Tous les cas d'exonération de la plus-value sur une résidence secondaire

Réaliser une plus-value sur résidence secondaire est généralement une bonne surprise pour les particuliers. En revanche, il est essentiel de bien connaître le montant des impôts dont il faudra s'acquitter, en fonction du montant de la plus-value.

Fort heureusement, il existe des cas d'exonération de la plus-value sur la vente d'une résidence secondaire. Il faut pour cela que le vendeur ne soit pas propriétaire de sa résidence principale, et que le prix de la vente soit réemployé. Il existe aussi d'autres cas particuliers, pour les personnes âgées modestes, ou encore en fonction du motif de la vente.

Par Damien M.

5 min de lecture

24 janvier 2024

Les conditions d’exonération de plus-value pour une résidence secondaire

En dehors des cas particuliers, il faut réunir deux conditions, pour obtenir une exonération de plus-value sur une habitation secondaire.

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La résidence principale du propriétaire

La première cession d'une résidence secondaire peut être exonérée de taxe sur la plus-value, en fonction des biens possédés par le propriétaire. En effet, pour réaliser cette précieuse économie, le propriétaire doit pouvoir prouver qu'il n'est pas propriétaire de sa résidence principale.

L'exonération est valable, si le propriétaire n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années écoulées, avant la vente de la résidence principale.

Il faut aussi être en mesure de prouver que la résidence secondaire ne fait pas office de résidence principale. Pour rappel, le logement ne doit pas être habité plus de 6 mois dans l'année par son propriétaire.

Le réemploi du montant de la vente de la résidence secondaire

La seconde condition pour obtenir exonération de plus-value pour la vente d'une résidence secondaire, est de réemployer le montant de la vente. Le propriétaire dispose d'un délai de 2 ans, pour se lancer dans l'acquisition ou la construction d'un nouveau logement.

Si le propriétaire décide de ne réemployer qu'une partie de la somme dégagée par la vente immobilière, on parle de réemploi partiel. Il pourra donc seulement disposer d'une exonération partielle de la taxe sur la plus-value. Cette dernière sera proportionnelle. En d'autres termes, si 30 % du montant de la vente est à louer à un nouveau projet, l'exonération sera valable sur seulement 30 % du montant de la plus-value.

L’exonération de taxe sur la plus-value d’une résidence secondaire pour les personnes âgées ou invalides

Les personnes âgées ou invalides considérées comme modestes peuvent profiter d’une exonération de taxe sur la plus-value.

Les retraités peuvent ainsi profiter de cette exonération, dès lors que leur revenu fiscal de référence respecte les critères fixés par l'article 1417 du Code Général des Impôts(CGI) et qu'ils ne sont pas passibles de l'ISF.

Pour une personne en situation de handicap, disposant d'une invalidité de 2e ou de 3e catégorie, il sera aussi possible de profiter de cette exonération.

La durée de détention de la résidence secondaire : un motif d’exonération

La durée de détention du logement par le propriétaire peut aussi influencer le montant de la taxe sur la plus-value à payer.

Pour bénéficier d'une exonération totale de l'impôt sur le revenu, il faut avoir détenu le bien immobilier pendant une durée de 22 ans. Pour ne pas avoir à payer les prélèvements sociaux, qui peuvent représenter 17,2 % de la plus-value, il faut avoir détenu le logement pendant au moins 30 ans.

Il existe aussi des cas d'exonération partielle, à hauteur de :

  • 6 % pour chaque année de détention de 5 à 22 ans de détention ;

  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

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L’exonération pour les résidences secondaires vendues moins de 15 000 €

Quelle que soit la durée de détention, pour un bien immobilier vendu moins de 15 000 €, les propriétaires sont exonérés de plus-value sur les résidences secondaires.

En cas de vente en indivision, c'est la quote-part de chacun des indivisaires, qui ne doit pas dépasser ce seuil de 15 000 €.

En cas de démembrement, il faudra tenir compte de la valeur de la nue-propriété. Par exemple, des enfants considérés comme nus-propriétaires peuvent vendre un logement utilisé comme résidence secondaire. Si la part de la nue-propriété qui leur revient est inférieure à 15 000 €, ils ne seront pas imposés.

Le motif de la vente et l’exonération de plus-value sur une résidence secondaire

Certaines opérations de vente d'une résidence secondaire peuvent aussi entraîner une exonération de taxes sur la plus-value. il peut notamment s'agir de :

  • La vente d'une construction ou d'un terrain, pour laquelle une déclaration du public a été prononcée, pour exproprier les propriétaires. Il faudra néanmoins au moins 90 % du montant de la vente soit employé dans les 12 mois suivant la vente.

  • La vente résulte d'une cession par des particuliers, dans le cadre du droit de délaissement. Cela signifie que le logement sera acquis par une personne publique.

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Comment demander une exonération de plus-value pour une résidence secondaire ?

Pour demander une exonération de taxe sur la plus-value pour la vente d'une résidence secondaire, il faut renseigner la déclaration de revenus numéro 2042-C. La case 3VW permet d’effectuer la demande d’exonération.

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