où investir son argent à Lyon en 2024 ?

Les meilleures opportunités d'investissement se trouvent actuellement dans :

• Les quartiers en développement comme Gerland (7e)

• La périphérie proche comme Villeurbanne

• Les secteurs bien desservis par les transports en commun Ces zones combinent des prix encore accessibles et un fort potentiel de plus-value.

Dans quel arrondissement investir à Lyon ?

Le choix de l'arrondissement dépend de votre objectif :

• Pour la sécurité patrimoniale : 1er, 2e, 6e arrondissements

• Pour le rendement : 7e, 8e arrondissements et Villeurbanne

• Pour un équilibre : 3e arrondissement (Part-Dieu)

L'essentiel est de privilégier les secteurs proches des transports en commun et des pôles d'activité ou d'études. Le marché locatif lyonnais reste dynamique en 2024, offrant des perspectives intéressantes tant pour les investisseurs cherchant la sécurité que pour ceux visant le rendement.

Faut-il privilégier une maison ou un appartement pour investir dans la ville de Lyon ? 

Le choix entre maison et appartement dépend de votre stratégie d'investissement. Les maisons offrent des avantages spécifiques comme l'absence de charges de copropriété et une plus grande flexibilité d'usage (division possible, colocation, extension). Cependant, elles nécessitent un budget plus conséquent tant à l'achat (minimum 500 000€) qu'en entretien. Les rendements sont généralement plus faibles (2,5-3,5%) pour une location familiale classique, mais peuvent être optimisés via une stratégie de division ou de colocation (jusqu'à 6-8%).

Les secteurs les plus porteurs pour l'investissement en maison sont la première couronne lyonnaise (Caluire, Tassin, Sainte-Foy) pour les familles CSP+, et les quartiers en développement comme Gerland-Sud ou Saint-Rambert pour les investisseurs cherchant à créer de la valeur par la rénovation. La rareté de ce type de bien en milieu urbain garantit généralement une belle valorisation sur le long terme.