Pourquoi éviter les agences immobilières ? 4 raisons
En 2022, la marge de négociation moyenne en France avec un agent immobilier pour un achat était de 5,6 %. Cette dernière est liée à l’état du marché immobilier à l’instant T. Selon le baromètre LPI publié en mai 2023, elle ne fait qu’augmenter dans un contexte d’inflation général et d’augmentation des taux d’intérêts lors des emprunts. En avril 2023, les marges de négociation avaient atteint 6,8 %. Un record. Elle touche aussi bien la vente de maisons que d’appartements. Les professionnels acceptent de baisser leurs commissions pour finaliser plus rapidement les transactions, tout comme les vendeurs.
Lorsque l’on souhaite vendre son bien en sollicitant l’aide d’une agence immobilière, la négociation peut porter sur plusieurs aspects notamment les frais d’agence et les efforts marketing engagés pour vendre le bien. Ce sont généralement les frais d’agence qui sont négociés lorsque le propriétaire mandate un professionnel. Quelles sont les meilleures techniques pour négocier avec un agent immobilier ?
Vous pouvez actionner différents leviers. Voici les plus efficaces :
Faire jouer la concurrence, notamment lorsque les agences immobilières sont nombreuses sur une même localité à se partager le marché.
Choisir un mandat exclusif, qui peut encourager l’agent immobilier à offrir un package de services avantageux.
Montrer la valeur de son bien à l’agent immobilier pour lui prouver qu’il peut être vendu rapidement.
Négocier un tarif dégressif où la commission est proportionnelle au prix de vente du bien.
Est-il possible de négocier les frais d'agence ?
Les frais d’agences représentent le montant facturé par une agence immobilière pour l’ensemble des services qu’elle fournit dans le cadre de la mise en vente d’un bien.
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Ils prennent en compte l’évaluation du prix du bien, le coût de la publicité mis en œuvre pour vendre le logement, l’organisation des visites, la négociation du prix par l’acheteur et la prestation de conseil fournie par l’agent immobilier.
Les frais d’agence sont facturés sous forme d’un pourcentage du prix de vente qui peut représenter de 3 % à 7 % du prix de vente du bien. Ils sont fixés librement par l’agence immobilière et sont toujours négociables, à des taux variables en fonction des prestations fournies et du bien à vendre.
Est-ce qu’un agent immobilier peut baisser sa commission ?
Un agent immobilier peut tout à fait baisser sa commission. Elle est d’ailleurs comprise dans les frais d’agence.
Toutefois, une nuance est à préciser. Les agents immobiliers indépendants peuvent ajuster leurs commissions comme ils le souhaitent, contrairement à ceux qui travaillent au sein d’agences. Notamment pour les groupes nationaux. Ils sont limités dans leur négociation par les règles de l’agence immobilière.
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Faire jouer la concurrence, la technique la plus connue pour négocier avec un agent immobilier
Comme dans tout secteur, faire jouer la concurrence est toujours une bonne idée pour obtenir un meilleur prix. Pour négocier avec un agent immobilier lors de la mise en vente de votre bien, il est primordial de comparer les conditions proposées dans plusieurs agences du même périmètre.
Cette technique est d’autant plus efficace lorsque les agences immobilières sont nombreuses à se faire concurrence au sein d’un même périmètre. Rencontrer plusieurs agents immobiliers avant de vous positionner permettra de choisir l’offre la plus avantageuse. N’hésitez pas, par la même occasion, à préciser à une agence ce que vous propose une autre. Elle s’alignera peut-être ou mieux, vous fera une meilleure proposition.
Privilégier le mandat immobilier exclusif
Le mandat exclusif est celui que recherche tout agent immobilier. En signant le contrat, le vendeur lui donne l’exclusivité de son bien. Il ne peut pas le vendre seul, ni le mettre en vente dans une agence immobilière. En choisissant cette option qui peut sembler contraignante au premier abord, le vendeur peut être gagnant. En effet, pour l’obtenir beaucoup seront prêts à offrir des avantages comme des prestations offertes, des frais d’agences diminués ou des audits remboursés.
Prouver à l’agent immobilier que votre bien peut être une bonne affaire pour lui
Si vous êtes convaincu que votre bien est très recherché sur le marché, alors prouvez-le à l’agent immobilier. Il sera ainsi plus motivé à vous faire une offre afin d’obtenir le mandat. Voici comment procéder :
Rassemblez les documents qui montrent que votre bien est entretenu. Factures de rénovations récentes, documents sur la performance énergétique, rapports d’inspection favorables… Tout ce qui prouve que votre logement est en bon état est le bienvenu !
Faites une recherche sur les biens similaires au vôtre vendus récemment dans votre quartier. S’ils sont recherchés et vendus rapidement, vous aurez alors un argument de choc.
Présentez-lui un bien prêt à la vente. Engagez des travaux de rafraîchissement si nécessaire. La décoration doit être sobre afin que chaque visiteur puisse s’y projeter.
Vue exceptionnelle, proximité du centre-ville, grand parking, terrain aménagé… Soulignez les points forts de votre bien ! Les éléments qui le distinguent sont toujours bénéfiques.
Négocier avec l’agent immobilier un tarif dégressif
Vous pouvez aussi proposer à l’agent immobilier un tarif dégressif. En quoi consiste-t-il ?
C’est simple : son taux de commission diminue à mesure que le prix de vente augmente. De ce fait, vous encouragez l’agent immobilier à obtenir un prix plus élevé et limitez sa commission. Voici un exemple :
Pour une maison vous pourriez convenir :
D’une commission de 5 % sur les premiers 300 000 euros du prix de vente.
En plus d’une commission de 4 % sur le montant entre 300 000 euros et 350 000 euros.
Enfin, d’une commission de 3 % sur tout montant de vente supérieur à 350 000 euros.
Dans ce scénario, si votre bien se vend à 400 000 euros, la commission serait calculée de cette manière :
5 % de 300 000 euros = 15 000 euros
4 % de 50 000 euros (la différence entre 300 000 euros et 350 000 euros) = 2 000 euros supplémentaires soit 17 000 euros pour l’agent immobilier.
3 % de 50 000 euros (la différence entre 350 000 euros et 400 000 euros) = 1 500 euros supplémentaires soit 18 500 euros pour l’agent immobilier.
De cette manière, l’agent immobilier est encore plus gagnant si le prix de vente est élevé… et vous aussi puisque vous baissez sa commission !
Négocier avec un agent immobilier : attention à ne pas aller trop loin
Lorsque vous entamez les négociations avec un agent immobilier, rappelez-vous que les commissions sont pour lui une source de revenus importante ! Dans beaucoup d’agences immobilières, les professionnels ont un montant fixe minimum qui n’est généralement pas très élevé. Ce sont leurs commissions qui leur permettent de vivre. Ainsi, même si la négociation fait partie des règles du jeu - et vous auriez tort de vous en priver - assurez-vous tout de même de ne pas aller trop loin…
Aussi, sachez que les efforts fournis par un agent immobilier pour vendre votre bien dépendent aussi de sa commission. Sa motivation sera plus importante s’il sait qu’il a une récompense à la clé !