Comment vendre un appartement reçu en héritage alors qu'il est loué ?
La vente d'un appartement reçu en héritage et actuellement loué nécessite de prendre en compte plusieurs aspects juridiques et pratiques. En effet, le statut de locataire offre certaines protections qui peuvent impacter le processus de vente.
Cependant, il est tout à fait possible de vendre un bien loué reçu en succession, à condition de respecter les droits du locataire en place et de suivre les procédures légales.
Qu’advient-il du locataire quand on hérite d’un logement loué ?
Lorsqu'un appartement loué fait partie d'une succession, les héritiers du bien immobilier deviennent automatiquement les nouveaux bailleurs. Ils héritent donc non seulement du bien immobilier, mais aussi du contrat de location en cours. Cela signifie qu'ils doivent respecter les termes du bail existant et les droits du locataire.
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Dans le cadre d'une indivision successorale, tous les héritiers doivent être d'accord pour vendre le bien. Si l'un des héritiers s'y oppose, il faudra soit trouver un accord amiable, soit demander une autorisation judiciaire pour procéder à la vente.
Les options pour vendre un appartement loué hérité
Voici les différents cas de figure auxquels vous pouvez être confronté si vous souhaitez vendre un appartement reçu en héritage lorsqu'il est loué.
Vente de l'appartement loué avec maintien du locataire en place
La première option consiste à vendre l'appartement tout en conservant le locataire. Dans ce cas :
Le bail en cours se poursuit avec le nouveau propriétaire.
L'acquéreur devient le nouveau bailleur et doit respecter les termes du contrat de location existant.
Cette option peut être intéressante pour un investisseur, mais peut réduire le nombre d'acheteurs potentiels.
Vente après avoir donné congé au locataire
La seconde option est de vendre l'appartement libre de toute occupation. Pour cela, il faut donner congé au locataire :
Le congé pour vente doit être délivré au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le locataire bénéficie d'un droit de préemption, c'est-à-dire qu'il est prioritaire pour acheter le bien.
Si le locataire refuse d'acheter, il doit quitter les lieux à la fin du bail.
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Les règles spécifiques à respecter pour vendre un appartement loué
Le délai de préavis rallongé
Selon un arrêt récent de la Cour d'Appel de Paris (6 octobre 2022), les héritiers qui reçoivent un bien loué en succession doivent respecter un délai de préavis rallongé pour donner congé au locataire. Concrètement :
Si le terme du bail en cours intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition du bien (ici, la date du décès), le congé ne peut être donné qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.
Le droit de préemption du locataire
Lorsque le congé pour vente est donné, le locataire bénéficie d'un droit de préemption :
L'offre de vente doit être faite au locataire en priorité.
Le locataire dispose de 2 mois pour accepter l'offre (4 mois s'il a recours à un prêt bancaire).
Si le locataire refuse ou ne répond pas, le bien peut être mis en vente sur le marché.
La protection des locataires âgés
Des dispositions particulières s'appliquent si le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures à un certain plafond. Aussi, le congé ne peut être donné sans proposition de relogement ! Cette protection s'applique sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au même plafond.
La procédure de vente d'un appartement loué hérité
Faites estimer l'appartement pour la succession par un professionnel en tenant compte de son statut de bien loué, ce qui peut impacter sa valeur.
Obtenez l'accord de tous les héritiers pour la vente si le bien est en indivision.
Examinez attentivement le contrat de location pour connaître sa durée et sa date de fin.
Décidez si vous souhaitez vendre avec le locataire en place ou donner congé pour vendre le bien libre.
Si vous optez pour un congé, notifiez-le au locataire dans les délais légaux, en respectant le droit de préemption.
Procédez à la mise en vente, soit avec le locataire en place, soit après son départ.
Une fois un acheteur trouvé, finalisez la vente chez le notaire en veillant à ce que tous les héritiers soient présents ou représentés.
Tout d'abord, choisissez le bon moment pour vendre, en tenant compte de la fin du bail et des délais de préavis. Ensuite, maintenez une communication claire et transparente avec le locataire tout au long du processus.
De plus, même si le bien est occupé, essayez de le présenter sous son meilleur jour lors des visites. Par ailleurs, ciblez les investisseurs si vous vendez avec le locataire en place, ou un public plus large si vous vendez le bien libre. Enfin, faites-vous accompagner par un professionnel (agent immobilier, notaire) pour naviguer dans les complexités juridiques.
Vendre un appartement reçu en héritage alors qu'il est loué : ce qu’il faut retenir
La vente est possible mais doit respecter les droits du locataire en place
Un délai de préavis rallongé peut s'appliquer pour donner congé au locataire
Le locataire bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente
L'accord de tous les héritiers est nécessaire si le bien est en indivision
La vente peut se faire avec le locataire en place ou après son départ
Des protections spécifiques existent pour les locataires âgés
Un accompagnement professionnel est recommandé pour naviguer dans les aspects juridiques
La communication avec le locataire et le timing de la vente sont cruciaux pour optimiser le processus
Comment optimiser la vente d’un appartement reçu en héritage ?