Nouvelle loi sur la plus-value des résidences secondaires : du changement ?

En 2024, la fiscalité immobilière applicable aux résidences secondaires n’a pas évolué. La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Cette taxation est dégressive dans le temps.

Savez-vous combien vaut votre bien ?

Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !

Estimer un bien

La plus-value sur les résidences secondaires pourrait toutefois avoir une nouvelle loi, pour libérer le marché, en alignant à 22 ans la durée de détention d’un bien pour bénéficier de l’exonération de prélèvements fiscaux et sociaux sur la plus-value.

Le régime actuel de taxation des plus-values immobilières sur un logement

Aujourd’hui, si vous réalisez une plus-value sur le prix de vente de votre résidence secondaire, vous êtes imposable selon un mécanisme dégressif qui tient compte de votre durée de détention de votre acquisition.

Jusqu’à 5 ans de détention : le taux global d’imposition est de 36,2 %, se décomposant en 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
De la 6ème à la 21ème année de détention : vous bénéficiez d’un abattement progressif uniquement pour la part soumise à l’impôt sur le revenu (19 %). Celui-ci est de 6 % par an de la 6ème à la 21ème année, puis de 4 % pour la 22ème année de détention. Les prélèvements sociaux restent dus en totalité.
De la 22ème à la 30ème année : vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu mais les prélèvements sociaux demeurent.
Au-delà de 30 ans de détention : la plus-value est définitivement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux. Vous ne payez plus rien.

Ce mécanisme, s’il a le mérite de récompenser les détentions longues, est souvent pointé du doigt pour sa complexité, tant en termes de calcul que de cas particuliers. C’est donc pour le simplifier et l’alléger qu’un amendement a été proposé, et pourrait changer la taxation sur la plus-value résidence secondaire.

Ce que changerait la réforme votée au Sénat

Cette proposition de réforme radicale de la fiscalité sur les plus-values immobilières voulait plus précisément uniformiser l’imposition des propriétaires. Elle prévoyait un taux réduit à 30 % pour les biens détenus moins de 2 ans, et 15 % au-delà. Par ailleurs, l’exonération fiscale dont bénéficient les résidences secondaires après 30 ans de détention aurait alors été supprimée.

Vous l’aurez compris, l’esprit de cet amendement est de diminuer la pression fiscale sur les ventes « rapides » de résidences secondaires, quitte à mettre davantage à contribution les propriétaires de longue date. Une logique inverse à celle prévalant depuis de nombreuses années, et qui vise à accélérer les transactions immobilières.

Enfin, l’amendement prévoyait deux mesures d’accompagnement de ce nouveau régime :

Tout d’abord un dispositif transitoire pour les biens acquis avant l’entrée en vigueur de la réforme. Pour ces biens, une décote serait appliquée afin de ne pas trop pénaliser les détenteurs en place.
Dans un second temps, un abattement exceptionnel de 100 000 € sur les plus-values pour les cessions intervenant lors de l’année de mise en place de la loi. L’objectif étant de donner un « coup de pouce » aux transactions cette année-là.

Voici résumé en un tableau l’essentiel des modifications qui interviendraient si le texte était adopté en l’état :

Durée de détention	Taxation actuelle	Taxation prévue par la réforme
Moins de 2 ans	36,2 %	30 %
De 2 à 5 ans	36,2 %	15 %
De 6 à 21 ans	19 % à 36,2 %	15 %
De 22 à 30 ans	17,2 %	15 %
Plus de 30 ans	0 %	15 %

Quel sort pour la réforme ?

Le gouvernement a d’ores et déjà fait part de son opposition à cette mesure, par la voix du ministre des Comptes Publics de l’époque, aujourd’hui Premier ministre, Gabriel Attal. L’exécutif craint qu’une telle réforme n’entraîne des pertes de recettes fiscales trop importantes et soit trop favorable aux « gros patrimoines ».

Cette réforme des plus-values immobilières se veut un électrochoc pour relancer les ventes de résidences secondaires. En simplifiant les taux de taxation et en supprimant les exonérations totales pour les biens détenus depuis longtemps, elle cherche clairement à favoriser une rotation plus rapide. Reste à savoir si le gouvernement laissera un tel coup de rabot être donné un jour dans la fiscalité immobilière ou s’il s’y opposera. Pour l’heure, c’est donc toujours le système actuel, certes complexe mais bien connu, qui continue de s’appliquer pour les propriétaires.

Pour résumer

Actuellement, la taxe d’imposition dépend de la durée de détention et est dégressive dans le temps, avec une exonération totale au-delà de 30 ans.
Un amendement vise à simplifier ce régime en fixant un taux principal à 30 % en dessous de 2 ans de détention, puis 15 % au-delà, sans exonération.
Cette réforme cherche à accélérer les transactions immobilières en diminuant la pression fiscale sur les reventes rapides.
Le gouvernement s’y oppose pour l’instant, craignant des pertes de recettes trop importantes. Le système actuel continue donc de s’appliquer.

Sources : https://lemagdelaconso.ouest-france.fr/dossier-836-fiscalite-maison-secondaire.html et https://www.selexium.com/actualites/reforme-plus-values-immobilieres/

Savez-vous combien vaut votre bien ?

Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !

Estimer un bien