Comment vendre ses parts d'une maison reçue en héritage ?
La vente des parts d'une maison reçue en héritage peut s'avérer complexe, notamment lorsque le bien est en indivision entre plusieurs héritiers (on parle de co-indivisaires, par exemple une sœur et un frère). En principe, un héritier peut vendre librement sa quote-part du bien immobilier familial dont il a hérité
Cependant, des règles spécifiques s'appliquent pour protéger les droits des autres indivisaires. La vente d'un bien reçu en héritage nécessite généralement l'accord de tous les héritiers, mais des solutions existent en cas de désaccord, qu’il s’agisse d’une question de montant ou d’intérêts divergents.
Les étapes pour vendre ses parts d'une maison reçue en héritage
Voici les étapes que vous devez suivre si vous souhaitez vendre les parts d'une maison reçue en héritage.
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Établir la propriété du bien
Avant toute démarche de vente, il faut s'assurer que la succession a été correctement réglée et que les cohéritiers sont bien identifiés. L'attestation de propriété, établie par le notaire, officialise le transfert entre l’ancien propriétaire et les héritiers. Ce document est indispensable pour pouvoir vendre légalement ses parts.
Déterminer la valeur du bien
Faire estimer la maison par un professionnel permet de connaître sa valeur actuelle sur le marché. Cette estimation servira de base pour fixer le prix de vente des parts. Il est recommandé de faire appel à plusieurs experts pour obtenir une fourchette de prix fiable.
Informer les autres indivisaires de son souhait de vendre ses parts
L'héritier souhaitant vendre ses parts doit en informer les autres copropriétaires. Cette étape est cruciale car les indivisaires bénéficient d'un droit de préemption. Ils sont prioritaires pour racheter les parts mises en vente.
Proposer le rachat aux autres héritiers
La première option est de proposer aux autres indivisaires de racheter les parts. Cette solution permet de maintenir le bien dans la famille et évite les complications liées à l'arrivée d'un tiers dans l'indivision.
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Les règles à respecter pour la vente des parts d’une maison héritée
Voici les règles que vous devez respecter pour effectuer une vente départ dans les règles de l'art. Cela vous permettra notamment d'éviter les litiges avec les autres indivisaires.
Le droit de préemption des indivisaires
Avant de vendre à un tiers, l'héritier doit obligatoirement proposer ses parts aux autres indivisaires. Cette notification doit être faite par acte d'huissier, précisant le prix et les conditions de la vente. Les autres héritiers disposent alors d'un délai (généralement un mois) pour se prononcer.
L'accord des autres indivisaires
En principe, la vente des parts à un tiers nécessite l'accord unanime de tous les indivisaires. Cet accord est important car l'arrivée d'un nouveau copropriétaire peut modifier l'équilibre de l'indivision.
La règle des deux tiers
Depuis la loi du 23 juin 2006, il est possible de vendre le bien entier avec l'accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits. Cette règle peut s'appliquer si la vente des parts s'avère impossible.
Le recours au juge
En cas de blocage persistant, il est possible de demander l'autorisation de vente au tribunal judiciaire. Le juge peut autoriser la vente s'il estime qu'elle est dans l'intérêt commun des indivisaires.
Les options en cas de désaccord pour la vente des parts d’une maison reçue en héritage
La licitation du bien immobilier
Si aucun accord n'est trouvé pour la vente des parts, il est possible de demander la licitation du bien. Il s'agit d'une vente aux enchères de l'ensemble de la maison, ordonnée par le tribunal. Le produit de la vente est ensuite réparti entre les héritiers selon leurs quotes-parts.
Le partage judiciaire
Le partage judiciaire est une procédure permettant de sortir de l'indivision sous le contrôle du juge. Cette option peut être envisagée si la vente des parts ou la licitation ne sont pas possibles.
La vente de la nue-propriété
Dans certains cas, notamment lorsqu'un héritier occupe la maison, il est possible de vendre uniquement la nue-propriété de ses parts. L'usufruit reste alors à l'occupant, ce qui peut faciliter la vente.
Vendre ses parts d'une maison en reçue héritage : les frais à anticiper
La vente des parts d'une maison peut permettre de récupérer de la trésorerie. Le vendeur doit néanmoins faire face à certains frais.
Les frais de notaire
La vente des parts d'une maison héritée engendre des frais de notaire. Ces frais sont généralement à la charge de l'acheteur, mais peuvent être négociés.
La plus-value immobilière
Si la vente des parts génère une plus-value par rapport à la valeur du bien au moment de l'héritage, celle-ci peut être soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière. Des exonérations existent, notamment si le bien était la résidence principale du défunt.
Les droits de succession
Il est important de s'assurer que les droits de succession ont bien été réglés avant la vente. Dans le cas contraire, le produit de la vente pourrait être utilisé pour les acquitter.
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Vendre ses parts d'une maison reçu en héritage : ce qu'il faut retenir
La vente des parts nécessite généralement l'accord de tous les indivisaires
Les autres héritiers bénéficient d'un droit de préemption
La règle des deux tiers peut permettre la vente du bien entier
En cas de blocage, des solutions comme la licitation ou le partage judiciaire existent
Il est crucial de bien évaluer les implications fiscales de la vente
Le recours à un notaire est indispensable pour sécuriser la transaction
La vente des parts peut être une solution pour sortir d'une indivision conflictuelle
Une bonne communication entre les héritiers facilite grandement le processus de vente