Peut-on vendre une maison sans l'accord d'un héritier ?
En principe, la vente d'une maison faisant partie d'une succession nécessite l'accord unanime de tous les héritiers. Cependant, dans certaines situations, il est possible de vendre un bien immobilier hérité sans obtenir l'approbation de l'ensemble des ayants droit. C'est notamment le cas quand la maison nécessite d'importants travaux de rénovation ou encore si cette dernière se dégrade parce qu'elle est inhabitée.
Le principe de la vente d'une maison sans l'accord d'un héritier
Lorsqu'une maison est transmise dans le cadre d'une succession, les héritiers du bien immobilier se retrouvent en indivision. C'est-à-dire qu'ils possèdent ensemble le bien, chacun à hauteur de sa part d'héritage.
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Selon la loi, les décisions concernant un bien indivis doivent être prises à l'unanimité des indivisaires.
Toutefois, l'article 815-5 du Code civil prévoit une exception : le tribunal judiciaire peut autoriser la vente si celle-ci est conforme à l'intérêt commun des héritiers, même en cas de désaccord de l'un d'entre eux. Il est donc théoriquement possible de vendre une maison héritée sans l'accord de tous les propriétaires.
Les raisons pouvant justifier une vente sans accord de l’un des héritiers
Plusieurs situations peuvent amener les héritiers à envisager la vente d'une maison malgré l'opposition de l'un d'entre eux :
La maison nécessite d'importants travaux de rénovation que certains héritiers ne peuvent ou ne veulent pas financer.
Les frais d'entretien du bien (taxe foncière, assurance, charges...) pèsent sur le budget des indivisaires.
Un héritier souhaite récupérer sa part d'héritage pour financer un projet personnel.
La maison est inhabitée et se dégrade faute d'entretien régulier.
Si la vente apparaît comme la meilleure solution pour préserver la valeur du bien et les intérêts de chacun, il est possible de la faire valider par le juge, y compris en cas de refus d'un héritier.
Est-ce qu'un héritier peut bloquer la vente d'une maison ?
En pratique, un seul héritier réfractaire suffit à bloquer la vente tant qu'une décision de justice n'a pas été rendue. Le notaire chargé de la succession n'a pas le pouvoir d'imposer la vente sans l'unanimité, même s'il a été désigné dans le cadre d'un partage judiciaire3.
Pour débloquer la situation, il faut démontrer au juge que la vente est dans l'intérêt de l'indivision. Cela peut être le cas si une offre d'achat intéressante a été reçue et qu'elle risque de ne plus être valable après un certain délai. Le tribunal pourra alors autoriser la vente malgré l'opposition d'un ou plusieurs héritiers.
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La procédure consiste à saisir le tribunal judiciaire compétent via un avocat spécialisé en droit des successions. Ce dernier devra prouver l'urgence et la nécessité de vendre le bien dans l'intérêt commun des héritiers.
Cette action permet d'obtenir rapidement une décision, contrairement à une procédure de partage judiciaire qui peut s'avérer longue et coûteuse. Si le juge donne son feu vert, la vente pourra avoir lieu dans les conditions validées par le tribunal (prix, délai...).
Concrètement, l'avocat devra :
Réunir les pièces prouvant la qualité d'héritier de chacun (acte de notoriété, généalogie...).
Justifier de la valeur du bien via une expertise immobilière récente.
Produire tous les documents attestant de l'intérêt à vendre rapidement : offre d'achat, devis de travaux, factures...
Assigner les héritiers opposés à la vente devant le tribunal judiciaire.
Une fois la requête déposée, une audience sera fixée afin que toutes les parties puissent faire valoir leurs arguments. Le juge rendra ensuite sa décision, autorisant ou non la vente forcée du bien.
Les autres options pour sortir de l'indivision en cas de blocage
Si la voie judiciaire n'est pas envisageable ou ne fonctionne pas, d'autres solutions existent pour débloquer la vente d'une maison en indivision successorale :
Proposer un arrangement financier à l'héritier récalcitrant pour qu'il accepte la vente (rachat de ses parts, compensation, etc.).
Procéder à un partage partiel de la succession en attribuant la maison à certains héritiers via une donation-partage ou une licitation amiable.
Demander le versement d'une indemnité d'occupation à l'héritier qui habite la maison s'il refuse de partir, afin de le pousser à accepter la vente.
La médiation pour vendre son accord d'un héritier
Lorsque la vente d'un bien immobilier reçu en héritage fait l'objet d'un désaccord entre les héritiers, la médiation est généralement une option plus avantageuse qu'une procédure judiciaire.
En effet, la médiation permet de trouver un compromis à l'amiable, dans un cadre plus informel et plus rapide qu'un procès. Elle favorise le dialogue et la recherche de solutions mutuellement acceptables, évitant ainsi les tensions et les coûts importants liés à une action en justice. De plus, la médiation préserve la relation entre les héritiers, ce qui est essentiel lorsqu'il s'agit d'un bien familial. C'est donc une voie à privilégier avant d'envisager une procédure contentieuse.
Vendre une maison sans l'accord d'un héritier : ce qu'il faut retenir
La vente d'une maison héritée nécessite en principe l'accord de tous les héritiers
Un héritier seul peut bloquer la vente s'il n'est pas d'accord
Il est possible de demander au juge l'autorisation de vendre sans l'accord d'un héritier si c'est dans l'intérêt de la succession
La procédure judiciaire doit prouver l'urgence et la nécessité de la vente
D'autres options existent pour sortir de l'indivision : arrangement financier, partage partiel, indemnité d'occupation.
Comment obtenir l'autorisation de vendre une maison héritée en cas de désaccord ?