Quelle sera la taxation de la plus-value pour la vente d’une maison reçue après succession ?

Lors de la vente d’un bien immobilier reçu par succession, la plus-value imposable est calculée sur la base de la valeur vénale du bien déclarée au moment de la succession, et non du prix d’acquisition initial.

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Cette plus-value est taxée au taux de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), après un éventuel abattement en fonction de la durée totale de détention du bien. Cependant, dans certains cas comme la revente rapide ou après plus de 22 ans de détention, une exonération partielle ou totale est possible.

Un mode de calcul spécifique pour la plus-value d’un bien de succession

Vous venez d’hériter d’une maison suite au décès d’un proche parent et envisagez de la vendre ? Même si vous avez reçu ce bien immobilier par succession, sachez que sa vente est susceptible de générer une plus-value, imposable dans la plupart des cas.

Quand vous revendez un bien immobilier acheté à titre onéreux, la plus-value imposable correspond simplement à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Mais les règles sont différentes pour un bien reçu par voie de succession ou de donation. La plus-value sera alors déterminée en soustrayant du prix de vente la valeur vénale du bien, autrement dit la valeur déclarée au moment de la transmission chez le notaire pour calculer le montant des droits de succession à payer.

Cette valeur vénale qui sert de base de calcul à vos droits de succession en tant qu’héritier doit être la plus juste possible.

• En cas de surestimation de cette valeur au moment de l’héritage, vous risquez de payer des droits de succession trop élevés.
• Inversement, une valeur vénale sous-estimée se traduira par une plus-value taxable conséquente au moment de la revente du bien. L’administration fiscale peut d’ailleurs procéder à un redressement si elle constate une sous-évaluation manifeste de cette valeur déclarée.

Comment est déterminée la durée de détention du bien ?

Pour un bien reçu par succession ou donation, le point de départ du délai de détention n’est pas la date d’entrée du bien dans votre patrimoine (date de signature de l’acte de donation ou date du décès) mais la date d’acquisition du bien par le précédent propriétaire (donateur ou défunt). Cette date d’acquisition initiale est à rechercher dans l’acte notarié de donation ou dans la déclaration de succession.

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Ce délai de détention permet de bénéficier d’un abattement sur la plus-value taxable, calculé de la façon suivante :

• 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention
• 4 % pour la 22e année de détention.
• Au bout de 22 ans de détention, l’exonération d’impôt sur la plus-value est donc totale.

Mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans de détention. Concrètement, si vous vendez un bien reçu en héritage il y a 25 ans mais que votre parent défunt l’avait lui-même acquis 10 ans auparavant, vous êtes totalement exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value réalisée lors de la vente (25 + 10 = 35 ans de détention au total).

Quels sont les taux d’imposition applicables ?

En dehors des cas d’exonération, si la vente d’un bien immobilier issu d’une succession génère une plus-value imposable (calculée après abattement éventuel pour durée de détention), celle-ci sera soumise à plusieurs prélèvements :

• L’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %
• Les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité, cotisation maladie).

Vous serez donc taxé au total à hauteur de 36,2 % sur le montant de la plus-value immobilière nette. Un taux d’imposition élevé qui peut représenter une somme importante si la plus-value est conséquente. Mieux vaut donc bien l’anticiper avant de vendre.

Sachez qu’il existe quelques exceptions permettant une exonération d’impôt sur la plus-value (mais pas des prélèvements sociaux) :

• Pour la première cession d’un logement, autre que votre résidence principale, si le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €.
• Pour la vente de la résidence principale du défunt dans les 2 ans suivant son décès, à condition que les héritiers ne soient pas eux-mêmes propriétaires de leur résidence principale. Le bien revendu doit être resté inoccupé depuis le décès, ou occupé à titre gratuit par un héritier.

Pour diminuer le montant de la plus-value taxable lors de la vente d’un bien immobilier issu d’une succession, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

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• Vendre le bien rapidement après en avoir hérité pour limiter le montant de la plus-value réalisée.
• Conserver le bien plus longtemps pour profiter des abattements pour durée de détention et atteindre l’exonération totale au bout de 22 ou 30 ans.
• En faire votre résidence principale durant quelques années avant de le revendre : vous serez alors totalement exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux, à condition d’y avoir résidé effectivement et de ne pas être propriétaire par ailleurs. Attention, le fisc vérifie l’occupation réelle.

Pour résumer

• Pour la vente d’un bien reçu par succession, la plus-value taxable ne se calcule pas par rapport à un prix d’acquisition mais sur la base de la valeur vénale déclarée chez le notaire au moment de l’héritage.
• Une estimation la plus juste possible de cette valeur vénale est importante pour éviter une surtaxation.
• La plus-value peut être réduite du montant réel des frais de succession et d’un abattement calculé selon la durée totale de détention du bien (par le défunt puis l’héritier).
• En cas de plus-value taxable, le taux d’imposition global est de 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux)
• Vendre rapidement le bien, le garder plus de 22 ans ou en faire sa résidence principale sont des solutions pour réduire ou supprimer la taxation de la plus-value.

Vous pouvez aussi retarder la perception du produit de la vente en recourant à des solutions comme le démembrement de propriété (vente de la nue-propriété uniquement) ou à une vente en viager. Il s’agit là d’un montage plus complexe, qui nécessite un accompagnement.