Plus-value sur une résidence secondaire : calcul, fiscalité et cas d'exonération

La plus-value sur une résidence secondaire est la différence entre le coût de revient d’un bien et celui auquel il est revendu.

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En France, il faut payer différentes taxes de plus-value sur la vente d’une résidence secondaire. Il est important de bien comprendre quels sont les impôts dont il faut s’acquitter, pour les anticiper. Fort heureusement, il existe des cas d’exonération et des abattements à appliquer.

Qu’est-ce que la plus-value sur une résidence secondaire ?

Quand on parle de plus-value sur un logement secondaire, il est généralement en question de calculer les frais à payer en cas de revente d’un bien.

Définition de la plus-value sur résidence secondaire

La plus-value réalisée sur un bien, est tout simplement la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revient. Par exemple, pour une maison achetée 120 000 € et revendue 140 000 €, la plus-value est de 20 000 €. Cela signifie que le propriétaire a gagné 20 000 € sur sa première dépense.

Dans les faits, le calcul de la plus-value est un peu plus complexe. Au prix d’achat de la maison, peuvent venir s’ajouter certains frais, comme les émoluments du notaire ou encore les droits d’enregistrement. Certains travaux d’agrandissement ou de reconstruction peuvent aussi être pris en compte dans ce qu’on appelle le prix de revient du bien.

C’est ensuite la différence entre ce prix de revient et le prix de cession, que l’on appelle la plus-value.

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Définition des impôts sur la plus-value en résidence secondaire

La plus-value est généralement imposée par l’État. Les particuliers devront ainsi payer des impôts sur le revenu, proportionnellement au montant de la plus-value. Il faudra aussi s’acquitter de ce qu’on appelle les prélèvements sociaux.

L’imposition s’effectue exclusivement sur la plus-value, et non pas sur la totalité de la valeur de la session. En reprenant notre exemple précédent, si aucuns frais ni travaux ne sont à déduire, l’assiette imposable ne sera pas de 120 000 €, mais bel et bien de 20 000 €.

Une surtaxe peut aussi s’ajouter, quand la plus-value réalisée est de plus de 50 000 €.

Comment calculer les taxes sur la plus-value d’une résidence secondaire ?

Il est important de savoir comment calculer les différentes taxes à payer, pour savoir quelle plus-value aura réellement généré la vente de la résidence secondaire.

L’impôt sur le revenu

La plus-value sur une résidence secondaire est tout d’abord soumise à l’impôt sur le revenu. Cela représente 19 % du montant total de la plus-value. Au-delà de 5 ans de détention du bien, la plus-value taxable est réduite via un abattement de :

6 % par an, pour 6 à 21 ans de détention,
4 % pour la 22ème année de détention.

Au-delà d’une durée de 22 ans de détention, le propriétaire n’aura pas à s’acquitter d’un impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée sur une résidence secondaire.

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Les prélèvements sociaux

Lorsqu’on vend une résidence secondaire en réalisant une plus-value, il faut aussi s’acquitter des prélèvements sociaux. Ils représentent à eux seuls 17,2 % du montant total de la plus-value. Ici aussi, il existe un abattement forfaitaire à hauteur de :

1,65 % pour 6 à 21 ans de détention,
1,60 % pour la 22ème année de détention,
9 % de 23 à 30 années de détention.

Au-delà de 30 ans, il n’y a pas de prélèvements sociaux à payer.

La surtaxe pour une plus-value de plus de 50 000 €

Quand la plus-value sur une résidence secondaire excède 50 000 €, il faut aussi payer ce qu’on appelle la surtaxe sur les plus-values immobilières. Le barème est le suivant :

Assiette imposable	Calcul de la surtaxe
De 50 001 à 60 000 €	2 % × PV − [(60 000 − PV) × 5 %]
De 60 001 à 100 000 €	2 % × PV
De 100 001 à 110 000 €	3 % × PV − [(110 000 – PV) × 10 %]
De 110 001 à 150 000 €	3 % × PV
De 150 001 à 160 000 €	4 % × PV − [(160 000 − PV) × 15 %]
De 160 001 à 200 000 €	4 % × PV
De 200 001 à 210 000 €	5 % × PV − [(210 000 − PV) × 20 %]
De 210 001 à 250 000 €	5 % × PV
De 250 001 à 260 000 €	6 % × PV − [(260 000 − PV) × 25 %]
Plus de 260 000 €	6 % × PV

Les cas d’exonération de la taxe sur la plus-value en résidence secondaire

Dans certains cas, le vendeur d’une résidence principale n’aura pas de taxe à payer. On parle alors d’exonération sur la plus-value d’une résidence secondaire.

Peut-on être exonéré d’impôt sur la plus-value pour une résidence secondaire ?

En règle générale, il suffit de réunir deux conditions pour être exonéré de taxes sur la plus-value d’une résidence secondaire. Il faut tout d’abord ne pas être propriétaire de sa résidence principale, dans les 4 ans précédant la vente de la résidence secondaire.

Par ailleurs, il faut réinvestir la totalité du montant de la vente de la résidence secondaire, dans un délai maximum de 2 ans. Attention, si le réinvestissement de cette somme est partiel, l’exonération sera elle aussi partielle, et proportionnelle à la part du montant réinvesti.

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La situation du vendeur de la résidence secondaire

Pour les personnes âgées, et les personnes souffrant d’un handicap de 2e et de 3e catégorie, il est aussi possible d’être exonéré de résidence secondaire. Pour cela, il faut répondre aux conditions de revenu mentionnés dans l’article 1417 du Code Général des Impôts. Ce cas d’exonération est effectivement réservé aux foyers les plus modestes.

Les autres cas d’exonération de plus-value sur la résidence secondaire

On peut aussi être exonéré de taxe foncière, en cas de vente d’une résidence secondaire, si :

Le montant de la vente est inférieur à 15 000 €,
La vente fait suite à une expropriation,
L’acheteur est une personne publique.

Le simulateur de plus-value sur résidence secondaire

Si les calculs peuvent paraître complexes, pour savoir quel sera le montant à payer, sur la plus-value d’une résidence secondaire, il existe des simulateurs pour simplifier cette évaluation.

Comment fonctionne un simulateur de plus-value ?

Le simulateur de plus-value sur une résidence secondaire prend en compte plusieurs facteurs. Le particulier va ainsi être sondé sur les caractéristiques du bien, les dates d’acquisition et de vente, ainsi que les montants des transactions. Certaines informations, comme les exonérations dont le particulier a précédemment profité seront essentielles, pour proposer un calcul le plus fiable possible.

L’utilité d’un simulateur de plus-value

Le simulateur de plus-value peut permettre de savoir avec exactitude le montant d’impôt à payer, sur la plus-value d’une résidence. Le particulier pourra aussi effectuer plusieurs simulations, pour savoir quelle économie réaliser en fonction de la date de la vente. Cet outil de prospection semble donc indispensable, pour mieux anticiper son budget.