Faire estimer sa maison pour une succession : mode d'emploi

Le traitement du dossier de succession suite au décès d’un proche est une étape indispensable afin de jouir des biens. L’administration fiscale rend indispensable l’estimation du patrimoine immobilier de la personne décédée, notamment pour connaître le prix net vendeur que les héritiers peuvent espérer lors de la vente du bien, ainsi que pour procéder au calcul des droits de succession. De plus, l’estimation par un professionnel d’un bien immobilier est obligatoire dès lors qu’elle dépasse 5 000 euros.

Il est important de bien connaître la valeur vénale du bien pour éviter les pénalités vis à vis de l’administration fiscale en cas de mauvaise déclaration. Un bien sous-estimé peut alerter le fisc qui peut prendre des mesures pour régulariser les droits de succession.

Cette opération doit être réalisée dans les six mois suivant le décès, et elle est généralement prise en charge par un notaire qui bénéficie de l’expertise nécessaire (droit, juridique, etc.) pour la mener à bien.

Le notaire peut s’y prendre de deux manières afin d’estimer la valeur vénale d’un logement :

• Il peut utiliser des outils en ligne afin d’obtenir une estimation en fonction de la surface, de la localisation, de l’ancienneté du bien et du marché. Il fournit ainsi un “avis de valeur” ;

• il peut se rendre sur place pour faire une estimation plus approfondie, si cela est nécessaire

Alors que l’estimation immobilière dans le cadre d’une vente est un acte gratuit puisqu’effectuée par un agent immobilier (dont le métier est régi par la loi Hoguet), l'évaluation par un notaire est une opération payante.

Le montant de cette opération dépend de nombreux paramètres : le type de bien, le temps passé, les outils utilisés, etc. Généralement, le prix varie entre 200 et 300 euros, et ce, pour chaque bien évalué.

Il est parfois possible que les héritiers ne soient pas d’accord avec l’estimation du notaire, qu’ils considèrent comme sous-évaluée, trop faible. Dans ce cas, plusieurs recours s’offrent à eux :

Il est possible de régler cela à l’amiable, en s’adressant directement au notaire pour tenter de résoudre le problème. Il peut approfondir son estimation et se rendre sur place si cela n’avait pas été le cas auparavant. Il est d’usage pour les particuliers de réaliser des contre-estimations avec l’aide d’experts immobiliers (agents immobiliers, agences, conseillers immobiliers, etc.) afin d’appuyer leur dossier.

Si l’accord n’est pas possible, alors il est possible de saisir le tribunal de grande instance avec l’aide d’un avocat spécialisé dans les droits de succession. C’est ce tribunal qui statuera ensuite sur l’erreur (ou non) d’estimation.