Comment estimer le prix au m² d'une maison ?

En matière d'estimation immobilière, le prix au m² d'une maison est un indicateur crucial. Pour de nombreux acheteurs, il permet de savoir en un clin d'œil si un bien est plus ou moins cher que la moyenne du marché.

Pour le déterminer, il suffit de diviser le prix de vente par le nombre de m² de surface habitable. Cet indicateur pour l'estimation immobilière ne prévoit pas de pondération, en fonction des différents équipements qui peuvent faire varier le prix de vente d'une habitation. Cela en fait donc une donnée, à apprécier à la lumière des prestations réelles du logement.

Par Lydie B.

5 min de lecture

24 janvier 2024

Comment estimer et calculer le prix au m² d’une maison ?

Avant toute chose, il est important de comprendre que l'estimation du prix au m² d'une maison se base toujours sur les mêmes données.

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Déterminer la surface habitable du bien

Le prix d'une maison au m² est estimé en fonction de la surface habitable. Cette dernière prend en compte toutes les surfaces fermées, dès lors que la hauteur sous plafond est de plus de 1 m 80. Les balcons, les terrasses ou encore les piscines, sans un abri dont la hauteur est supérieure à 1 m 80 ne sont pas pris en compte.

La formule pour calculer le prix au m²

Pour calculer le prix au m² d'une maison, il suffit de diviser le prix de vente par la surface habitable en m². Par exemple, pour une maison de 90 m² vendue 250 000 €, le calcul à faire est : 250 000 / 90. Le prix au m² sera d'environ 2 275 €.

Comment déterminer la valeur d’une maison au m² ?

Vous l'aurez compris, pour estimer le prix au m² d'une maison, une estimation de la valeur globale peut être utile, en fonction de certains critères.

La comparaison aux biens similaires

Pour estimer un bien immobilier, le premier réflexe de nombreux particuliers est d'étudier les biens similaires mis en vente sur un même secteur. Pour cela, on peut se rendre directement sur les sites d'annonce spécialisés. Les sites de vente plus généralement comme Leboncoin permettent aussi de trouver des données.

La plupart du temps, on pourra trouver le prix des logements, mais aussi leur prix au m². La comparaison à plusieurs autres biens similaires est un bon indicateur, quand on se questionne sur sa propre estimation immobilière.

La localisation de la maison

Le prix maison au m² peut fortement varier en fonction du secteur où le terrain se situe. Dans certaines villes, il faudra être capable de localiser précisément le bien, pour déterminer cette donnée.

Par exemple, sur Paris, dans un même arrondissement, le prix au m² peut fortement varier d'une rue à l'autre. Dans le 7e arrondissement, le prix au m² est généralement plus élevé du côté de l'Esplanade des Invalides, que pour le secteur de la place Vauban, malgré la proximité des deux lieux.

La prise en compte des prestations du bien

Vous l'aurez compris, le prix au m² se calcule en fonction de la surface habitable. Il peut néanmoins être fortement influencé par des équipements qui ne se trouvent pas sur cette surface habitable. On estime par exemple qu'une maison disposant d'une piscine sera généralement vendue 15 à 20 % plus chère qu'un bien équivalent sur un même secteur sans cet équipement. L'estimation du prix au m² prend donc en compte le bien dans sa globalité, et non pas seulement sa surface. La date de construction peut aussi faire varier le prix, puisqu'un bien neuf se vendra dans la plupart des cas plus cher qu'un bien ancien.

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Qui peut estimer le prix d’une maison au m² ?

Pour un particulier, il peut être complexe d'estimer lui-même le prix au m² de sa maison. Les agents immobiliers sont des professionnels qui disposent des compétences nécessaires pour proposer une estimation immobilière au plus proche de la réalité du marché. Ils sont également en mesure de communiquer ce fameux prix au m², qui sert souvent d'indicateur aux acheteurs. Cette performance a un coût, bien qu'elle soit parfois gratuite, en fonction de l'agent.

Le prix au m² d’une maison est-il un bon indicateur ?

Le prix au m² est un indicateur qui permet de savoir si le prix du bien se situe dans la fourchette haute ou dans la fourchette basse, pour un secteur géographique. Cet indicateur ne peut néanmoins pas permettre d'évaluer le rapport qualité prix du bien à lui seul.

En effet, il ne prend pas en compte les surfaces qui ne sont pas considérées comme habitables, comme le jardin ou encore la superficie d'éventuels combles aménagés, d'une hauteur de moins de 1 m 80. La présence d'une piscine ne sera pas non plus prise en compte pour pondérer le prix au m² obtenu.

Attention aux surfaces non considérées comme habitables : les espaces avec une hauteur inférieur à 1m80, présence d'une piscine, etc. L'indicateur du prix au m² de ce côté.

Comment améliorer le prix au m² d’une maison ?

Au moment de la vente d'une maison, il peut être intéressant d'effectuer des travaux permettant d'augmenter le prix au m² du bien. Actuellement, de plus en plus de particuliers sont à la recherche d'un bien avec le meilleur DPE possible. Il peut donc être pertinent d'entamer des travaux de rénovation énergétique, pour obtenir une meilleure isolation, ou encore un système de chauffage plus performant.

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