Démembrement immobilier en cas de succession : comment ça marche ?

En France, les droits de succession sont particulièrement élevés, ce qui pousse chaque année de nombreuses familles à trouver des solutions pour transmettre leur patrimoine à leurs descendants. Le démembrement immobilier fait partie des outils qui peuvent être utilisés. Il permet de favoriser au maximum les héritiers et d’éviter une taxation du patrimoine trop importante.

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Les droits de succession et la pertinence du démembrement immobilier

Avant de détailler comment le démembrement immobilier peut s’intégrer dans une stratégie de gestion patrimoniale et contribuer à une succession avec une fiscalité réduite, intéressons nous au régime successoral que prévoit la loi.

Plusieurs règles sont à connaître pour mieux appréhender comment le démembrement peut répondre à votre stratégie., et aider à anticiper la question de la succession.

En cas de décès, le conjoint survivant est exonéré de droits de succession ;
Les enfants bénéficient chacun d’un abattement de 100 000 € ;
Tous les enfants ont les mêmes droits dans une succession (le partage est effectué entre eux à parts égales)

Après définition des héritiers et application des règles que nous venons de lister, sans oublier l’utilisation des abattements sur la succession, un barème sur le patrimoine concerné est appliqué. Il est exprimé selon des tranches du patrimoine transmis.

Tranches de patrimoine transmis	Montant des droits de succession
Jusqu’à 8 072 €	5 %
De 8 072 € à 12 109 €	10 %
De 12 109 € à 15 932 €	15 %
De 15 932 € à 552 324 €	20 %
De 552 324 € à 902 838 €	30 %
De 902 838 € à 1 805 677 €	40 %
Au-delà de 1 805 677 €	45 %

Le démembrement de propriété permet, pour un actif financier, des parts de sociétés ou dans le cas qui nous intéresse un bien immobilier, de scinder la propriété d’un bien en deux sous-ensembles. Cette action permet de faciliter la transmission du patrimoine et de réduire le montant des droits de succession.

Le démembrement immobilier pour préparer sa succession

Le démembrement aboutit à la création de deux sous-ensembles que sont la nue-propriété et l’usufruit. Il permet de transmettre une partie d’un bien immobilier tout en continuant à l’utiliser.

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Dans le cas d’une famille avec parents et enfants, le démembrement peut permettre la transmission d’un bien avec la nue-propriété donnée aux enfants et l’usufruit conservé par les parents. Ces derniers peuvent continuer à vivre dans leur logement. Les héritiers directs, les enfants, reçoivent la nue-propriété et cette transmission du foncier peut se faire en bénéficiant des abattements sur les charges (droits de donation). On dit alors que l’on effectue une transmission pendant le vivant, sans attendre la succession au moment du décès.

Les avantages sont multiples.

Sur le plan purement successoral, le démembrement permet de diviser le droit de pleine propriété qui ne sera reconstitué qu’au décès du dernier usufruitier. La pleine propriété se reformera alors automatiquement sans aucun droit de succession.

Sur le plan fiscal, le démembrement permet de réduire la pression exercée sur la détention d’un bien immobilier, en venant par exemple limiter l’exposition à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Mettre en place un démembrement immobilier pour sa succession

Le mécanisme de démembrement immobilier ne peut pas être déployé sans le respect de quelques règles fondamentales. Tout d’abord, l’ensemble de l’opération doit être supervisé par des personnes qui connaissent le sujet, et le tout être validé par un notaire, avec un acte de démembrement.

Pour qu’il soit totalement valide, et dans l’idéal optimisé sur le plan fiscal, le démembrement doit respecter les règles d’abattement mais aussi le barème légal basé sur l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement et de la donation. Car séparer la nue-propriété de l’usufruit passe tout d’abord par une évaluation de la valeur du bien concerné puis la détermination de la valeur de chaque droit (celui de l’usufruitier et celui du nu-propriétaire).

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Le Code général des impôts fixe des valeurs pour l’usufruit et la nue-propriété pour pouvoir ensuite calculer les droits de donation.

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Le démembrement est un véritable atout dans la gestion d’une succession. Il permet d’organiser un transfert de propriété et de limiter la fiscalité sur les droits de succession.

Il s’agit d’une solution permettant de protéger un bien immobilier et d’éviter aux personnes qui en héritent de devoir le vendre pour solder la succession.