Comprendre la TVA en LMNP

En obtenant le statut LMNP, un propriétaire obtient aussi un numéro de siret et le statut de commerçant. Il est donc autorisé à déduire la TVA sur certaines charges, comme les travaux effectués dans le logement. La plupart du temps, il ne facture pas de TVA.

Peu importe si la location meublée est occasionnelle, permanente ou saisonnière, la fréquence à laquelle elle est louée, ou même le montant des loyers et revenus locatifs reçus, cela n’affecte pas la fiscalité du LMNP liée à la règle d’exemption de la TVA. Il reste néanmoins possible d’avoir à récolter cette dernière dans certains cas particuliers. La maîtrise des taux à appliquer sera alors incontournable.

Faut-il facturer la TVA en LMNP ?

Dans la plupart des cas, l’investisseur choisissant le statut LMNP n’aura pas à facturer de la TVA. Il existe pourtant certaines exceptions.

L’exonération de TVA en LMNP

En principe, la location de meublé non professionnel est exonérée de TVA. On parle d’exonération de plein droit. Cela signifie que le propriétaire ne facture pas de TVA à son ou ses locataires, même dans le cadre d’une location saisonnière.

La facturation de la TVA en cas de services annexes

Le propriétaire ayant le statut de LMNP peut néanmoins être assujetti à la TVA sous certaines conditions. Pour cela, il faut proposer au moins 3 services annexes, qui pourraient être proposés dans le secteur de l’hôtellerie. Il peut par exemple proposer des prestations de ménage, de bagagerie ou encore de room service.

Les autres cas de facturation de la TVA

Les autres cas dans lesquels le propriétaire sera assujetti à la TVA :

• Quand l’hébergement est proposé dans une résidence de tourisme, dans le cadre des résidences de service avec un contrat d’au moins 9 ans,
• Quand l’hébergement est proposé dans un cadre hôtelier ou dans un village de vacances agréé,
• Pour de la location de local meublé accueillant une prestation d’hébergement type EHPAD ou résidence étudiante.

Quel taux de TVA appliquer en LMNP ?

On distingue plusieurs taux de TVA à appliquer en tant que loueur de meublé non professionnel. On applique par exemple une TVA à 5,5 % pour les logements :

• en maison de retraite,
• à destination des personnes handicapées,
• pour les jeunes travailleurs,
• en centre de réadaptation professionnelle ou sociale.

La TVA à appliquer sera de 10 % pour les autres types de location. Les services annexes proposés par le propriétaire sont quant à eux assujettis à une TVA de 20 %. C’est donc le cas pour le service de petit-déjeuner ou encore la location de linge.

Déclarer la TVA en LMNP

Déclarer la TVA est une nécessité pour tous les propriétaires assujettis à cette dernière. Il s’agit de déclarer la TVA récoltée, mais aussi celle qui pourra être déduite.

Pourquoi déclarer la TVA en LMNP ?

La déclaration de la TVA est une obligation, dès lors que l’on est assujetti à cette taxe. En terme d’optimisation fiscale, la possibilité de récupérer la TVA peut être un atout. En effet, le propriétaire pourra récupérer la TVA sur l’achat de son bien immobilier point tout au long de la vie du logement, il pourra aussi la récupérer sur différents équipements et prestations. Certains travaux permettent par exemple une récupération jusqu’à 20 % de TVA.

Comment déclarer la TVA en LMNP ?

La déclaration de TVA peut être effectuée directement sur le site des impôts, après création de l’espace professionnel du propriétaire. Elle peut aussi se faire via le formulaire n°3517-S. Il doit ensuite être envoyé au SIE dont dépend l’activité.

Avec une déclaration annuelle de TVA, il faudra aussi effectuer des démarches en cours d’année, en envoyant les formulaires d’acomptes provisionnels n°3514 en mai et en décembre.

Sur quelles charges récupérer la TVA en LMNP ?

Pour un propriétaire assujetti à la TVA en LMNP, il est possible de récupérer cette taxe sur de nombreux postes de dépenses comme :

• Les travaux,
• Les frais d’entretien et de réparation,
• Les charges de copropriété,
• Les honoraires d’un éventuel comptable,
• Les frais d’adhésion à un OGA,
• Les honoraires du notaire, appliqués au moment de l’achat.

Il ne sera néanmoins pas possible de récupérer la TVA sur les droits de mutation, la CFE ou encore l’assurance habitation. Certains travaux sont aussi exclus, comme ceux qui modifient la superficie du logement. En cas de réalisation d’une extension, on ne peut donc pas récupérer la TVA.