Le régime spécifique des promesses de vente de plus de 18 mois

Vous avez l’intention de vendre votre bien immobilier et vous envisagez de signer une promesse de vente avec votre acquéreur potentiel ? Attention, si la durée de validité de cette promesse de vente est de plus de 18 mois, elle devra impérativement être constatée par acte authentique chez un notaire, sous peine de nullité.

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Les règles applicables aux promesses de vente immobilières

La promesse de vente est un avant-contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, tout en laissant à l’acquéreur potentiel une option, pour une durée limitée, lui permettant de se décider.

On distingue deux types de promesses de vente immobilière :

• La promesse unilatérale de vente qui engage uniquement le vendeur. L’acquéreur dispose d’une option d’achat qu’il peut lever ou non pendant la durée convenue. S’il renonce, il ne perd que l’indemnité d’immobilisation versée.
• La promesse synallagmatique ou compromis de vente qui lie les deux parties. Le vendeur et l’acquéreur sont tenus de conclure la vente aux conditions fixées, sous réserve d’éventuelles conditions suspensives.

Durant la période d’option de la promesse unilatérale de vente, généralement de quelques mois, le vendeur ne peut pas proposer le bien à quelqu’un d’autre. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation (5 à 10 % du prix en moyenne).

En revanche, il est à noter que l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse de vente, qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique, pendant lequel il peut se rétracter sans motif.

Pour être valide, la promesse doit être :

• soit constatée par un acte authentique établi par un notaire
• soit constatée par un acte sous seing privé et enregistrée auprès des impôts dans les 10 jours

Mais l’article L290-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit un formalisme spécifique et renforcé pour les promesses de vente immobilières consenties par des particuliers pour une durée supérieure à 18 mois.

Les règles de formalisme pour les promesses de plus de 18 mois

Lorsque la durée de validité d’une promesse de vente excède 18 mois, l’intervention d’un notaire devient une obligation légale. Pour toute promesse unilatérale ou synallagmatique ayant une période de validité supérieure à un an et demi, les parties doivent impérativement avoir recours à l’acte authentique et signer devant un officier public.

De plus, dans le cas spécifique d’une promesse unilatérale de vente d’une durée supérieure à 18 mois, le vendeur est tenu de verser à l’acquéreur une prime d’immobilisation. Celle-ci s’élève à 5% du prix de vente convenu pour le bien immobilier objet de la promesse. Cette prime a pour objet de dédommager l’acquéreur pour l’attente prolongée à laquelle il consent. Le montant peut être consigné entre les mains du notaire ou versé sous forme de caution.

En revanche, l’obligation de versement de cette prime d’immobilisation de 5% ne s’applique pas dans le cadre d’un compromis de vente synallagmatique, quelle que soit sa durée de validité.

Le risque : la nullité de la promesse

Concrètement, si vous signez une promesse de vente immobilière sans passer devant notaire et que sa durée excède 18 mois, vous prenez le risque qu’elle soit considérée comme nulle.

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Cette nullité peut être soulevée pendant 5 ans et remettre en cause la vente elle-même si elle a été conclue. Mieux vaut donc être prudent et respecter ce formalisme.

Faire constater la promesse par acte notarié

Pour plus de sécurité, nous vous conseillons de toujours faire constater votre promesse de vente par un acte authentique établi par votre notaire, quelle que soit sa durée. Qu’il s’agisse d’un engagement pour une période de 18 mois, ou plus, ou moins.

Un notaire pourra vous conseiller sur les clauses à insérer et vous expliquer leurs conséquences. Son regard indépendant pourra vous aiguiller au-delà de la simple durée de la promesse de vente, mais bien sur les éléments indispensables à y faire figurer pour vous en tant que vendeur.

Bien que le passage devant notaire puisse paraître contraignant, il présente de nombreux avantages pour sécuriser votre transaction. Le notaire va s’assurer que la promesse de vente est juridiquement valide et vous conseiller sur les clauses à y inclure pour protéger vos intérêts. Il va également vérifier que votre acquéreur a la capacité financière de mener l’opération à terme. Vous aurez ainsi l’esprit tranquille pendant toute la durée de la promesse.

Si malgré tout vous devez conclure une promesse de vente sous seing privé, veillez bien à ce que sa durée n’excède pas 18 mois, prorogation incluse. Au-delà, il faudra refaire un acte chez le notaire.

Pour résumer

• Les promesses de vente immobilières de plus de 18 mois doivent être constatées par acte notarié sous peine de nullité
• Cette règle concerne les promesses signées par des particuliers
• La nullité de la promesse peut remettre en cause la vente
• Mieux vaut toujours faire constater la promesse par acte notarié
• A défaut, limitez sa durée à 18 mois maximum