Tout comprendre de la promesse (unilatérale) de vente

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat, une sorte de "pré-contrat", par lequel le propriétaire d'un bien immobilier, appelé "le promettant", s'engage auprès d'un acquéreur potentiel, "le bénéficiaire", à lui vendre son bien. Cet engagement est pris à un prix déterminé à l'avance et pour une durée limitée dans le temps, qui est précisée dans la promesse. La signature de cette promesse de vente est un moment clé parmi les étapes de la vente d'un logement.

De son côté, l'acquéreur bénéficie d'un temps de réflexion durant lequel il pourra finaliser son projet d'achat, en bouclant son plan de financement notamment. À l'issue de la période fixée, il aura la possibilité de transformer cette promesse en vente effective, en "levant l'option", ou au contraire d'abandonner le projet sans s'exposer à des pénalités.

Particularité importante : contrairement à un compromis de vente qui engage de façon réciproque le vendeur ET l'acheteur, la promesse unilatérale de vente n'engage à ce stade que le vendeur. L'acquéreur n'est pas tenu d'acheter. Mais en contrepartie de cette exclusivité accordée par le vendeur, il verse en général une indemnité d'immobilisation d'un montant variable, souvent entre 5 et 10 % du prix de vente envisagé. Elle compense le fait que le propriétaire renonce à proposer son bien à d'autres acheteurs potentiels pendant toute la durée de la promesse.

En pratique, la promesse unilatérale de vente est souvent conclue pour une période de 2 à 3 mois, ce qui laisse le temps à l'acquéreur pressenti de finaliser son dossier de prêt immobilier. Après signature des deux parties, elle peut être rédigée et enregistrée par les intéressés eux-mêmes, on parle alors de promesse sous seing privé. Mais pour plus de sécurité et limiter les risques de litige, il est souvent préférable d'établir la promesse devant notaire.

Pour être valide juridiquement, un contrat de promesse unilatérale de vente immobilière doit respecter un formalisme précis et comporter un certain nombre de mentions obligatoires. Il est encadré principalement par le code civil et le code de la construction et de l'habitation.

La promesse doit impérativement faire figurer :

• Les informations détaillées sur l'identité du promettant (le vendeur) et du bénéficiaire (l'acquéreur pressenti) : noms, prénoms, adresses, profession, situation matrimoniale, etc.

• La désignation précise du bien immobilier concerné : adresse, description détaillée, surface habitable, dépendances et annexes éventuelles (cave, parking, jardin...), numéro de lot en copropriété, références cadastrales, présence de servitudes, situation locative...

• Le prix de vente définitif convenu entre les parties et les modalités de paiement envisagées

• La durée de validité de la promesse, c'est à dire la date limite à laquelle le bénéficiaire devra, s'il souhaite acheter, confirmer son engagement par une "levée d'option"

• Le montant de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée par l'acquéreur pour réserver le bien

• Les différentes conditions suspensives qui devront impérativement être remplies pour que la vente puisse avoir lieu : obtention du prêt immobilier, absence de servitude, purge du droit de préemption, etc.

• La mention du délai de rétractation de 10 jours dont dispose légalement l'acquéreur pour renoncer sans justification à son projet, à compter de la signature de la promesse

• La liste des diagnostics techniques obligatoires devant être annexés à la promesse (diagnostic de performance énergétique, amiante, plomb, gaz, termites, installations électriques et de gaz, assainissement non collectif, état des risques naturels et technologiques, etc.)

• Le cas échéant, les documents relatifs à la copropriété (règlement, procès-verbaux des dernières assemblées générales, carnet d'entretien de l'immeuble, montant des charges...)

Chaque promesse pouvant être différente, de nombreux autres points seront utilement mentionnés selon la situation : délais pour la signature de l'acte authentique, répartition des frais et honoraires, assurances, garanties, etc. Dans tous les cas, une attention particulière doit être accordée à la rédaction, de préférence en utilisant un modèle-type éprouvé et en se faisant assister par un professionnel de l'immobilier rompu à l'exercice.

Avant de s'engager par la signature d'une promesse unilatérale de vente, le vendeur comme l'acquéreur doivent bien mesurer les implications et les risques potentiels. Car une fois la promesse signée, il sera difficile de faire marche arrière sans conséquences.

Du côté du vendeur promettant, si l'acheteur décide de "lever l'option" dans les délais impartis, il sera dans l'obligation de lui vendre le bien aux conditions prévues initialement. Et ce, même s'il a reçu entre-temps une proposition plus intéressante de la part d'un autre acquéreur. Le refus de finaliser la vente l'exposerait à une action en justice de la part de l'acquéreur pour exiger une exécution forcée de la vente, ou à minima pour réclamer des dommages et intérêts conséquents.

Si au contraire l'acquéreur pressenti décide finalement de ne pas donner suite, le vendeur pourra certes conserver l'indemnité d'immobilisation versée. Mais il devra relancer un nouveau processus de mise en vente, trouver un nouvel acquéreur, ce qui occasionnera mécaniquement des délais supplémentaires dans son projet.

Enfin, en cas de non-réalisation d'une des conditions suspensives (par exemple un refus de prêt bancaire), la vente ne pourra tout simplement pas avoir lieu et chacun devra récupérer sa mise de départ.

L'acquéreur bénéficiaire, lui, peut utiliser le délai de rétractation légal de 10 jours pour renoncer sans justification et sans pénalité à son projet d'achat, même après avoir signé la promesse. Au-delà de ce délai, s'il ne confirme pas son intention d'acheter en levant l'option, il perdra le montant de l'indemnité d'immobilisation versée.

Avant toute chose, il doit donc s'assurer de sa capacité à financer l'achat (apport personnel, accord de la banque) dans le délai de la promesse. Il doit aussi vérifier que le bien correspond en tous points à ses attentes et ne comporte pas de vices cachés. D'où l'importance de réaliser des visites approfondies, si possible avec un expert, et d'obtenir communication de tous les diagnostics techniques et documents relatifs au bien et à la copropriété.

En définitive, la promesse unilatérale de vente peut se révéler une option intéressante pour un projet d'achat immobilier, mais elle n'est pas sans risque. C'est pourquoi il est recommandé aux deux parties de ne signer une promesse unilatérale de vente qu'après avoir vérifié tous les aspects techniques, juridiques et financiers de l'opération. Et de préférence, de bénéficier des conseils d'un professionnel (notaire, agent immobilier) pour sécuriser la transaction.

Car une fois les démarches engagées et la promesse signée, faire machine arrière s'avère complexe et potentiellement coûteux. Comme pour tout contrat, réfléchir en amont aux implications et être bien conseillé vous évitera bien des tracas !

Pour résumer :

• La promesse unilatérale de vente est un contrat préalable par lequel le vendeur s'engage à céder un bien immobilier à un acquéreur pressenti, à un prix convenu et dans un délai déterminé.

• L'acquéreur bénéficie d'une option pour confirmer ou non son intention d'acheter pendant ce délai. En contrepartie de cette exclusivité, il verse généralement au vendeur une indemnité d'immobilisation.

• Le contenu du contrat de promesse unilatérale est strictement encadré par la loi. Pour éviter tout risque de litige, mieux vaut faire appel à un professionnel pour sa rédaction.

• Une fois la promesse signée, le vendeur s'expose à des sanctions s'il refuse de vendre. L'acquéreur peut renoncer sans motif dans un délai de 10 jours, ou choisir de ne pas lever l'option ensuite.

• Avant de s'engager, les deux parties ont intérêt à bien peser les avantages et inconvénients pour sécuriser la transaction immobilière !